Analyse

Analyser samler markedsanalysene på ett sted i venstremenyen. Hver analyse legger tinglyste salg, annonser, leieforhold, nybyggprosjekter eller tomtehandler som prikker i kartet, med filtre til venstre, tall og diagram til høyre og en tabell du kan eksportere. Reisedistanse og de geometriske 3D-verktøyene ligger i høyre verktøyrail.

Slik åpner du

1. Klikk Analyser (lyn-ikonet) i venstremenyen. Menyen lister analysene.
2. Velg en analyse. Panelet åpnes til venstre, prikkene tegnes i kartet og Dashboard øverst til høyre viser antall treff.
3. Zoom inn til området du vil undersøke. Prikkene tegnes først når kartet er zoomet inn til bydelsnivå; lenger ut ber kartet deg zoome inn.
4. Bytt analyse fra samme meny. Kartutsnittet blir stående, så du kan se salg, utleie og nybygg for det samme området etter hverandre.

Analyser krever ikke et aktivt prosjekt. Eksemplene på denne siden bruker Fornebu i Bærum, samme område som Mulighetsstudie.

Slik leser du et analysepanel

Analysene deler samme oppbygning. Lærer du én, kan du alle.

Filtre

Panelet til venstre er filtrene, gruppert etter tema. Avkrysningsboksene velger type, for eksempel omsetningstype og boligtype, og Velg alle slår hele gruppen av og på. Tidsperiode er en glidebryter fra 3 måneder til 5 eller 10 år bakover. Intervallene, som pris, BRA og pris per m², har både tallfelt og glidebryter. Kartet og dashbordet oppdateres med én gang du endrer noe, og tilbakestill-knappen øverst setter alle filtre tilbake til standard.

Standardperioden er 6 måneder. Trekk Tidsperiode til 2 år for å få flere prikker i kartet; alle eksemplene under er tatt med 2 år der analysen har den innstillingen.

Kartet

Hver prikk er én oppføring, farget etter typen den har i filteret: i Markedsaktivitet er tinglyste salg oransje og røde, annonser blå og boliger til salgs turkise. Prikker som ligger tett samles i en grønn klynge med antall i midten, og etiketten over viser prisspennet i klyngen, for eksempel 8,7 mill. - 10,6 mill. Zoomer du inn, deles klyngene opp.

Klikk en klynge, og Antall lister hver oppføring: adresse, areal, dato, pris per m² og pris. Nedtrekkslisten sorterer på dato eller pris, og klikker du en rad, åpnes eiendommen i eiendomspanelet.

Tegnforklaring

Knappen nederst til venstre åpner Tegnforklaring, som forklarer klyngestørrelsene: fra under 2 til over 1 000 oppføringer. Fargene på enkeltprikkene står i filteret, ved siden av hver type.

Dashboard og diagram

Dashboard øverst til høyre teller treffene innenfor kartutsnittet og filtrene. Vis diagram, i panelet eller på dashbordet, folder ut diagrammene for analysen. For Utleieaktivitet er det leie per m² fordelt på intervaller og leie per m² etter boligtype; for Markedsaktivitet pris og pris per m². Diagrammene følger kartutsnittet, så flytter du kartet, endres tallene.

Tabell

Vis tabell legger en tabell over nedre del av kartet med én rad per oppføring og kolonner som adresse, areal, rom, pris og status. Eksporter laster tabellen ned som Excel, Sorter etter velger sorteringskolonne og Kolonner slår kolonner av og på. Raden Vis annonse åpner annonsen i ny fane der den finnes.

Analysene

Rekkefølgen er den samme som i menyen.

Nybyggprosjekt

Nybyggprosjekter som selges eller har vært solgt, med salgsstatus per prosjekt. Etiketten på hver prikk viser solgte av totalt antall enheter, for eksempel Solgt: 22/68, så du ser salgstakten rett i kartet. Filtrene er Selskapsform (Selveier, Borettslag, Annet), Boligtype, Annonsstatus (Til salgs, Ikke til salgs, Utsolgt, Annet), Bygningsstatus (Planlegging, Salgsstart, Byggestart, Overlevering, Annet), Tidsperiode opptil 10 år, Antall enheter, Arealintervall, Prisintervall og Pris per m². Sammen med kartlaget Utbyggeraktivitet gir det oversikt over hvem som bygger hva i området.

Markedsaktivitet

Boligsalg og boliger til salgs i ett bilde. Omsetningstype skiller fire typer. Grunnbokdata - renset er tinglyste omsetninger fra grunnboken, kvalitetskontrollert og renset for interne overføringer. Grunnbokdata - annet er resten av de tinglyste omsetningene. Annonser og Til salgs er eiendommer som er eller har vært annonsert. Boligtype velger mellom enebolig, tomannsbolig, rekkehus, leilighet og fritidsbolig. Byggeår avgrenser til bygg yngre enn 10 til 50 år, og BRA og Pris setter intervallene. Kilden for de tinglyste salgene er Kartverket; se Eiendomspriser og Siste omsetninger for bruksenheter for hva som ligger i dem.

Dette er analysen du starter med for en prisvurdering: sett 2 år tilbake og samme boligtype som tomten skal gi, og les pris per m² i klyngene rundt.

Tomtehandler

Omsatte tomter, farget etter Bygningsstatus: Brukstillatelse, Rammetillatelse eller Ingen byggetillatelse. Det siste er råtomtene. Tidsperiode går til 10 år, Areal fra 100 til 500 000 m² og Pris til 20 millioner kroner. Tomtehandler er sjeldne, så regn med få treff i et etablert område; på Fornebu gir 10 år bare to treff.

Tomteannonser

Tomter som er eller har vært annonsert, med Annonstype (Næringstomt eller Tomt) og Annonsstatus (Aktivert, Inaktiv, Solgt, Annet). Tomtestørrelse, Pris per m² og Pris setter intervallene. Sammen med Tomtehandler viser den forskjellen mellom prisforventning og oppnådd pris for tomter i området.

Utleieaktivitet

Utleieannonser for bolig, med Markedsstatus (På markedet og Tidligere på markedet), Boligtype som også har Studio, Bofellesskap og Garasje, Månedlig leie, Areal og Soverom fra 1 til 5+. Etikettene viser leieintervallet i klyngen, og diagrammene gir leie per m² etter boligtype. Det er tallene en utleievurdering trenger: hva markedet betaler for en toroms i akkurat dette nabolaget.

Næringssalg

Salg av næringseiendom, med Transaksjonstype (På markedet, Ute av markedet) og Eiendomstype i 14 kategorier fra Butikk/handel og Kontor til Lager/logistikk og Produksjon/industri. BRA og Pris setter intervallene. Kartlaget Næringsbygg viser bygningsmassen de ligger i.

Tomteverdivurdering

Omsatte tomter delt på Eiertype: eid tomt eller festetomt. Areal, Pris per m² og Pris setter intervallene, og Tidsperiode går til 10 år. Analysen svarer på hva en tomt i området har gått for per m², som er utgangspunktet for en tomteverdi før regulering og utnyttelse er regnet inn.

Næringsleie

Leieannonser for næringslokaler, med samme Transaksjonstype og Eiendomstype som Næringssalg og BRA opptil 4 999 m². Etikettene viser arealintervallet i klyngen. Diagrammene gir leie per m² for de lokalene som er annonsert med pris.

Liggetid

Hvor lenge annonsene ligger før de forsvinner fra markedet. Eiendomstype velger én av Bolig, Fritidsbolig, Næringseiendom og Tomt, Salgstype skiller Salg, Utleie, Tomtesalg og Nybyggsalg, og Annonstyper avgrenser på annonsekategori. Intervallene er BRA, Pris, Leie og Dager på markedet. Liggetid trenger et tettere kartutsnitt enn de andre analysene; zoom inn til noen kvartaler før du leser tallene.

Områdescore

Områdescore legger et rutenett over kartet og gir hver rute en poengsum fra 0 til 20, der 0 til 3 er lav, 4 til 10 middels og 11 til 20 høy. Tegnforklaringen øverst til høyre viser fargene. Analysen har ikke eget filterpanel; du leser den direkte i kartet, og den er ment som en første sortering av hvor i en by det er verdt å se nærmere på.

Reisedistanse

Reisedistanse ligger i høyre verktøyrail og tegner en isokron: flaten du rekker innenfor et gitt tidsbudsjett fra et punkt du klikker i kartet. Flaten følger veinettet og rutetabellene, ikke en sirkel rundt punktet. Dette er den samlede beskrivelsen av verktøyet; Mulighetsstudie viser det samme eksempelet i sammenheng.

Slik bruker du det

1. Klikk Reisedistanse i høyre verktøyrail.
2. Klikk punktet i kartet du vil regne fra. Lukk eiendomspanelet først hvis det dekker verktøyrailen.
3. Velg reisemåte: Bil, Buss, Tog, Offentlig transport, Sykkel eller Gange.
4. Velg retning, avgang (reis herfra) eller ankomst (kom hit innen), og sett klokkeslett og dato. Det avgjør hvilke avganger som teller.
5. Sett tidsbudsjettet i timer og minutter. Standard er 15 minutter.
6. Legg gjerne til flere isokroner med hver sin farge for å sammenlikne tidsbudsjett eller reisemåter i samme kart.

Eksempel: Fornebu Sentrum

Eksempelet bruker to isokroner fra samme punkt: 15 minutter med bil i grønt og 10 minutter til fots i oransje.

Zoom ut, og forskjellen blir poenget: gangeisokronen dekker Fornebu-halvøya, mens bilisokronen strekker seg over store deler av Oslo vest og inn mot sentrum.

Slå på kartlag før du tegner isokronen, og den svarer på hva som ligger innenfor. Her er bare gangeisokronen på 10 minutter tegnet, med Dagligvarekjeder, Barnehager, Grunnskoler og Videregående skoler slått på. To barnehager ligger innenfor flaten, Meny og Coop Prix ligger like utenfor grensen, og skolene på Snarøya er utenfor rekkevidde til fots. Det er like nyttig å se hva ti minutter ikke rekker.

Nedslagsfelt - metodologi forklarer definisjonene, fartsantakelsene og hva som gjør en isokron mindre enn ventet.

Geometriske analyseverktøy (høyre rail, kun 3D)

I 3D-visning ligger det seks ekstra ikoner langs høyre kant av kartet. De hører ikke til Analyse-panelet: du velger et verktøy, klikker i kartet og leser resultatet i verktøyets eget panel. Fem av dem forutsetter 3D-modus, mens Målinger også virker i 2D.

Slik bruker du et 3D-verktøy

1. Bytt til 3D ved å klikke 3D-knappen øverst i kartet.
2. Lukk eiendomspanelet hvis det er åpent (X øverst): panelet dekker høyre verktøyrail.
3. Klikk bygget eller flaten du vil analysere i kartet.
4. Klikk verktøyet i høyre rail.
5. Følg instruksjonene i panelet som dukker opp.

Alle seks er også listet i Oversikt over grensesnittet, og Mulighetsstudie bruker dem på én tomt.

Målinger

Målinger er det eneste av de seks verktøyene som virker i både 2D og 3D, og det eneste som ikke krever at du har klikket et bygg først. Velg Avstand (Z) eller Område (X) i panelet og klikk punktene i kartet. Hver måling legger seg i listen Dine målinger, der du kan skjule eller fjerne dem enkeltvis. Skjermbildet er tatt i 2D over Oslo sentrum og viser én avstandsmåling på 792,5 m. Avstand fra byggets hjørne til regulert byggegrense måler du med dette verktøyet alene; se Analysere verdi og potensiale for hvordan du bruker det sammen med de andre 3D-verktøyene.

Dagslys

Dagslys krever 3D og viser solens stilling på fasadene for et gitt tidspunkt. Panelet har en tidsslider fra 00:00 til 24:00 og en datovelger, begge med en avspillingsknapp som animerer solgangen gjennom døgnet eller året. Avhukingsboksene Solens stilling etter dato og klokkeslett og Skygger styrer om lyssettingen og skyggene tegnes; Tilbakestill setter panelet tilbake til utgangspunktet. Skjermbildet står på 15. mars 2026 klokken 13:17 over Kvadraturen. Se Solstudie for begrepet og Sol, skygge og sikt for parametrene i sammenheng. Beregningen er geometrisk: skal du dokumentere opp mot TEK17 § 13-7, trenger du et dedikert dagslysverktøy som DIVA eller Velux Daylight Visualizer.

Skygge

Skygge krever også 3D, og svarer på noe annet enn Dagslys: hvor lenge et punkt ligger i skygge, ikke hvordan sola treffer akkurat nå. Du setter et tidsvindu på slideren, her 10:00 til 16:00 den 10. september 2026, og skyggen fra omkringliggende bygg legges som et fargelag over terreng og nabobygg. Helningsstil står til Kontinuerlig eller Hver time, og Farge bestemmer fargen på laget. Dette er visualiseringen du bruker når du skal dokumentere solforhold på en nabotomt i et planinnspill. Mulighetsstudie viser verktøyene brukt på én tomt.

Høydeprofil

Høydeprofil krever 3D og tegner et snitt langs en linje du selv legger ut. Klikk Tegn på kartet, klikk punktene langs ruten og les resultatet i diagrammet nederst: én kurve for Terreng og én for Bygninger, med avstand langs x-aksen og høyde langs y-aksen. Nøkkeltallene ved siden av diagrammet oppsummerer lengde, stigning, tap, minimums-, maksimums- og snitthøyde samt maks og gjennomsnittlig stigningsgrad. Skjermbildet viser Profil 1 på 127 m med 2,3 m stigning og 1,6 m fall. Profilene samles i panelet, så du kan tegne flere og bytte mellom dem. Se Terrengprofil for begrepet, og kombiner med kartlaget Reguleringsplaner når du skal måle profilen mot høydebestemmelser. Selve volumstudien gjør du i 3D-designer.

Siktlinje

Siktlinje krever 3D og svarer på om to punkter ser hverandre. Klikk Ny analyse, plasser observatørpunktet og deretter målpunktet; Fortsett analyse lar deg legge til flere målpunkt fra samme observatør, slik skjermbildet viser med fire linjer ut fra ett takpunkt. Linjen er grønn så langt sikten er fri og rød der et bygg eller terrenget bryter den, så du ser hvor bruddet skjer og ikke bare at det skjer. Resultatet er dokumentasjon du kan legge ved et nabovarsel eller ta med i et reguleringsmøte. Se Siktlinjer for begrepet og Analyser eiendommen i 3D for hvordan det inngår i en potensialvurdering.

Siktfelt

Siktfelt krever 3D og utvider siktlinjen til et helt synsfelt. Klikk Legg til siktfelt (V) og plasser observasjonspunktet i kartet. Alt som er synlig derfra farges grønt på terreng og bygg, alt som er skjult farges rødt, og synsvinkelen settes til 45°, 180° eller 360°. Du bytter vinkel etterpå ved å holde pekeren over feltets rad i listen. Skjermbildet viser et 180-graders siktfelt fra et punkt på åpen grunn i Fornebu Sentrum: terrenget og fasadene punktet ser er grønne, alt som ligger bak et bygg er rødt. Sett punktet på åpen grunn, ikke oppe på et bygg; en observatør inne i bygningsmassen ser ingenting, og hele feltet blir rødt. Høyden på punktet avgjør resultatet: et punkt høyt på en fasade ser lenger enn et i bakkenivå. Siktfeltene listes under Opprettet av deg og kan skjules eller fjernes enkeltvis, så du kan sammenlikne flere punkter i samme visning. Kombinert med Siktlinje dekker det innsynsvurderingen for et nybygg.

Typiske bruksscenarier

Prisvurdering av bolig. Markedsaktivitet med 2 år og samme boligtype som prosjektet. Les pris per m² i klyngene og tabellen rundt tomten.

Utleievurdering. Utleieaktivitet med riktig boligtype og antall soverom, og diagrammet leie per m² etter boligtype.

Tomteverdi. Tomtehandler og Tomteverdivurdering med 10 år, og Tomteannonser for å se avstanden mellom prisforventning og oppnådd pris.

Konkurrentbilde for nybygg. Nybyggprosjekt med Bygningsstatus Salgsstart og Byggestart. Les salgstakten Solgt av totalt per prosjekt.

Handelskartlegging. Næringsleie og Næringssalg for hva lokalene koster, og kartlagene under Demografi for kjøpekraft og aldersprofil rundt dem.

Dagslys til et planinnspill. Dagslys og Skygge i 3D-modus for å dokumentere solforhold på en fasade.

Siktanalyse ved nybygg. Siktlinje og Siktfelt for å vurdere om et nytt bygg påvirker innsyn til verneverdige siktpunkter.

Avstandssjekk. Målinger for avstand fra byggets hjørne til regulert byggegrense.

Tips

• Analyser krever ikke prosjekt og egner seg godt når du vil utforske et område før du vet hvilket prosjekt funnene hører hjemme i.
• Dashbordet og diagrammene følger kartutsnittet. Flytt kartet til akkurat de kvartalene du sammenlikner med, så teller ikke resten av byen med.
• Trekk Tidsperiode ut når treffene er få, og inn igjen når du vil ha dagens prisnivå.
• Eksporter tabellen til Excel når tallene skal inn i et regneark eller en rapport. Bruk Rapporter når du trenger en strukturert rapport for én eiendom.
• Bruk Placepoint AI når spørsmålet er sammensatt: Agenten henter de samme omsetningene og kan regne på dem.

Forskjeller fra v1

• v1 har Analyser som ett menypunkt med tegneverktøy og resultater for et område du tegner selv. Placepoint Fusion har ti markedsanalyser i menyen og legger de geometriske 3D-verktøyene i høyre verktøyrail.
• v1 kaller verktøyet Solanalyse (dagslys og skygge kombinert). Placepoint Fusion deler det i Dagslys og Skygge som to separate verktøy.
• v1 plasserer Siktlinje og Siktfelt under 3D-designer. Placepoint Fusion plasserer dem i høyre verktøyrail under Analyse.

Se også

• Mulighetsstudie - Analysene og Reisedistanse brukt på én tomt, steg for steg.
• Analysere verdi og potensiale - prisvurdering og utnyttelse i sammenheng.
• Mulighetsstudie - verktøyene brukt på én tomt.
• Eiendomspriser og Antall omsetninger per eiendom - datasettene bak Markedsaktivitet.
• Navigasjons-ikoner - oversikt over alle knapper i høyre rail.
• Rapporter - strukturerte rapporter for én eiendom.
• Analyser og rapporter - vanlige spørsmål.