Analysere verdi og potensial

Spørsmålet er ikke "hva er dette?", men hva er dette verdt, og hva kan det bli verdt? Verdianalyse i Placepoint 3 kombinerer transaksjonshistorikk, regulering og 3D-volummodellering på samme matrikkelenhet. Resultatet er et faktagrunnlag der hver tallpost er sporbar til én kilde med kjent oppdateringsdato.

Hvem dette er for

Investment managers, akkvisisjonsdirektører, næringsmeglere og prosjektarkitekter som skal forankre en kommersiell beslutning overfor et styre, en kredittkomité eller en motpart.

Slik gjør du det i Placepoint 3

1. Hent transaksjonshistorikk

Åpne Eiendomspanelet og gå til Transaksjoner-fanen. Her ligger komplett salgshistorikk og aksjetransaksjoner for matrikkelenheten, med dato, type og vederlag. Siste omsetninger vises også i Overblikk-fanen for raskt overblikk.

For å sammenligne med nabolaget: slå på Eiendomspriser-laget under Kartlag. Laget viser siste omsatte eiendommer i kartet som bobler med pris og dato. Du ser umiddelbart hva sammenlignbare eiendommer innenfor et par hundre meter har gått for.

Prisstatistikk-rapporten i Analyser gir en mer strukturert gjennomgang: boligprisstatistikk per grunnkrets, prisutvikling over tid og histogram over solgte objekter. Filtrer på boligtype og delområde for å sette relevante sammenligningsgrunnlag.

2. Sjekk reguleringspotensialet

Verdi handler ofte mer om hva som kan stå på tomten i morgen enn hva som står der i dag. Regulering-fanen i Eiendomspanelet viser:

• Gjeldende reguleringsplan med formål, BYA-prosent, maks gesimshøyde og etasjetall.
• Kommuneplanens arealformål der reguleringsplan ikke er vedtatt.
• Lenke til plandokumentet.

Tomtevurdering-fanen beregner et estimert utviklingspotensial basert på disse parameterne. Bruk det som utgangspunkt, ikke som endelig fasit: faktisk utnyttbart areal avhenger av uteareal- og parkeringskrav, byggegrenser, hensynssoner og mye annet.

3. Analyser eiendommen i 3D

For en bytomt eller transformasjonseiendom er det neste steget å sjekke skygge, dagslys og høyder direkte i 3D-visningen. Bytt til 3D med 3D-knappen øverst til høyre. Fra høyre rail i 3D-modus er disse analyseverktøyene tilgjengelige:

Verktøy	Formål
Skygge	Simulér skyggekast gjennom dagen og over årstidene. Viser hvilke nabotomter som påvirkes.
Dagslys	Visualiser dagslysfaktor for fasader gitt tid og dato.
Siktlinje	Tegn linjer fra naboens vindu mot tomten. Nyttig som argumentasjon i nabovarsel og reguleringsmøter.
Siktfelt	Visualisér synsfelt fra ett punkt.
Høydeprofil	Terrengprofil langs en snittlinje. Viktig for fundamentering og atkomstvurdering.
Målinger	Nøyaktig areal og avstandsmål direkte i kartet.

Se Dagslys og skygge i 3D for detaljert gjennomgang av disse verktøyene.

Skygge- og dagslysmålinger krever 3D-modus.

4. Demografikontekst

Demografi-rapporten i Analyser gir befolkning, alder, inntekt, husholdningstype og utdanningsnivå rundt eiendommen ned til grunnkretsnivå. For boligprosjekter og handelseiendommer er dette en nøkkelrapport: et høyt kjøpekraft-nivå i opptaksområdet påvirker direkte hvor mye som kan forlanges i leie eller salgspris.

For næringseiendom kombineres demografidata med næringslivs-Kartlagene for å forstå hvilke bransjer og arbeidsplasser som dominerer i nærområdet. Sysselsettingstetthet og vekst i antall ansatte i området er relevante faktorer for kontorverdsettelse.

5. Test scenarier

Mange verdianalyser er ikke "hva er det verdt" men "hva er det verdt under disse forutsetningene". Legg opp hvert scenario som et eget Prosjekt eller en egen Tag, kjør 3D-analysene og rapportene per scenario, og sammenstill tallene.

Rapporter-modulen i Analyser eksporterer som PDF, Excel eller utskriftsformat egnet for investmentmemo eller styresak.

Et konkret eksempel

En investment manager forbereder bud på en kontoreiendom i Sentrum. Hun henter 11 sammenlignbare transaksjoner siste tre år fra Transaksjoner-fanen og eiendomspriser-kartlaget. I Regulering-fanen ser hun at maks BYA er 80 % mot 60 % i dag og at åtte etasjer er mulig mot fire i dag. Hun bytter til 3D og kjører skyggeanalyse mot naboeiendommene fra høyre rail. I Demografi-rapporten bekrefter hun sterk sysselsettingsvekst i nærområdet. Totalt tidsbruk: to timer. Resultatet er et investeringsnotat der hver tallpost er sporbar til kilde og oppdateringsdato.

Naboområder

• Forstå eiendom og kontekst for grunnfakta om eiendommen.
• Forstå risiko og usikkerhet i parallell med verdianalysen.
• Styre og overvåke portefølje for løpende verdivurdering av eksisterende portefølje.