Verdivurdering av tomt (Allverdi)

Allverdi er verktøyet vårt for verdivurdering av tomter. Du velger en eiendom, velger sammenlignbare tomtesalg fra kartet og får en PDF-rapport med verdien. Rapporten viser fire uavhengige beregninger, lar leseren slå opp hvert enkelt salg og setter din egen vurdering ved siden av tallene. Forsiden har selskapets logo og navn.

Allverdi er utviklet sammen med og for Allstad, tidligere Opplysningsvesenets fond og en av landets største grunneiere, og ble vist for første gang på Oslo Proptech Summit i oktober 2025. Løsningen er i dag et eget verktøy som vi aktiverer per selskap. Kontakt oss for å komme i gang.

Hvem Allverdi er for

Grunneiere og forvaltere med mange tomter trenger en verdi de kan stå for. Det gjelder ved salg og kjøp, og ved innløsning og regulering av festetomter. Det gjelder også når porteføljen skal verdsettes i regnskapet, og i den løpende gjennomgangen av hva eiendommene er verdt. Offentlige etater, stiftelser, fond og eiendomsselskaper er de typiske brukerne.

Rapporten er skrevet for å leses av noen andre enn den som laget den: en kjøper, en fester, en revisor eller et styre. Den viser hvilke salg verdien bygger på, hvordan prisene er gjort sammenlignbare og hva saksbehandleren har justert, med begrunnelse. Da kan leseren kontrollere verdien selv.

Allverdi svarer på noe annet enn Tomteverdivurdering under Analyser i Placepoint Fusion. Analysen viser hva tomter i et område har gått for per m². Allverdi setter en verdi på én bestemt tomt og dokumenterer den.

Rapporten viser hvordan verdien er regnet ut

Leseren skal kunne kontrollere verdien uten å spørre den som laget rapporten. Derfor viser rapporten:

• Fire beregninger. Allverdi regner verdien ut fra tinglyste tomtesalg, fra tomtebelastningen i sammenlignbare nybygg, fra tomteverdien i takstrapporter og fra tomter som ligger ute til salgs. De fire tallene står side om side. Ligger de nær hverandre, er verdien godt underbygget. Spriker de, ser leseren hvor og hvorfor.
• Hvert salg som inngår. Rapporten oppgir salgsdato, areal, kjøpesum, indeksjustert pris, pris per m² og avstand til tomten for hvert salg. Leseren kan slå opp alle tallene selv.
• Prisene i dagens prisnivå. Allverdi regner eldre salg om til dagens prisnivå før de sammenlignes, og viser både den tinglyste og den justerte prisen. Kjøpesummene er uten dokumentavgift og tinglysingsgebyr, så tallet gjelder selve tomten.
• Bare rene tomtesalg. Allverdi sjekker salgsdatoen mot byggesaken og ferdigattesten. Var huset allerede bygget da tomten ble solgt, tar Allverdi salget ut av grunnlaget.
• Begrunnelsen for skjønnet. Justerer saksbehandleren prisen fordi en referansetomt er bedre eller dårligere enn tomten som vurderes, står justeringen som eget tall med en skriftlig begrunnelse. Leseren ser hva som er regnet og hva som er vurdert.

Slik regner Allverdi

Alle metodene ganger tomtens areal med en pris per m². Metodene skiller seg i hvor prisen per m² kommer fra.

Sammenlignbare tomtesalg

Referanseprisen er gjennomsnittlig pris per m² for de tomtesalgene du har valgt, ganget med tomtens areal. Salgene er tinglyste omsetninger fra Kartverket de siste ti årene, avgrenset til vanlige salg av én eiendom i det åpne markedet.

Hvert salg vises med to priser. Tinglyst pris er kjøpesummen slik den står i grunnboken, så leseren kjenner igjen det opprinnelige salget. Markedsjustert pris er den samme summen regnet om til dagens nivå med boligprisindeksen for området, og der det ikke finnes en lokal indeks, med konsumprisindeksen fra Statistisk sentralbyrå (SSB). Markedsjustert er standard, fordi det er den prisen som lar seg sammenlikne på tvers av år.

Tomtebelastning for nybygg

Tomtebelastning er det en utbygger kan betale for tomten og fortsatt få prosjektet til å gå opp. Allverdi regner den residualt fra sammenlignbare nybyggprosjekter i området: forventet utsalgspris er gjennomsnittlig pris per m² ganget med gjennomsnittlig BRA, byggekostnaden er anslått BTA ganget med en byggekostnad per m² du kan endre, og restverdien er differansen. Restverdien diskonteres med en rente du også kan endre, med 30 % som standard, for å ta høyde for tiden og risikoen fram til prosjektet er solgt.

Metoden er nyttig nettopp der det er få rene tomtesalg å sammenlikne med, som i tettbygde strøk der tomter sjelden omsettes ubebygd.

Sammenlignbare tomteverdivurderinger

Når en eiendom selges, følger det ofte en takstrapport med, og takstmannen har satt en egen verdi på tomten. Allverdi har hentet ut denne tomteverdien fra takstrapporter offentliggjort ved eiendomssalg over hele landet. Referansen er gjennomsnittlig tomteverdi per m² for de vurderingene du velger, ganget med tomtens areal.

Det er en annen kilde enn salgene: et faglig skjønn på tomtens andel av verdien, også for tomter som aldri er omsatt ubebygd. Har selskapet egne tidligere vurderinger eller salg, legger vi dem inn som eget kartlag, og de kan tas med i samme tabell.

Tomteannonser

Tomter som ligger ute til salgs viser hva selgerne forventer å få akkurat nå. Allverdi regner gjennomsnittlig prisantydning per m² for de annonsene du velger, uten omkostninger, ganget med tomtens areal. Forskjellen mellom prisantydning og oppnådd pris sier også noe om markedet.

Justert pris og endelig verdi

Referansetomtene er sjelden helt like tomten som vurderes: en er regulert, en annen ikke, en ligger til sjøen. Saksbehandleren setter derfor en justert pris per m² med en skriftlig begrunnelse, og kan i tillegg føre en faktorvurdering av tomtens egenskaper. Den endelige verdien kan rundes av til et helt beløp uavhengig av regnestykket, og rapporten viser tydelig at det er gjort.

Slik lager du en rapport

Allverdi ligger i fanen Tomtevurdering på eiendommen. Fanen viser de fire beregningene som kort øverst. Under dem står én tabell per metode: sammenlignbare salg, nybyggprosjekter, takstvurderinger og annonser. Lagrede rapporter finner du under Verdirapporter øverst i fanen.

1. Velg sammenlignbare salg. Hver tabell har filteret Lav, Medium og Høy, som styrer hvor strenge kriteriene for sammenlignbare er. Lav gir få og svært like salg, Høy gir flere fra et større område. Kryss av salgene som skal inngå, eller klikk Legg til fra Tomtetransaksjoner for å hente flere fra kartet. Vis i kart tegner tabellen i kartet, og salg du allerede har tatt med, skjules der til du slår av filteret.

2. Klikk Lag Rapport. Rapportgeneratoren åpner i en ny fane med de valgte salgene. Du kan når som helst klikke Forhåndsvisning for å se PDF-en slik den er nå, eller Lagre utkast og fortsette senere.

3. Selskapsinfo. Selskapsnavn, organisasjonsnummer, logo og hvem som har vurdert verdien er fylt inn fra oppsettet for selskapet. Presentasjonen av selskapet og bildet for eiendomsenhetene kan du endre for denne rapporten.

   

4. Tomteinfo. Tomteareal, vann og kloakk, vei og reguleringsplan er fylt inn fra eiendommen. Her skriver du beskrivelsen av tomten, velger omslagsbilde og satellittfoto og krysser av kildegrunnlaget rapporten skal oppgi. Vil du ha risikobildet med, lager du risikorapporten her og legger den ved som vedlegg, med naturverdier og innsigelser som kan påvirke hva tomten kan brukes til.

   

5. Faktorvurdering. 18 faktorer fra utsikt og solforhold til privat vei, reguleringsomkostninger og kollektivtilbud, hver på en skala fra svært lav til svært høy. Du kan legge til egne faktorer og velge om vurderingen skal med i PDF-en.

   

6. Transaksjoner, Verdivurderinger, Tomteannonser og Tomtebelastning. Ett steg per metode, med de sammenlignbare du valgte. Øverst velger du om rapporten skal bruke markedsjustert eller tinglyst pris. Under tabellen setter du justert pris per m² og skriver begrunnelsen. For tomtebelastning endrer du byggekostnad per m² BTA og diskonteringsrente om standardverdiene ikke passer.

   

   

7. Ferdigstillelse. Kryss av hvilke metoder det endelige estimatet skal bygge på. Rapporten regner gjennomsnittet av dem, og ved siden av setter du selskapets egen verdi som pris per m² ganget med tomtearealet, med en beskrivelse av vurderingen. Velg om justert pris skal med i PDF-en, og klikk Generer PDF.

   

PDF-en åpner med omslagsbildet, adressen og verdien på forsiden. Så følger presentasjonen av selskapet og tomteinformasjonen med hjemmelshavere og kilder. Deretter kommer satellittbildet og én del per metode med de sammenlignbare salgene. Diagrammet viser pris per m² som tinglyst, markedsjustert og justert, og siste side oppsummerer verdien.

Rapporten har selskapets profil

Hver rapport bruker selskapets egen logo, en presentasjon av selskapet, et omslagsbilde og et standardbilde for eiendomsenhetene. Vi legger dem inn når vi aktiverer Allverdi for selskapet, og de brukes i alle rapportene selskapet lager. Logoen og presentasjonen må være på plass før den første rapporten kan lages, de to bildene kan ettersendes.

Datagrunnlaget

Rapporten oppgir kildene sine. Tomtesalgene er tinglyste omsetninger fra Kartverket, fra matrikkelen og grunnboken, kontrollert mot byggesaksdata så bebygde tomter faller ut. Tomteverdivurderingene er tomteverdien i takstrapporter offentliggjort ved eiendomssalg. Nybyggprosjektene og tomteannonsene kommer fra salgsannonsene, de samme kildene som Nybyggprosjekt og Tomteannonser under Analyser. Indeksene er boligprisindeksen for området og konsumprisindeksen fra SSB. Har selskapet egne salg og vurderinger, legger vi dem inn som eget kartlag når selskapet aktiveres.

Grunnlaget er tettest for boligtomter, der det både omsettes flest tomter og bygges flest prosjekter. For næringstomter og tomter i LNFR-områder er det færre sammenlignbare salg, og da veier tomtebelastningen og takstvurderingene tyngre.

Allverdi i Placepoint Fusion

Kommer snart

I Placepoint Fusion får du tomtevurderingen som en egen fane i eiendomspanelet, på eiendommen du allerede står på. I dag lager du rapporten i Allverdi som eget verktøy.

Se også

• Tomteverdivurdering under Analyser: hva tomter i et område har gått for per m².
• Eiendomspanelet: alt vi vet om én eiendom, der tomtevurderingen får sin fane.
• Tomt, markedsverdi, tomtebelastning, festetomt og verdivurdering i ordboken.