Verdivurdering av tomt (Allverdi)

Allverdi er verktøyet vårt for verdivurdering av tomter. Du vel ein eigedom, vel samanliknbare tomtesal frå kartet og får ein PDF-rapport med verdien. Rapporten viser fire uavhengige utrekningar, lèt lesaren slå opp kvart enkelt sal og set di eiga vurdering ved sida av tala. Framsida har logoen og namnet til selskapet.

Allverdi er utvikla saman med og for Allstad, tidlegare Opplysningsvesenets fond og ein av dei største grunneigarane i landet, og vart vist for første gong på Oslo Proptech Summit i oktober 2025. Løysinga er i dag eit eige verktøy som vi aktiverer per selskap. Kontakt oss for å komme i gang.

Kven Allverdi er for

Grunneigarar og forvaltarar med mange tomter treng ein verdi dei kan stå for. Det gjeld ved sal og kjøp, og ved innløysing og regulering av festetomter. Det gjeld òg når porteføljen skal verdsetjast i rekneskapen, og i den løpande gjennomgangen av kva eigedommane er verde. Offentlege etatar, stiftingar, fond og eigedomsselskap er dei typiske brukarane.

Rapporten er skriven for å lesast av nokon andre enn den som laga han: ein kjøpar, ein festar, ein revisor eller eit styre. Han viser kva sal verdien byggjer på, korleis prisane er gjorde samanliknbare og kva saksbehandlaren har justert, med grunngjeving. Då kan lesaren kontrollere verdien sjølv.

Allverdi svarar på noko anna enn Tomteverdivurdering under Analyser i Placepoint Fusion. Analysen viser kva tomter i eit område har gått for per m². Allverdi set ein verdi på éi bestemt tomt og dokumenterer han.

Rapporten viser korleis verdien er rekna ut

Lesaren skal kunne kontrollere verdien utan å spørje den som laga rapporten. Difor viser rapporten:

• Fire utrekningar. Allverdi reknar verdien ut frå tinglyste tomtesal, frå tomtebelastninga i samanliknbare nybygg, frå tomteverdien i takstrapportar og frå tomter som ligg ute til sals. Dei fire tala står side om side. Ligg dei nær kvarandre, er verdien godt underbygd. Sprikar dei, ser lesaren kvar og kvifor.
• Kvart sal som inngår. Rapporten oppgir salsdato, areal, kjøpesum, indeksjustert pris, pris per m² og avstand til tomta for kvart sal. Lesaren kan slå opp alle tala sjølv.
• Prisane i dagens prisnivå. Allverdi reknar eldre sal om til dagens prisnivå før dei blir samanlikna, og viser både den tinglyste og den justerte prisen. Kjøpesummane er utan dokumentavgift og tinglysingsgebyr, så talet gjeld sjølve tomta.
• Berre reine tomtesal. Allverdi sjekkar salsdatoen mot byggjesaka og ferdigattesten. Var huset allereie bygd då tomta vart seld, tek Allverdi salet ut av grunnlaget.
• Grunngjevinga for skjønnet. Justerer saksbehandlaren prisen fordi ei referansetomt er betre eller dårlegare enn tomta som blir vurdert, står justeringa som eige tal med ei skriftleg grunngjeving. Lesaren ser kva som er rekna og kva som er vurdert.

Slik reknar Allverdi

Alle metodane gangar arealet til tomta med ein pris per m². Metodane skil seg i kvar prisen per m² kjem frå.

Samanliknbare tomtesal

Referanseprisen er gjennomsnittleg pris per m² for dei tomtesala du har valt, ganga med arealet til tomta. Sala er tinglyste omsetningar frå Kartverket dei siste ti åra, avgrensa til vanlege sal av éin eigedom i den opne marknaden.

Kvart sal blir vist med to prisar. Tinglyst pris er kjøpesummen slik han står i grunnboken, så lesaren kjenner att det opphavlege salet. Marknadsjustert pris er den same summen rekna om til dagens nivå med bustadprisindeksen for området, og der det ikkje finst ein lokal indeks, med konsumprisindeksen frå Statistisk sentralbyrå (SSB). Marknadsjustert er standard, fordi det er den prisen som lèt seg samanlikne på tvers av år.

Tomtebelastning for nybygg

Tomtebelastning er det ein utbyggjar kan betale for tomta og framleis få prosjektet til å gå opp. Allverdi reknar ho residualt frå samanliknbare nybyggprosjekt i området: forventa utsalspris er gjennomsnittleg pris per m² ganga med gjennomsnittleg BRA, byggjekostnaden er anslått BTA ganga med ein byggjekostnad per m² du kan endre, og restverdien er differansen. Restverdien blir diskontert med ei rente du òg kan endre, med 30 % som standard, for å ta høgd for tida og risikoen fram til prosjektet er selt.

Metoden er nyttig nettopp der det er få reine tomtesal å samanlikne med, som i tettbygde strøk der tomter sjeldan blir omsette ubygde.

Samanliknbare tomteverdivurderingar

Når ein eigedom blir seld, følgjer det ofte ein takstrapport med, og takstmannen har sett ein eigen verdi på tomta. Allverdi har henta ut denne tomteverdien frå takstrapportar offentleggjorde ved eigedomssal over heile landet. Referansen er gjennomsnittleg tomteverdi per m² for dei vurderingane du vel, ganga med arealet til tomta.

Det er ei anna kjelde enn sala: eit fagleg skjønn på delen tomta har av verdien, òg for tomter som aldri er omsette ubygde. Har selskapet eigne tidlegare vurderingar eller sal, legg vi dei inn som eige kartlag, og dei kan takast med i same tabell.

Tomteannonsar

Tomter som ligg ute til sals viser kva seljarane forventar å få akkurat no. Allverdi reknar gjennomsnittleg prisantyding per m² for dei annonsane du vel, utan omkostningar, ganga med arealet til tomta. Skilnaden mellom prisantyding og oppnådd pris seier òg noko om marknaden.

Justert pris og endeleg verdi

Referansetomtene er sjeldan heilt like tomta som blir vurdert: ei er regulert, ei anna ikkje, ei ligg til sjøen. Saksbehandlaren set difor ein justert pris per m² med ei skriftleg grunngjeving, og kan i tillegg føre ei faktorvurdering av eigenskapane til tomta. Den endelege verdien kan rundast av til eit heilt beløp uavhengig av reknestykket, og rapporten viser tydeleg at det er gjort.

Slik lagar du ein rapport

Allverdi ligg i fana Tomtevurdering på eigedommen. Fana viser dei fire utrekningane som kort øvst. Under dei står éin tabell per metode: samanliknbare sal, nybyggprosjekt, takstvurderingar og annonsar. Lagra rapportar finn du under Verdirapporter øvst i fana.

1. Vel samanliknbare sal. Kvar tabell har filteret Låg, Medium og Høg, som styrer kor strenge kriteria for samanliknbare er. Låg gir få og svært like sal, Høg gir fleire frå eit større område. Kryss av sala som skal inngå, eller klikk Legg til fra Tomtetransaksjoner for å hente fleire frå kartet. Vis i kart teiknar tabellen i kartet, og sal du allereie har teke med, blir skjulte der til du slår av filteret.

2. Klikk Lag Rapport. Rapportgeneratoren opnar i ei ny fane med dei valde sala. Du kan når som helst klikke Førehandsvising for å sjå PDF-en slik han er no, eller Lagre utkast og halde fram seinare.

3. Selskapsinfo. Selskapsnamn, organisasjonsnummer, logo og kven som har vurdert verdien er fylt inn frå oppsettet for selskapet. Presentasjonen av selskapet og biletet for eigedomseiningane kan du endre for denne rapporten.

   

4. Tomteinfo. Tomteareal, vatn og kloakk, veg og reguleringsplan er fylte inn frå eigedommen. Her skriv du skildringa av tomta, vel omslagsbilete og satellittfoto og kryssar av kjeldegrunnlaget rapporten skal oppgi. Vil du ha risikobiletet med, lagar du risikorapporten her og legg han ved som vedlegg, med naturverdiar og motsegner som kan påverke kva tomta kan brukast til.

   

5. Faktorvurdering. 18 faktorar frå utsikt og solforhold til privat veg, reguleringsomkostningar og kollektivtilbod, kvar på ein skala frå svært låg til svært høg. Du kan leggje til eigne faktorar og velje om vurderinga skal med i PDF-en.

   

6. Transaksjonar, Verdivurderingar, Tomteannonsar og Tomtebelastning. Eitt steg per metode, med dei samanliknbare du valde. Øvst vel du om rapporten skal bruke marknadsjustert eller tinglyst pris. Under tabellen set du justert pris per m² og skriv grunngjevinga. For tomtebelastning endrar du byggjekostnad per m² BTA og diskonteringsrente om standardverdiane ikkje passar.

   

   

7. Ferdigstilling. Kryss av kva for metodar det endelege estimatet skal byggje på. Rapporten reknar gjennomsnittet av dei, og ved sida av set du selskapet sin eigen verdi som pris per m² ganga med tomtearealet, med ei skildring av vurderinga. Vel om justert pris skal med i PDF-en, og klikk Generer PDF.

   

PDF-en opnar med omslagsbiletet, adressa og verdien på framsida. Så følgjer presentasjonen av selskapet og tomteinformasjonen med heimelshavarar og kjelder. Deretter kjem satellittbiletet og éin del per metode med dei samanliknbare sala. Diagrammet viser pris per m² som tinglyst, marknadsjustert og justert, og siste side oppsummerer verdien.

Rapporten har profilen til selskapet

Kvar rapport bruker selskapet sin eigen logo, ein presentasjon av selskapet, eit omslagsbilete og eit standardbilete for eigedomseiningane. Vi legg dei inn når vi aktiverer Allverdi for selskapet, og dei blir brukte i alle rapportane selskapet lagar. Logoen og presentasjonen må vere på plass før den første rapporten kan lagast, dei to bileta kan ettersendast.

Datagrunnlaget

Rapporten oppgir kjeldene sine. Tomtesala er tinglyste omsetningar frå Kartverket, frå matrikkelen og grunnboken, kontrollerte mot byggjesaksdata så bygde tomter fell ut. Tomteverdivurderingane er tomteverdien i takstrapportar offentleggjorde ved eigedomssal. Nybyggprosjekta og tomteannonsane kjem frå salsannonsane, dei same kjeldene som Nybyggprosjekt og Tomteannonser under Analyser. Indeksane er bustadprisindeksen for området og konsumprisindeksen frå SSB. Har selskapet eigne sal og vurderingar, legg vi dei inn som eige kartlag når selskapet blir aktivert.

Grunnlaget er tettast for bustadtomter, der det både blir omsett flest tomter og bygd flest prosjekt. For næringstomter og tomter i LNFR-område er det færre samanliknbare sal, og då veg tomtebelastninga og takstvurderingane tyngre.

Allverdi i Placepoint Fusion

Kjem snart

I Placepoint Fusion får du tomtevurderinga som ei eiga fane i eigedomspanelet, på eigedommen du allereie står på. I dag lagar du rapporten i Allverdi som eige verktøy.

Sjå òg

• Tomteverdivurdering under Analyser: kva tomter i eit område har gått for per m².
• Eigedomspanelet: alt vi veit om éin eigedom, der tomtevurderinga får si fane.
• Tomt, marknadsverdi, tomtebelastning, festetomt og verdivurdering i ordboka.