Analysere verdi og potensiale
Et bud hviler på to tall: hva eiendommen er verdt i dag, og hva den kan bli verdt. Denne siden tar begge på én eiendom, fra egen omsetningshistorikk og prisnivået i kvartalene rundt til plan, leieinntekt og scenarier du kan regne på.
Tre lag med tall, ett kart
Et verdianslag bygger på tre lag med tall, og de lå tidligere tre steder. Eiendommens egen historikk står i grunnboken hos Kartverket, prisnivået rundt er statistikk per grunnkrets, og hva markedet betaler for kontor og leie akkurat her ligger i annonsene og de tinglyste næringssalgene. Her er alle tre lag i samme kart, og eiendommen er allerede identifisert.
Eksempelet gjennom siden er Gullhaugveien 1 i Nydalen, et kontorbygg på rundt 12 900 m² BRA et kvartal fra Akerselva. Tomten treffer flere av punktene på listen samtidig: fire tinglyste overføringer der bare to er salg og det siste er fra 2000, sju leietakere å lese inntekten av, og fire planer som overlapper hverandre. At egen historikk ikke rekker, er også et funn: da må referansen komme fra området.
Hvem dette er for
Investeringsansvarlige, akkvisisjonsdirektører, næringsmeglere og analytikere som skal forankre et bud eller en verdivurdering overfor et styre, en kredittkomité eller en motpart. Forvaltere bruker den samme runden når en yield skal etterprøves på en eiendom de allerede eier, og prosjektarkitekter når spørsmålet er hva tomten tåler av nytt volum.
Sjekklisten
| Punkt | Hva du ser etter | Hvor i Placepoint |
|---|---|---|
| Egen historikk | Hva eiendommen selv er omsatt for, og om overføringen var et salg | Transaksjoner-fanen i Eiendomspanelet |
| Prisnivå | Gjennomsnittspris og antall omsetninger per grunnkrets | Prisinformasjon |
| Sammenlignbare salg | Hva naboene faktisk har gått for, og når | Prisinformasjon, Næringsliv |
| Næringsmarkedet | Pris og leie for kontor i de samme kvartalene | Analyse |
| Potensialet | Formål, utnyttelsesgrad, planer under arbeid | Regulering-fanen |
| Inntekten | Leietakere, ansatte og leietid | Leietakere-fanen |
| Volum | Terreng, sol, skygge og sikt for et nytt bygg | 3D-modus |
| Scenarier | Alternativene side om side | Tagger, Prosjekter |
Kartlagene slås på fra Kartlag i venstremenyen. Se Hvordan bruke kartlag hvis du ikke har gjort det før.
Hva eiendommen selv er omsatt for
Klikk eiendommen i kartet og åpne Transaksjoner-fanen i Eiendomspanelet. Øverst står antall transaksjoner, totalsum og dato for den siste, med en Transaksjonsfordeling som deler dem på type. Under ligger de tinglyste eiendomstransaksjonene med registreringsdato, matrikkelnummer, type og salgspris, og aksjetransaksjonene i egen fane ved siden av.
Typekolonnen avgjør om raden sier noe om verdi. Gullhaugveien 1 har fire overføringer til 294 mill. kr i totalsum, fordelt 50 mot 50 på type. De to fra desember 2022 er Fusjon/Fisjon og står uten salgspris. De to som er Fritt salg er fra 1991 og 2000, til 150 mill. kr og 144 mill. kr. En konsernintern overføring flytter hjemmelen uten at noen har betalt en markedspris, og 2000-prisen er for gammel til å bære et bud. Referansen må derfor hentes fra kvartalene rundt.
ℹ Fanen dekker tinglyste hjemmelsoverføringer. Et salg av aksjene i selskapet som eier eiendommen berører ikke grunnboken, så en eiendom kan ha skiftet reell eier uten at det står en rad her.
Prisnivået i kvartalene rundt
To lag under Prisinformasjon legger statistikk per grunnkrets over kartet, begge fra Geodata AS og begge oppdatert månedlig. De svarer på nivå og aktivitet, ikke på enkeltsalg.
Eiendomspriser farger hver grunnkrets etter gjennomsnittlig eiendomspris, i ni trinn fra under to millioner kroner til over 25 millioner, med tallet skrevet i flaten. Rundt Nydalen går snittet fra rundt 6 mill. kr til over 13 mill. kr mellom kretser som grenser til hverandre. Bildet øverst på siden er dette laget.
Antall omsetninger (eiendom) teller omsetningene i samme kretser, i sju trinn fra 0 til over 1 000. Der snittprisen sier nivå, sier antallet hvor mye som faktisk omsettes, og en høy snittpris i en krets med fem salg er et tynt grunnlag.
ℹ Et snitt per grunnkrets er et nivåtall, ikke en sammenlignbar. Det er regnet over alt som er omsatt i kretsen, uansett type og størrelse, så det plasserer eiendommen i landskapet og erstatter ikke en liste over faktiske salg.
Sammenlignbare salg, enkeltvis
Siste omsetninger (bruksenheter) setter én markør per solgt bolig eller fritidsbolig de siste tolv månedene, med kjøpesum og kvadratmeterpris der den lar seg regne ut. Rundt Gullhaugveien er kartet tett: Nydalen, Storo og Grefsen har omsatt boliger i hundretall på ett år. Klikk en markør for detaljene om det enkelte salget.
ℹ Laget dekker Matrikkelen og har en nedre grense på 100 000 kr i kjøpesum. Borettslagsleiligheter er ikke med, så i et område med mange borettslag ser kartet tynnere ut enn markedet er.
Eiendomstransaksjoner i media dekker den andre enden av markedet: omtalte kjøp og salg av hele eiendommer og porteføljer. Markørene er farget etter hvor gammel omtalen er, fra én til 30 dager i rødt til over 300 dager i mørkeblått, og skalert etter pris. Det er her du finner næringshandlene i nabolaget som aldri dukker opp i boligstatistikken.
Hva markedet betaler for kontor
Kommer snart
Analysene i venstremenyen legger tinglyste salg, annonser og leieforhold som prikker i kartet, med filtre til venstre og et dashbord som teller treffene innenfor kartutsnittet. Fram til de er tilgjengelige for alle gir kartlagene over et grovere bilde av det samme, og Analyse beskriver hver analyse i detalj.
Næringssalg filtrerer på transaksjonstype og fjorten eiendomstyper, blant dem Kontor, og på BRA og pris. Med tidsperioden satt til to år gir Nydalen fjorten treff, og hver klynge er merket med prisspennet i den, fra et par millioner opp til 70 mill. kr. Det er sammenligningsgrunnlaget et bud på et kontorbygg trenger.
Næringsleie har de samme filtrene og svarer på leiesiden. Nydalen gir 234 treff på to år, og etikettene viser arealspennet i hver klynge, fra enkeltkontorer under 100 m² til lokaler på over 19 000 m². Sammen med leietakerlisten er det dette som gjør en markedsleie etterprøvbar, og dermed en netto startyield som holder.
Markedsaktivitet dekker boligsiden, delt på tinglyste omsetninger og annonser. Nydalen gir 318 treff på to år, med prisspenn per klynge. Den hører hjemme i en verdianalyse av et kontorbygg også: er tomten aktuell for transformasjon, er det boligprisene i nabolaget som setter taket for hva et nytt volum er verdt.
Tomteverdivurdering er den fjerde analysen som priser et område, og på Gullhaugveien svarer den Ingen data i dette området selv med tidsperioden på ti år. Nydalen er ferdig utbygd, og en tomteanalyse må da støtte seg på næringssalgene i stedet.
Potensialet: hva planen tillater
Verdi handler like mye om hva som kan stå på tomten som om hva som står der. Regulering-fanen samler plangrunnlaget. Øverst teller den hvor mange av kommuneplan og reguleringsplan den fant, og Skru på kartlag legger plangrensene over kartet. Hver plan står med arealformål, plan-ID og en lenke til plandokumentet.
Gullhaugveien 1 treffes av fire planer. Plan 38195, som dekker selve tomten, har formålet Forretning/kontor/industri. De tre andre er kommunedelplanen for Akerselva, en justering med formålet Felles gangareal og en detaljregulering med formålet Fortau. Det er den første som setter rammen for volum og bruk; tallene for utnyttelsesgrad som BYA, gesims- og mønehøyde og parkering står i reguleringsbestemmelsene, ikke i kartattributtene.
ℹ Fanen sier det selv for Oslo: kommunen deler ikke kommuneplanen og bare et utvalg felter om reguleringsplanene. Lenken i fanen går til Planinnsyn kommunekart, som har hele bildet.
Tomtevurdering
Kommer snart
Tomtevurdering-fanen regner et utviklingspotensial ut fra plan og tomteareal. Fram til da leser du rammene i Regulering-fanen og regner tomtebelastningen selv; Mulighetsstudie går gjennom hele sjekklisten som ligger bak et slikt anslag.
Inntekten eiendommen bærer
For et kontorbygg er verdien leieinntekten delt på et avkastningskrav, og Leietakere-fanen er der inntektssiden begynner. Den viser hvem som holder til på adressen, med bransje, antall ansatte og hvor lenge de har vært der, hentet fra Brønnøysundregistrene (BRREG).
Gullhaugveien 1 har sju leietakere, fire av dem med ansatte, 318 ansatte til sammen og 7,3 år i snitt leietid mot 3,5 år historisk. Leietakeroversikten fordeler dem på bransje. Den største leietakeren står for 188 av de 318 ansatte og har vært der i ti år, og den nest største flyttet inn for drøyt et år siden. Spredningen er selve poenget: sju leietakere, flere av dem med mange år i bygget, bærer en annen yield enn én leietaker som alene står for hele inntekten.
ℹ Listen bygger på registrerte forretningsadresser og er mest komplett for selskaper. Den er ikke en leiekontraktoversikt: den sier hvem som sitter der, ikke hva de betaler. Leieinntekten må du selv sette, og Næringsleie over gir nivået.
Volumet: hva som kan stå der
Når rammene er lest, er neste spørsmål hvor mye bygg tomten tåler og hva det gjør med naboene. Bytt til 3D fra knappen øverst til høyre. Verktøyene i høyre verktøyrail gir tallene: Dagslys og Skygge for solstudien, Høydeprofil for terrenget, Siktlinje og Siktfelt for innsyn og Målinger for avstand og areal. Mulighetsstudie går gjennom dem ett for ett på én tomt, og Analyse beskriver hvert panel.
3D-Designer
Kommer snart
I 3D-Designer tegner du bebyggelsesalternativene som volumer med fotavtrykk og høyde og regner masse på terrengbearbeiding. Fram til da er 3D-modus og verktøyene over det som dekker volumstudien.
Rapportene som samler tallene
Kommer snart
Prisstatistikk gir prisnivå og prisutvikling per grunnkrets som et ferdig dokument, og Demografi befolkning, alder, inntekt og husholdningstyper rundt eiendommen. Begge er underlag du kan legge ved et investeringsnotat. Fram til de er tilgjengelige eksporterer du tabellen fra en analyse til Excel, og kartlagene under Demografi gir befolkningsbildet.
Scenarier du kan sammenlikne
De færreste verdianalyser svarer på hva eiendommen er verdt. De svarer på hva den er verdt under gitte forutsetninger. Legg hvert scenario som sitt eget Prosjekt eller sin egen Tag, kjør de samme oppslagene per scenario og sett tallene opp mot hverandre. Tagger eksporterer utvalget til Excel, så sammenstillingen kan gjøres i regnearket der resten av regnestykket ligger.
Sett det sammen
En verdivurdering av Gullhaugveien 1 ser slik ut etter runden over:
| Kategori | Funn på Gullhaugveien 1 | Kilde |
|---|---|---|
| Egen historikk | Fire overføringer, 294 mill. kr i totalsum, men bare to salg, sist i 2000 | Kartverket |
| Prisnivå | Snittpris fra rundt 6 til over 13 mill. kr mellom nabokretser | Geodata AS |
| Sammenlignbare salg | Boligsalg i hundretall siste tolv måneder, næringshandler i media rundt | Kartverket, Geodata AS |
| Næringsmarkedet | Fjorten næringssalg og 234 leieforhold i Nydalen på to år | Analyse |
| Potensial | Formål Forretning/kontor/industri, tre planer til som berører tomten | Oslo kommune |
| Inntekt | Sju leietakere, 318 ansatte, 7,3 år i snitt leietid | Brønnøysundregistrene (BRREG) |
Skjermbildene fra kartet går rett inn i investeringsnotatet, og hvert tall er sporbart til én kilde med kjent oppdateringsdato.
Naboområder
- Forstå eiendom og kontekst for grunnoppslaget som kommer før verdianalysen.
- Vurdere risiko for flom, grunnforhold og heftelser, som går parallelt.
- Mulighetsstudie når spørsmålet er hva tomten tåler, ikke hva den er verdt i dag.
- Styre og overvåke portefølje når verdiene skal følges over tid.