Vurdere risiko

Før en bank gir lån, en forsikrer skriver polise eller en advokat avgir uttalelse, må risikobildet rundt eiendommen være kjent. Denne siden går gjennom det bildet punkt for punkt på én eiendom: hva som hviler på den juridisk, hva som truer den fysisk, og hva den bærer økonomisk.

Fem portaler, ett kart

Listen under er den samme listen en kredittsak eller en due diligence alltid har bestått av. Det nye er hvor svarene ligger. Flomsonene lå hos Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), løsmassene og radonkartet hos Norges geologiske undersøkelse (NGU), forurenset grunn hos Miljødirektoratet, byggesakene i kommunens eget arkiv og eierkjeden i Brønnøysundregistrene. Hvert oppslag var sin egen portal med sitt eget kartutsnitt, og ingen av dem visste om eiendommen du satt med.

Her er de lag i samme kart, og eiendommen er allerede identifisert. To saksbehandlere som åpner samme eiendom skal komme til det samme risikobildet, og hver flate skal være sporbar til én kilde med kjent oppdateringsdato.

Eksempelet gjennom siden er Nesgata 1 i Lillestrøm, hotellet ved Norges Varemesse på flaten mellom Nitelva og jernbanen. Tomten treffer flere av punktene på listen samtidig: flomsoner, flomhendelsen i 1995, et sikringsanlegg, kvikkleire-aktsomhet og marin leire. Forurenset grunn har ingen registrering på selve tomten, og det er også et funn.

Hvem dette er for

Kredittanalytikere, underwritere, eiendomsadvokater, due diligence-team, investeringskomiteer og ESG-ansvarlige som trenger et faktagrunnlag de kan dokumentere. Utviklere og arkitekter bruker den samme listen som forarbeid til ROS-analysen i en plansak.

Sjekklisten

Punkt	Hva du ser etter	Hvor i Placepoint
Eierkjeden	Hvem som eier, gjennom hvilke selskaper	Eiere-fanen i Eiendomspanelet
Byggesaker	Uavklarte pålegg, klager, dispensasjoner	Offentlige saker
Heftelser	Pant, servitutter, urådighet i grunnboken	Dokumenter-fanen
Flom	20-, 200- og 1000-årsflom, aktsomhet, hendelser, sikring	Risiko
Grunnforhold	Kvikkleire, marin leire, løsmasser, skred	Risiko, Geologi
Radon og forurensning	Radonaktsomhet, registrert forurenset grunn	Risiko, Forurensning
Leietakere	Hvem som betaler leien, og hvor lenge	Leietakere-fanen
Verdi	Egne transaksjoner mot naboenes	Transaksjoner-fanen, Prisinformasjon
Energi	Energikarakter per bygg	ESG-fanen

Kartlagene slås på fra Kartlag i venstremenyen. Se Hvordan bruke kartlag hvis du ikke har gjort det før.

Video: risikolagene på kartet

Videoen legger på Kvikkleire og Flomsoner fra katalogen og viser ett lag om gangen med bryterne i Kartlag-panelet. To risikoflater oppå hverandre er vanskelige å lese; bryteren skjuler et lag uten å fjerne det.

Varighet: 1 minutt og 25 sekunder. Hele samlingen ligger på Videoer.

Hva som hviler på eiendommen

Klikk tomten, og Eiendomspanelet åpner seg med hjemmelshaver og nøkkeltall øverst. De to fanene som bærer den juridiske delen av risikobildet er Eiere og Offentlige saker.

Eiere-fanen viser eieren øverst og eierstrukturen ledd for ledd under, med prosentandel per ledd og utenlandsk eierskap der det er registrert. For Nesgata 1 er grunneieren Thon Hotellbygg AS, eid av Thon Eiendomsdrift AS, og øverst står Olav Thon Stiftelsen med 100 %. Er hjemmelshaveren et single-purpose-selskap, er det denne kjeden som forteller hvem du faktisk har som motpart, og søk på organisasjonsnummeret viser resten av porteføljen deres.

Offentlige saker henter byggesaker, dispensasjoner, klager og pålegg fra kommunens arkiv, med antall dokumenter per sak. Nesgata 1 har 17 saker, fra fettutskiller og trafikksikkerhet i gaten til detaljreguleringsplanen for Norges Varemesse med 182 dokumenter. Vis for bytter mellom denne eiendommen og området rundt. Et uavklart pålegg eller en uavsluttet klagesak er ofte den juridiske risikoen som forsinker en kredittsak mest, og den står her, ikke i grunnboken.

Heftelser og grunnbok

Kommer snart

Dokumenter-fanen viser tinglyste dokumenter og grunnboksutskrift fra Kartverket, med heftelser, servitutter, urådighet og pant koblet til dokumentene de stammer fra. Fram til da bestiller du utskriften fra Kartverket som før; se Grunnbok og dokumenter.

Flom

Flom er det punktet som oftest avgjør om en tomt kan bebygges, og i hvilken sikkerhetsklasse. Fire lag i Risiko svarer på det, i denne rekkefølgen.

Flomsoner er de kartlagte flomsonene fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), med ett underkartlag per gjentaksintervall: 10, 20, 50, 100, 200, 500 og 1000 år, og for de nyeste kartleggingene også 200-årsflommen i 2100 med forventede klimaendringer. Bildet viser 10-årsflommen, som er den laget starter med: flomutsatt areal og lavpunkter i to blå skraveringer langs begge breddene av Nitelva. Slå på 200-årsflommen i underkartlagene når saken gjelder ny bebyggelse; det er den de fleste kommuneplaner viser til.

Aktsomhetsflater for flom, regulerte vann og dammer er det landsdekkende aktsomhetskartet. Det gjelder der ingen flomsone er kartlagt, og er beregnet fra terrenget alene. Treffer tomten aktsomhetsflaten men ikke flomsonen, er det aktsomhetsflaten som gjelder til en fagperson har vurdert den bort.

Flomområder, flomvernområder og flomhendelser legger historikken på. Der en flomsone sier hva som kan skje, sier en hendelse hva som har skjedd: flommen på Østlandet i 1995 er egen klasse i laget, og flatene den dekket rundt Lillestrøm ligger som skravur over kartet. Flomvernområdene i samme lag viser hvilket gjentaksintervall et flomverk er dimensjonert for.

Sikringstiltak viser anleggene NVE har registrert. Flomsikringen av Lillestrøm ligger her som en linje langs elvebredden, og det er forskjellen på en tomt i flomsonen med og uten sikring. Et sikringsanlegg endrer ikke flomsonen i kartet, men det endrer vurderingen.

ℹ En flomsone og en aktsomhetsflate er begge modellerte. De plasserer problemet, men erstatter ikke en hydrologisk vurdering når tiltaket ligger innenfor.

Grunnforhold

Grunnforhold flytter kostnadsbildet mer enn noe annet punkt på listen, og for en bank er det spørsmålet om sikkerheten står på trygg grunn. Rekkefølgen er: ligger tomten under marin grense, finnes det kartlagt kvikkleire, og hva sier løsmassekartet.

Kvikkleire – aktsomhet viser områdene NVE mener kan ha kvikkleire, avledet fra marin grense og terreng. Kvikkleire ved siden av viser de kartlagte faresonene med risikoklasse. Rundt Lillestrøm følger aktsomhetsområdene elveløpet og ravinene, og de ligger inntil tomten. Det betyr at en geoteknisk vurdering kreves før utbygging, ikke at skred er sannsynlig, og et bygg som allerede står der er ikke i fare av den grunn.

Mulighet for marin leire fra Norges geologiske undersøkelse (NGU) graderer sannsynligheten innenfor marin grense. Det er dette laget som forklarer hvorfor kvikkleireaktsomheten ligger der den ligger.

Løsmasser viser avsetningstype: elveavsetning, marin avsetning, torv. For fundamentering er dette kartet like viktig som kvikkleirekartet, og en eksisterende boring i NADAG noen titalls meter unna er ofte det som avgjør om geoteknikeren må ut på tomten nå eller senere.

Skred samler skredhendelsene og aktsomhetskartene for steinsprang, snøskred og jord- og flomskred i ett lag. Hendelsene er punkter med skredtype; aktsomhetsflatene er det som fyller kartet rundt Lillestrøm, og legenden sier hvilken skredtype en flate gjelder. Et negativt treff er like dokumenterbart som et positivt: ingen hendelse på tomten hører hjemme i saken.

ℹ Et aktsomhetskart er ikke en faresone. Det sier at forholdene kan være til stede, ikke at de er kartlagt og vurdert. Kartene her er tidlig screening; prosjektering krever en geoteknisk rapport.

Radon og forurenset grunn

Radonaktsomhet fra NGU graderer radonpotensialet etter berggrunn og løsmasser i fire klasser. Flaten rundt Lillestrøm er Moderat til lav, med et belte merket Usikker langs elvas gamle løp. Nye boliger skal radonsikres etter TEK17 § 13-5 uansett, så kartet avgjør ikke om, men hvor grundig, og for utleie er en radonmåling i bygget det som teller.

Forurenset grunn viser lokalitetene Miljødirektoratet har registrert, i fire klasser fra Lite/ikke forurenset til Ikke akseptabel forurensning og behov for tiltak. Nord for tomten, langs Verkstedveien, ligger en lokalitet med akseptabel forurensning etter dagens bruk, og ved Strømmen én der tiltak trengs. Selve tomten har ingen registrering. Registeret er ikke komplett: en tomt uten treff er ikke bevist ren, og for eldre industri- og bensinstasjonstomter bør forurensningsstatus verifiseres uavhengig av det.

Kulturminner

Kulturminner - Askeladden fra Riksantikvaren viser fredete kulturminner, sikringssoner og kulturmiljøer. SEFRAK-registrerte bygg er et eget underkartlag som du slår på i tillegg. Et SEFRAK-bygg er ikke fredet, men det utløser en vurdering hos kommunen før riving eller vesentlig endring, og det er en tidskostnad som hører med i risikobildet.

Hva eiendommen bærer

Den finansielle delen leses i fanene, med ett kartlag som setter tallene i sammenheng.

Leietakere-fanen lister hvem som holder til på adressen, med bransje, ansatte og hvor lenge de har vært der, hentet fra Brønnøysundregistrene. Nesgata 1 har én leietaker, hotellet selv, med 167 ansatte. Hele leieinntekten fra ett selskap er konsentrasjonsrisiko i sin reneste form, og om den er et problem avgjøres av leietakerens egne tall, som fanen lenker videre til.

Transaksjoner-fanen viser eiendommens egne omsetninger med dato, type og salgspris, og aksjetransaksjoner i egen liste. Nesgata 1 har tre, den siste i 2001 til 40,2 mill. kr i fritt salg. For en eiendom som ikke har byttet hender på over 20 år sier de lite om dagens verdi, og det er kartlaget under som gir referansen for belåningsgraden.

Eiendomspriser legger naboenes omsetninger i kartet, med pris og dato. Det er kontrollen av estimatet: hva sammenlignbare eiendommer innenfor noen hundre meter faktisk har gått for. Analyse gir den samme sammenligningen som tabell og diagram for et valgt område.

ESG-fanen viser energimerker og sertifiseringer per bygg, plassert i rutenettet for energikarakter mot oppvarmingskilde. Hotellet på Nesgata 1 har karakter C fra et merke utstedt i 2010, og fanen sier selv at et merke eldre enn ti år ikke lenger er gyldig. For ESG-rapportering og grønne lånerammer er energikarakteren fra Enova nøkkeltallet, og et utdatert merke er også en opplysning.

Sett det sammen

En kredittsak på Nesgata 1 ser slik ut etter runden over:

Kategori	Funn på Nesgata 1	Kilde
Juridisk	Olav Thon Stiftelsen gjennom to selskapsledd; 17 saker, blant dem detaljreguleringen for Norges Varemesse	Brønnøysundregistrene, kommunens arkiv
Flom	Kartlagt flomsone langs Nitelva, flomhendelse i 1995, flomsikring registrert	Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE)
Grunnforhold	Kvikkleire-aktsomhet inntil tomten, svært stor mulighet for marin leire, ingen kartlagt faresone	NVE, Norges geologiske undersøkelse (NGU)
Radon og forurensning	Moderat til lav radonaktsomhet, ingen registrert forurenset grunn på tomten	NGU, Miljødirektoratet
Finansielt	Én leietaker med 167 ansatte, siste omsetning i 2001, energikarakter C fra et utdatert merke	Brønnøysundregistrene, Kartverket, Enova

Skjermbildene fra kartet går rett inn i saksframlegget, og Tagger holder eiendommene i porteføljen som skal gjennom samme runde. Rapporter med tallene samlet kommer i Rapporter.

Etter screeningen

• Kvikkleire-aktsomhet eller marin leire på tomten: bestill geoteknisk vurdering før tiltak, og sjekk NADAG for boringer som allerede finnes.
• Innenfor en flomsone: les kommuneplanens bestemmelser om sikkerhetsklasse og om sikringsanlegget er lagt til grunn.
• Registrert forurenset grunn, eller eldre industribruk uten registrering: sjekk lokaliteten i Miljødirektoratets grunnforurensningsdatabase.
• Utleie av bolig: radonmåling i bygget, uavhengig av hva aktsomhetskartet sier.
• Uavklart pålegg eller klagesak i Offentlige saker: hent saksdokumentene fra kommunen før saken går videre.

Naboområder

• Forstå eiendom og kontekst for oppslaget som kommer før risikovurderingen.
• Mulighetsstudie når spørsmålet er hva tomten tåler, ikke bare hva som truer den.
• Analysere verdi og potensiale for verdianalysen som går parallelt.
• Styre og overvåke portefølje for å kjøre samme runde på en hel portefølje.