Escrow

Escrow er en ordning der en uavhengig tredjepart holder penger eller dokumenter på vegne av to parter i en handel, og først frigir dem når avtalte vilkår er oppfylt. På norsk omtales det gjerne som deponering eller bruk av en oppgjørskonto. I en eiendomstransaksjon er escrow mekanismen som gjør at kjøper og selger kan handle trygt med hverandre uten å stole personlig på motparten: pengene og eiendomsretten skifter hånd samtidig, kontrollert av en nøytral mellommann.

Den praktiske funksjonen er å fjerne den tidsmessige risikoen i et oppgjør. Uten en mellommann måtte enten kjøper betale før hjemmelen er overført, og dermed risikere å betale uten å få eiendommen, eller selger overføre hjemmelen før betaling, og risikere å gi fra seg eiendommen uten å få betalt. Escrow løser dette ved at kjøper innbetaler kjøpesummen til en klientkonto hos en betrodd tredjepart, som først utbetaler til selger når skjøtet er tinglyst på kjøper og selgers eventuelle pant er slettet. I norsk boligomsetning er det som regel eiendomsmegleren eller en advokat som har denne oppgjørsrollen gjennom sin klientkonto.

I næringseiendom og i mer sammensatte transaksjoner brukes escrow også bredere enn selve betalingsoppgjøret. En del av kjøpesummen kan holdes tilbake på en escrow-konto en periode etter overtakelsen som sikkerhet for at selger oppfyller garantier i kjøpekontrakten, for eksempel knyttet til skjulte feil, leieinntekter eller miljøforhold avdekket i due diligence. Beløpet frigis da etter en avtalt tid eller når bestemte betingelser er innfridd. Slike tilbakeholdte beløp er et vanlig forhandlingstema, fordi de fordeler risiko mellom kjøper og selger etter at handelen er gjennomført.

Escrow må ikke forveksles med en ren forskuddsbetaling eller et depositum. Det avgjørende er at midlene står hos en uavhengig part på fastsatte vilkår, ikke hos motparten selv, og at frigivelsen er knyttet til objektive betingelser begge har akseptert. Tryggheten avhenger derfor av at mellommannen er solid og har ordnede klientmiddelordninger, noe som i Norge er regulert for både eiendomsmeglere og advokater. En velfungerende oppgjørsordning er en stille, men avgjørende del av at norsk eiendomsomsetning oppleves som trygg.

Oppgjørsfunksjonen er også et kontrollpunkt mot økonomisk kriminalitet. Den som forestår oppgjøret må følge hvitvaskingsregelverket og bekrefte hvor kjøpesummen kommer fra før midlene frigis, noe som gjør oppgjørskontoen til mer enn bare et nøytralt mellomledd. I større eiendomstransaksjoner settes vilkårene for når escrow-beløpet frigis ofte detaljert i kjøpekontrakten, med egne bestemmelser om hvem som bærer renten på beløpet mens det står på konto.

I Placepoint kan du undersøke hjemmelsforhold og heftelser fra grunnboken før en handel, slik at du vet hva som faktisk må være på plass ved oppgjøret før kjøpesummen frigis fra en escrow- eller oppgjørskonto.

Fra Placepoints ordbok: Escrow

Mer informasjon: Store norske leksikon: deponering, Kartverket: tinglyse rettigheter

Engelsk: Escrow (a neutral third party holding funds or documents until agreed conditions are met; in Norway typically handled via a settlement client account).

Vanlige spørsmål

Hva er escrow?

Escrow er en ordning der en uavhengig tredjepart holder penger eller dokumenter og først frigir dem når avtalte vilkår er oppfylt. På norsk kalles det gjerne deponering eller bruk av oppgjørskonto.

Hvorfor brukes escrow i en eiendomshandel?

For å fjerne risikoen i oppgjøret. Kjøper betaler til en klientkonto, og pengene utbetales til selger først når skjøtet er tinglyst på kjøper og selgers pant er slettet. Slik skifter penger og eiendomsrett hånd samtidig.

Hvem har oppgjørsrollen i Norge?

Som regel eiendomsmegleren eller en advokat, gjennom en klientkonto. Klientmiddelordningene er regulert for begge.

Hva er en escrow-konto i næringseiendom?

Her kan en del av kjøpesummen holdes tilbake en periode etter overtakelsen som sikkerhet for at selger oppfyller garantier i kontrakten, for eksempel forhold avdekket i due diligence. Beløpet frigis etter avtalt tid eller når betingelser er innfridd.

Hva er forskjellen på escrow og et vanlig depositum?

Ved escrow står midlene hos en uavhengig part på objektive vilkår begge har akseptert, ikke hos motparten selv, og frigivelsen er knyttet til at bestemte betingelser oppfylles.