Mulighetsstudie
En mulighetsstudie starter med hva tomten tåler og hvem som eier den. Deretter følger regulering, støy, kulturminner, grunnforhold, flom, adkomst, vann og avløp, gangavstand og terreng. Denne siden går gjennom hele sjekklisten punkt for punkt og viser hvilket kartlag som svarer på hvert av dem.
Fra en uke til under en dag
Punktene under er den samme listen en stedsanalyse alltid har bestått av. Det nye er antall oppslag. Før krevde hvert punkt sitt eget register, sin egen portal og sin egen kommune, med nedlasting og stedfesting i et eget verktøy. Bare det å finne ut hva som lå innen gangavstand fra tomten, matbutikk, skole og barnehage, var en jobb for seg. Med reguleringsstatus, eierforhold, grunnforhold, støy, kulturminner og resten av punktene under i tillegg, tok runden gjerne flere dager. Hvert punkt tar nå minutter, og hele runden under gjør du normalt på under én dag.
Gevinsten ligger i kombinasjonen, ikke i det enkelte oppslaget. Å hente én reguleringsplan går like fort i kommunens egen kartportal, og den er god. Det som tar arbeidet fra en uke til en dag, er å hente reguleringsplanen, eierforholdene, kollektivrutene og gangavstanden til målpunktene for samme tomt, i samme økt, uten å laste ned noe.
Tre ting gjør utslaget:
- Alt ligger i samme kart. Plan, eierskap, støy, grunnforhold, natur, vei, VA og målpunkter er lag i samme flate, ikke et titalls nedlastinger som må stedfestes mot hverandre.
- Tomten er allerede identifisert. Matrikkel, eier, eierkjede, bygg, heftelser og transaksjonshistorikk står i Eiendomspanelet fra første klikk.
- Funnene blir liggende etter økten. Tagger holder kandidatlisten, Prosjekter samler tomtene i studien, og Rapporter gir et underlag du kan sende videre.
Tiden du sparer forsvinner ikke: du bruker den på vurdering i stedet for innsamling. Skjermbilder fra kartet kan gå rett inn i et tilbud i tidlig fase, og videre inn i egne grafiske maler når studien skal leveres.
Hvem dette er for
Arkitekter, planleggere og tiltakshavere som skal vurdere en tomt før de sender planinitiativ eller skriver tilbud. Boligutviklere og entreprenører med egen tomtebank bruker den samme listen til å friske opp en tomteanalyse som er noen år gammel.
Datagrunnlaget er det samme uansett hvor i landet tomten ligger: over 250 hovedkartlag i 18 kategorier, med rundt 2 300 underkartlag og over 3,5 millioner matrikkelenheter. Se Placepoint i tall for hele oversikten.
Sjekklisten
| Punkt | Hva du ser etter | Hvor i Placepoint |
|---|---|---|
| Aktører | Eiere, eierkjeder, hvem andre som bygger i området | Eiendomspanelet, Næringsliv |
| Plan | Formål, utnyttelsesgrad, høyder, parkering, hensynssoner | Reguleringer |
| Støy og luft | Gul og rød sone etter T-1442, bane, luftfart | Støy, Forurensning |
| Kulturminner | SEFRAK-bygg, automatisk fredete kulturminner | Reguleringer |
| Grunnforhold | Marin grense, kvikkleire, skred, forurenset grunn | Geologi, Risiko |
| Natur og vann | Arter, flom, stormflo, grunnvann, dyrkbar jord | Natur, Vann |
| Adkomst | Byggegrense, fartsgrense, trafikkmengde | Samferdsel |
| Teknisk infrastruktur | VA langs vei, kummer, kraftledninger | Vann, Energi |
| Målpunkter og naboskap | Gangavstand til skole og butikk, boligsammensetning | Utdanning, Demografi |
| Terreng og sol | Høydeprofil, dagslys, skygge, siktlinje | 3D-modus |
| Volum | Bebyggelsesalternativer, terrengbearbeiding | 3D-Designer |
Kartlagene slås på fra Kartlag i venstremenyen. Se Aktiver et kartlag hvis du ikke har gjort det før.
Aktører og eierskap
Første oppslag er sjelden planen. Det er hvem som holder til på og rundt tomten: hvilke eiendommer de eier, hvilke selskaper som eier de selskapene igjen, og hva de har bygget før. Det avgjør hvem du forhandler med, og om oppdragsgiveren har en portefølje i nærheten som endrer premissene.
Klikk tomten og les Eiere-fanen i Eiendomspanelet. Er hjemmelshaveren et single-purpose-selskap, følger Eiere-fanen eierkjeden oppover til morselskapet. Søk deretter på organisasjonsnummeret for å se resten av porteføljen.
| Kartlag | Svarer på |
|---|---|
| Eier og selskapsstruktur | Eierskap på tvers av nabotomtene |
| Utbyggeraktivitet | Hvem som bygger i området nå |
| Eiendomstransaksjoner i media | Omtalte kjøp og salg i nærheten |
| Reguleringsplanforslag | Hva en nabotomt lenger fram i prosessen har fått godkjent |
Det siste punktet er verdt mer enn det ser ut som: en nabotomt noen kvartaler unna som allerede har vært gjennom behandling, forteller deg hva kommunen faktisk aksepterte på høyde, utnyttelse og parkering.
Rammene fra plan
Deretter kommer det som binder: hva overordnet plan sier, og hva som gjelder på detaljnivå. Klikk tomten i kartet og les Regulering-fanen i Eiendomspanelet for gjeldende reguleringsplan og kommuneplan, og slå på kartlagene når du trenger å se hvordan planene ligger i forhold til nabotomtene.
| Kartlag | Svarer på |
|---|---|
| Reguleringsplaner | Gjeldende arealformål og plangrenser |
| Kommuneplaner | Overordnet formål der detaljplan mangler |
| Reguleringsplanforslag | Planer under arbeid som kan endre forutsetningene |
| Kartlagte kommuneplaner | Hvilke kommuner som har digitalisert planene |
Bygningsmassen i dag
Planen beskriver sluttilstanden, ikke det som står der i dag. Forskjellen mellom de to er selve utviklingspotensialet, så les bygningsmassen ved siden av formålet:
| Kartlag | Svarer på |
|---|---|
| Boligbygg | Hvor boligene ligger, og hvilke typer boligbygg området består av |
| Næringsbygg | Næringsarealet som ligger inne i dag |
| Bygningsalder | Hvor gammel massen er, og dermed hva som realistisk kan rives eller transformeres |
| Utbyggeraktivitet | Hvem som allerede bygger i området |
| Historiske flyfoto | Hvordan området så ut før, med ett flyfoto per årgang fra 1950 til i dag |
Bygningsalder farger massen etter byggeår. Det avgjør hva som realistisk kan rives eller transformeres: et felt fra 1950-tallet vurderes annerledes enn et nybygget kvartal, og aldersbildet sier også noe om teknisk tilstand og energikrav.
Utbyggeraktivitet viser hvem som har bygget i området og hva de har bygget. For en arkitekt er det ikke bare konkurrentkartlegging: nabolagets nyeste prosjekter er de beste referansene for hva kommunen har akseptert av høyde, tetthet og uttrykk, og hvilke utbyggere som er verdt å snakke med.
Boligbygg er kartlaget du filtrerer i. Det dekker alle boligtyper i Matrikkelen, gruppert i seks kategorier med rundt 26 bygningstyper til sammen: Bolighus (enebolig, våningshus, enebolig med sokkelleilighet), Tomannsbolig (vertikaldelt og horisontaldelt), Leilighetsbygg (frittliggende og sammenbygd, 2, 3-4 og 5+ etasjer, terrassehus), Rekkehus (rekkehus, kjede- og atriumhus, andre småhus), Fritidsbolig og Annet (studentboliger, bofellesskap). Filtrer på én type og du ser umiddelbart hvor i området den finnes.
Et felt med eneboliger på tomter regulert til konsentrert småhus eller blokk har et åpenbart fortettingspotensial. Er området allerede bygget tett, er utnyttelsen tatt ut. Bygningspanelet gir detaljene per bygg, blant annet bygningstype, etasjer og om bygget har heis. Det er opplysninger som er tunge å hente manuelt for et helt kvartal.
Detaljene du trenger videre står i reguleringsbestemmelsene: utnyttelsesgrad som BYA eller BRA, gesimshøyde og mønehøyde, minste uteoppholdsareal, parkeringskrav, takform og hensynssoner. Dokumentene ligger i Dokumenter-fanen.
Støy og luftforurensning
Støy avgjør ofte hvor på tomten det i det hele tatt er mulig å legge boenheter, og gul sone koster deg uteoppholdsareal. Støykartlegging etter T-1442 dekker veg, bane og luftfart.
Kartlagene som gjelder: Støykartlegging etter T-1442, Vegstøy, «Støykart - bane», «Støykart - t-bane, trikk og tog» og storby-variantene med egne nattkart (veg, bane). Forurenset grunn og «Grunnforurensning - område» ligger i Forurensning og er like relevant på en transformasjonstomt.
ℹ️ Et støykart er modellert, ikke målt. Det plasserer problemet, men erstatter ikke en støyfaglig utredning når tiltaket ligger i gul eller rød sone.
Kulturminner og bevaring
Et automatisk fredet kulturminne på tomten er en av de få tingene som kan stoppe et prosjekt helt, og det koster minst å oppdage det nå. Laget «Kulturminner - Askeladden» viser kulturminner fra Riksantikvaren, inkludert SEFRAK-registrerte bygg og funn som utløser undersøkelsesplikt etter kulturminneloven § 8.
Ligger tomten innenfor et registrert område, er det verdt å lese fredningsvedtaket og sjekke om kommunen har egne gule lister før du tegner. Naturvern og antikvarisk vern henger ofte sammen på samme tomt, så les dette punktet og Natur, vann og jord i samme runde.
Grunnforhold
Grunnforhold flytter kostnadsbildet mer enn noe annet punkt på listen. Rekkefølgen er: ligger tomten under marin grense, finnes det kartlagt kvikkleire, og hva sier løsmassekartet.
| Kartlag | Svarer på |
|---|---|
| Marin grense | Om marin leire er mulig i det hele tatt |
| Mulighet for marin leire | Sannsynlighet innenfor marin grense |
| Kvikkleire | Kartlagte faresoner |
| Kvikkleire – aktsomhet | Områder som krever vurdering |
| Skred | Aktsomhet for jord-, flom- og steinskred |
| Løsmasser | Avsetningstype og dybde |
| Berggrunn N50 | Bergart under løsmassene |
| NADAG – grunnundersøkelser | Eksisterende boringer i nærheten |
| Forurenset grunn | Registrerte lokaliteter fra Miljødirektoratet |
Kartene kommer fra Norges geologiske undersøkelse (NGU) og Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). En eksisterende boring i NADAG noen titalls meter unna er ofte det som avgjør om en geotekniker må ut på tomten i denne fasen eller neste.
ℹ️ Et aktsomhetskart er ikke en faresone. Det sier at forholdene kan være til stede, ikke at de er kartlagt og vurdert.
Natur, vann og jord
Her ligger innsigelsene. En registrering fra Artsdatabanken eller en verdsatt naturtype innenfor planområdet er noe kommunen og statsforvalteren ser etter, og vurderingsplikten følger av naturmangfoldloven §§ 8 til 12. Byggegrensen mot vassdrag følger av plan- og bygningsloven § 1-8.
| Kartlag | Svarer på |
|---|---|
| Artsdatabanken | Registrerte artsfunn |
| Arter av nasjonal forvaltningsinteresse | Arter som veier tungt i en vurdering |
| Verdsatte naturtyper | Kartlagte naturtyper med verdi |
| Vassdrag og nedbørfelt | Avstand til vassdrag og hvor vannet renner |
| Aktsomhetsflater for flom, regulerte vann og dammer | Beregnet utbredelse ved gitte gjentaksintervall |
| Høyvann og stormflo | Stormflo og havnivåstigning |
| Grunnvann (GRANADA) | Grunnvannsnivå og borehull |
| Markfuktighet | Våte partier som påvirker plassering |
| Dyrkbar jord | Jordvern fra Norsk institutt for bioøkonomi (NIBIO) |
Dyrkbar jord er verdt et eget blikk på tomter i randsonen av et byggefelt: omdisponering krever egen behandling, og den saken tar tid.
Adkomst og vei
Adkomsten avgjør hvor mye av tomten som faktisk er byggbar. Frisikt, avkjøringstillatelse, stigning opp til ny bebyggelse og plass til snuhammer på egen grunn er punkter som fort flytter volumet.
Laget «Byggegrense fra vegens senterlinje» viser byggegrensen fra Statens vegvesen. «Vegkategori, -myndighet og fartsgrense» sier hvem som er vegmyndighet, Trafikkmengde gir årsdøgntrafikk, og «Trafikkulykker - varmekart» viser om krysset du planlegger å koble deg på allerede er et problem.
Gatebilder
Frisikt, stigning og hvordan avkjørselen faktisk ser ut er lettere å vurdere fra bakkenivå enn ovenfra. Street View-ruten øverst i Eiendomspanelet lar deg snu deg rundt i avkjørselen uten å forlate kartet. Dra i panelets venstre kant for å gjøre ruten større.
Mens pekeren står over bildet, tegner kartet en gul vifte: spissen er punktet bildet er tatt fra, og åpningen er retningen kameraet ser i.
Drar du i bildet for å snu deg, svinger viften med. Her er samme tomt dreid mot øst: figuren står i ro der bildet er tatt, mens åpningen har flyttet seg mot veien, så du ser hvilken fasade du har foran deg.
Dekningen er Googles. Ligger tomten et stykke fra nærmeste vei Google har kjørt, står det Ingen gatevisning i stedet for ruten.
Hvor langt kommer du herfra?
Kommer snart
Adkomst handler like mye om hvem tomten når som om hvordan man kjører inn på den. Klikk Reisedistanse i høyre verktøyrail, klikk startpunktet på tomten, og legg flere isokroner i samme kart med hver sin farge.
Eksempelet under bruker to: 15 minutter med bil i grønt og 10 minutter til fots i oransje, begge med avgang fra Fornebu Sentrum.
| Isokron | Svarer på |
|---|---|
| 10 minutter til fots | Nærområdet. Rekker beboerne matbutikk, grunnskole og videregående skole uten bil |
| 15 minutter med bil | Regionen tomten betjener, og hvor langt en kjøpergruppe kan bo |
| Legg til offentlig transport | Hvor mye tomten når uten bil, som er argumentet parkeringsnormen hviler på |
Zoom ut, og forskjellen blir poenget: gangeisokronen dekker Fornebu-halvøya, mens bilisokronen strekker seg over store deler av Oslo vest og inn mot sentrum.
Slå på kartlag før du tegner isokronen, og den svarer på hva som ligger innenfor. Her er bare gangeisokronen på 10 minutter tegnet, med Dagligvarekjeder, Barnehager, Grunnskoler og Videregående skoler slått på. To barnehager ligger innenfor flaten, Meny og Coop Prix ligger like utenfor grensen, og skolene på Snarøya er utenfor rekkevidde til fots. Det er like nyttig å se hva ti minutter ikke rekker. Sjekklistens spørsmål om nærservice er svart i ett bilde.
Legger du en kollektivisokron ved siden av bilisokronen, ser du hvor bilbasert tomten er. Er bilisokronen mye større, blir parkeringsnormen og kollektivkravet i reguleringsbestemmelsene tunge å oppfylle. Analyse beskriver verktøyet i detalj, og Nedslagsfelt - metodologi metoden og fartsantakelsene.
Teknisk infrastruktur
Om det ligger vann og avløp i veien utenfor, eller om tilkoblingen må gå over nabotomten, er forskjellen på en enkel og en dyr utbyggingsavtale.
«Vann og avløp langs vei» viser kommunale ledningstraseer der de finnes, «Kum, sluk og hydrant» plasserer punktene, og Avløpsanlegg viser renseanlegg og utslippspunkter. På strømsiden ligger Nettanlegg, Transformatorstasjoner og «Byggeforbudssoner kraftledninger» i Energi.
ℹ️ Private stikkledninger er sjelden registrert. Kartlaget forteller deg hvor hovedledningen går, ikke hva som allerede er ført inn på tomten.
Målpunkter, gangavstand og naboskap
Hva ligger innen gangavstand
Dette er punktet som tar to dager manuelt og under en time her: hva finnes innen gangavstand, og hvem bor rundt. Matbutikk, skole og barnehage innen gangavstand er argumenter i studien, ikke pynt, og de avgjør hvilken boligsammensetning det er forsvarlig å foreslå.
| Kartlag | Svarer på |
|---|---|
| Dagligvarekjeder | Nærmeste matbutikk, med kjede |
| Barnehager, Grunnskoler, Videregående skoler | Tilbudet innen rimelig avstand |
| Skolekretser | Hvilken skole tomten sokner til |
| Apotek, Fastlege, Treningssenter | Resten av den daglige infrastrukturen |
| Holdeplasser, Kollektivruter, Kollektivmengde | Kollektivdekning og frekvens |
| Gangavstand til kollektivholdeplasser | Faktisk gangavstand, ikke luftlinje |
Hvem bor rundt
Naboskapet leser du i Demografi:
| Kartlag | Svarer på |
|---|---|
| Befolkning, Befolkningsrutenett 100 × 100 m | Hvor tett det bor folk, ned på rutenivå |
| Befolkning dagtid | Hvor mange som er her på dagtid, ikke bare hvor de sover |
| Aldersfordeling | Om området er ungt, aldrende eller blandet |
| Husholdninger | Husholdningsstørrelser, og dermed hvilke leilighetsstørrelser som mangler |
| Utdanningsnivå, Utdanningsfelt | Utdanningsprofilen i nabolaget |
| Inntekt, Formue | Kjøpekraft og betalingsvilje |
Det er dette grunnlaget du argumenterer boligsammensetningen ut fra: en aldersfordeling med mange eldre og små husholdninger peker mot andre leilighetsstørrelser enn et felt med barnefamilier, og utdannings- og inntektsprofilen sier noe om hvilket prisnivå området bærer.
Gangavstanden i minutter, ikke i meter, kommer fra Reisedistanse, som står under Adkomst og vei. Metoden står i Nedslagsfelt - metodologi.
Terreng, sol og skygge
Bytt til 3D-modus i verktøylinjen når rammene er kartlagt. Hvordan terrenget faller der du vil plassere bygg, parkering og adkomst, er lettere å lese i 3D enn i et høydekart, og verktøyene i høyre verktøyrail gir tallene.
Se tomten fra flere kanter
Én 3D-visning forteller lite. Poenget er å snu seg rundt tomten: hver retning viser en annen nabo, en annen terrengform og en annen fasade å ta hensyn til.
Sett fra øst ligger bebyggelsen mellom tomten og fjorden, og terrengfallet mot vannet blir tydelig.
Fra nord ser du tomten med Snarøyveien og kollektivtraseen bak.
Zoom inn når du skal vurdere volumene mot hverandre. På nært hold leser du etasjehøyder, avstand til nabobygg og hvordan terrenget faktisk faller over tomten.
Sol, skygge og sikt
| Verktøy | Gir deg |
|---|---|
| Dagslys | Solstudie over døgnet for valgt dato |
| Skygge | Skyggekast mot naboens uteplass |
| Høydeprofil | Terrengprofil langs en linje du tegner |
| Siktlinje og siktfelt | Siktforhold fra et valgt punkt |
| Målinger | Avstand og areal direkte i modellen |
Dette er svaret på kravet om solanalyse og negativ skyggevirkning som mange bestemmelser stiller, og det gir et bilde du kan legge rett inn i studien.
Siktfelt
Siktfelt utvider siktlinjen til et helt synsfelt og krever 3D. Plasser observasjonspunktet i kartet: alt som er synlig derfra farges grønt på terreng og bygg, alt som er skjult farges rødt, og synsvinkelen settes til 45, 180 eller 360 grader.
Du klikker først observasjonspunktet, og så en gang til for å sette synsretningen. Det grønne er arealet punktet faktisk ser, det røde er skjult bak terreng og nabobygg, og den oransje rammen viser synsvinkelen. Feltet legger seg i listen under Opprettet av deg med vinkelen sin, så du kan legge flere ved siden av hverandre. Hold pekeren over raden, og du kan bytte synsvinkel mellom 45, 180 og 360 grader uten å sette punktet på nytt: 45 grader for utsikten fra en bestemt fasade, 180 for hele utsynet fra en side, 360 for alt et punkt ser.
Sett punktet på åpen grunn, ikke oppe på et bygg: står punktet inne i bygningsmassen, ser det ingenting, og hele feltet blir rødt. Eksempelet under er et 180-graders felt fra åpen grunn på tomten, vendt nordover over Fornebu Sentrum: terrenget og fasadene punktet ser er grønne, alt som ligger i skyggen av et bygg er rødt. Det er innsynsbildet en nabo eller kommunen vil spørre etter.
Snu retningen, og samme verktøy svarer på det motsatte spørsmålet: hva naboen ser inn mot tomten, som er innsynsvurderingen kommunen spør etter. Høyden på punktet avgjør resultatet, så et punkt høyt på en fasade ser lenger enn et i bakkenivå. Se Analyse for verktøyet i detalj.
Volumstudie og illustrasjon
Kommer snart
I 3D-Designer tegner du bebyggelsesalternativer som volumer med fotavtrykk og høyde, markerer eksisterende bygg som revet, legger inn byggegrenser som støttelinjer, bearbeider terrenget med volum i m³ for masseberegning og importerer IFC-filer fra prosjekteringen. Fram til da er 3D-modus og verktøyene over det som dekker volumstudien.
Naboområder
- Forstå eiendom og kontekst for detaljoppslaget på hver enkelt tomt.
- Finne muligheter når du leter etter tomten i stedet for å ha fått den tildelt.
- Sjekk klimarisiko for en eiendom når du skal dokumentere naturfare og grunnforhold for seg.
- Dagslys og skyggeanalyse i 3D for de geometriske verktøyene i detalj.
- Analysere verdi og potensial når volumet er satt og du skal regne på økonomien.