Forstå eiendom og kontekst
En eiendom havner på bordet: et prospekt, en kredittsøknad, et reguleringsvarsel eller en linje i en porteføljegjennomgang. Spørsmålet er det samme: hva ser jeg på, og er det verdt mer tid? Denne siden går gjennom Eiendomspanelet fane for fane på én eiendom, og de tre kartlagene som setter den i sammenheng.
Fjorten registre, ett panel
Svaret på spørsmålet har alltid ligget spredt: matrikkelen hos Kartverket, eierkjeden og regnskapene i Brønnøysundregistrene, leietakerne i enhetsregisteret, planen hos kommunen, byggesakene i kommunens postliste, energimerket hos Enova SF. Hvert oppslag har sin portal, og ingen av dem vet om de andre.
Panelet samler dem på samme matrikkelenhet, så det du leser i én fane forklarer det du ser i den neste. Eksempelet gjennom siden er Tordenskiolds gate 2 i Oslo sentrum, et kontorbygg på 5 867 m² fra 2006, eid gjennom to selskapsledd og leid ut til 174 virksomheter.
Hvem dette er for
Næringsmeglere, kredittanalytikere, eiendomsadvokater, forvaltere og utviklere som trenger et komplett bilde av én eiendom raskt: nok til å avgjøre om den er verdt mer tid, eller nok til å starte en formell prosess. Vurdere risiko og Analysere verdi og potensiale bygger videre på oppslaget her.
Sjekklisten
| Punkt | Hva du ser etter | Hvor i Placepoint |
|---|---|---|
| Hva det er | Bygningstype, BRA, tomt, utnyttelse | Oversikt og Eiendom |
| Hvem som eier | Hjemmelshaver og kjeden oppover | Eiere, Selskapspanelet |
| Hvem som betaler | Leietakere, ansatte, leietid | Leietakere |
| Hva den er omsatt for | Egne transaksjoner med dato og pris | Transaksjoner |
| Energi | Energikarakter, sertifiseringer, TEK | ESG |
| Hva kommunen har | Byggesaker, tillatelser, klager | Offentlige saker |
| Hva planen tillater | Gjeldende reguleringsplan og formål | Regulering |
| Bygget for seg | Seksjoner, statuser, energiattest per bygg | Bygningspanelet |
| Konteksten | Prisnivå, dagbefolkning, kollektivdekning rundt | Prisinformasjon, Demografi, Samferdsel |
Søk opp adressen i søkefeltet øverst til venstre, eller klikk eiendommen i kartet, så åpner panelet seg til høyre. Oversikt, Eiendom, Eiere og Leietakere ligger i fanestripen; de andre bak +4 flere. Se Hvordan bruke kartlag for kartlagene.
Video: alle fanene i eiendomspanelet
Videoen tar Tordenskiolds gate 2 fra søk til ferdig gjennomgang: panelet dras bredere til alle fanenavnene får plass, og hver fane og underfane åpnes etter tur.
Varighet: 1 minutt og 57 sekunder. Hele samlingen ligger på Videoer.
Hva eiendommen er
Oversikt-fanen er svaret på om eiendommen er verdt mer tid. Den samler bygningsmassen, arealutnyttelsen, eieren og de største leietakerne, med en lenke videre til fanen som har detaljene.
For Tordenskiolds gate 2 står det ett bygg, bygningstypen kontor- og administrasjonsbygning med 5 867 m² BRA, på en tomt på 754 m². Bebygd areal er 743 m², som er 98,5 % av tomten, og bruksarealet er 778 % av tomten: et bygg som fyller hele sentrumstomten i høyden. Eieren er SpareBank 1 Gruppen AS med 100 %, og den største leietakeren har 43 ansatte.
Eiendom-fanen tar arealene videre: BYA med tomteareal, bebygd areal og andel av tomt, BRA fordelt på bolig og annet, og under dem hierarkiet av tomter, bygninger og seksjoner som matrikkelenheten består av. Her er hierarkiet ett bygg; på en seksjonert eiendom er det denne fanen som viser hvor mange enheter du egentlig ser på.
Hvem som eier den
Eiere-fanen viser eieren øverst og eierstrukturen ledd for ledd under. Grunneier er Tordenskioldsgate 2 Oslo AS, et single-purpose-selskap eid 100 % av SpareBank 1 Forsikring AS, som igjen hører til SpareBank 1 Gruppen AS. Det er kjeden, ikke hjemmelshaveren, som forteller hvem du faktisk har som motpart, og Eiere-underfanen lister hver eier som en rad med andel, interessetype og eierform.
Klikk selskapsnavnet, og Selskapspanelet åpner seg over eiendomspanelet, med en pil tilbake. Oversikten viser organisasjonsnummer, stiftelsesdato, registrert formål, inntekter og resultat for siste regnskapsår, antall ansatte, eiendomsporteføljen fordelt på kommuner og lokalene selskapet selv leier. Tordenskioldsgate 2 Oslo AS er stiftet i 2005, har ingen ansatte og én eiendom, og formålet er kjøp, utvikling og utleie av fast eiendom: et rent eierselskap for dette bygget, med inntektene fra utleien som hele regnskapet.
Hvem som betaler leien
Leietakere-fanen lister virksomhetene registrert på adressen, med bransje, antall ansatte og hvor lenge de har vært der, fra Brønnøysundregistrene. Oversikten øverst teller dem: 174 leietakere, 139 av dem uten ansatte, 436 ansatte til sammen, snitt leietid tre år.
Tallene forteller hva slags bygg dette er før du har lest én rad. 174 virksomheter på 5 867 m², de fleste uten ansatte, er et kontorfellesskap, og raden med lengst leietid, Mesh Oslo AS med bransjen utleie av egen eller leid eiendom, er den som driver det. Bak den følger vekstselskaper med 20 til 40 ansatte og under tre års leietid. For en kredittvurdering er det to ulike leieinntekter: én lang kontrakt med operatøren, eller mange korte med sluttbrukerne. Fanen sier ikke hvilken det er, men den sier hva du må spørre om.
Hva den er omsatt for
Transaksjoner-fanen viser eiendommens egne omsetninger med dato, type og salgspris, og aksjetransaksjoner i egen liste. Tordenskiolds gate 2 har tre: en uoppgitt i 1983, et fritt salg i 2001 til 18,7 mill. kr, og en overdragelse i 2005 til 45 mill. kr, samme år som eierselskapet ble stiftet og året før bygget sto ferdig. Siden har eiendommen ikke byttet hender, så dagens verdi leser du ut av nabolaget, ikke av historikken; se Analysere verdi og potensiale.
Energi og sertifisering
ESG-fanen plasserer energimerkene i rutenettet for energikarakter mot oppvarmingskilde, og lister Enova-registreringer, sertifiseringer og TEK-nivå i egne underfaner. Kontorbygget fra 2006 har energikarakter C, utstedt i mars 2022 og gyldig i ti år, én sertifisering og TEK registrert. For grønne lånerammer og ESG-rapportering er det denne fanen som svarer, og et merke som mangler eller er utgått er også en opplysning.
Hva kommunen har på den
Offentlige saker henter kommunens postliste for eiendommen: byggesaker, tillatelser, dispensasjoner og klager, med antall dokumenter per sak. En sentrumsadresse samler mye: Tordenskiolds gate 2 har 347 saker, og de nyeste gjelder bruk av offentlig grunn, fasadearbeider og skiltforskrifter i gaten like mye som bygget selv. Vis for bytter mellom denne eiendommen og området rundt, og søkefeltet finner saken når du vet hva du leter etter. Et uavklart pålegg står her, ikke i grunnboken.
Risiko og dokumenter
Kommer snart
Risiko-fanen samler flom, skred, kvikkleire, radon og forurenset grunn for tomten, og Dokumenter-fanen viser tinglyste dokumenter og grunnboksutskrift. Fram til da leser du risikoen av i kartet, se Vurdere risiko, og bestiller grunnboksutskriften fra Kartverket som før.
Hva planen tillater
Regulering-fanen viser kommuneplanen og reguleringsplanene som treffer eiendommen, med arealformål, plan-ID og lenke til plandokumentet, og Skru på kartlag legger plangrensene i kartet. Tordenskiolds gate 2 ligger under to eldre reguleringsplaner med formål forretning og kontor og kommunedelplanen for sentrumsområdet. Oslo deler ikke kommuneplanen digitalt, så fanen sier det og peker til kommunens eget planinnsyn; det er en begrensning i kilden, ikke i panelet.
Bygget for seg
Klikk bygget i hierarkiet i Eiendom-fanen, eller direkte i kartet, og Bygningspanelet åpner seg med bygningsnummeret fra matrikkelen. Oversikten gir gatebildet, bruksarealet fordelt på bolig og annet, og bebygd areal; Seksjoner og enheter lister bruksenhetene, Bygningsstatuser viser rammetillatelse, igangsetting og ferdigattest med datoer, og ESG energiattesten for akkurat dette bygget. På en eiendom med ett bygg er forskjellen liten; på en eiendom med fem er det her du ser hvilket av dem som mangler ferdigattest.
Konteksten rundt
Panelet sier hva eiendommen er. Kartlagene sier hva den ligger i, og tre av dem hører med i nesten hvert oppslag.
Eiendomspriser farger kretsene rundt etter gjennomsnittlig omsetningspris. Det er referansen for en eiendom som ikke selv har vært omsatt på tjue år, og den viser om adressen ligger i det dyreste sjiktet av sentrum eller i randen av det.
Befolkning dagtid viser hvor mange som oppholder seg i kretsen på arbeidstid, ikke hvor de sover. For et kontorbygg er det dette tallet, ikke bosattbefolkningen, som beskriver nabolaget, og sentrum skiller seg ut som det mørkeste feltet i kartet.
Kollektivmengde vekter holdeplassene etter frekvens. En leietaker med 400 ansatte spør om dette før noe annet, og for parkeringskravet i en plansak er kollektivdekningen argumentet.
Ta det med videre
Klikk Legg til tag øverst i panelet, og eiendommen ligger i Tagger med navnet du gir den, klar for neste runde eller for eksport til Excel. Prosjekter samler flere eiendommer i én sak. Skjermbildene fra panelet og kartet går rett inn i notatet.
Naboområder
- Hvordan bruke kartlag for kartlagene som gir konteksten.
- Finne eiendom og muligheter når du leter etter eiendommen i stedet for å ha fått den.
- Vurdere risiko når oppslaget skal forsvares overfor en kredittkomité eller motpart.
- Analysere verdi og potensiale når oppslaget skal omsettes til en kommersiell beslutning.
- Styre og overvåke portefølje for å kjøre samme runde på hele porteføljen.