Analysere verdi og potensial

Spørsmålet er ikkje "kva er dette?", men kva dette er verdt, og kva det kan bli verdt. Verdianalyse i Placepoint Fusion kombinerer transaksjonshistorikk, regulering og 3D-volummodellering på same matrikkelenhet. Resultatet er eit faktagrunnlag der kvar talpost er sporbar til éi kjelde med kjend oppdateringsdato.

Kven dette er for

Investment managers, akkvisisjonsdirektørar, næringsmeklarar og prosjektarkitektar som skal forankre ei kommersiell avgjerd overfor eit styre, ein kredittkomité eller ein motpart.

Slik gjer du det i Placepoint Fusion

1. Hent transaksjonshistorikk

Opne Eigedomspanelet og gå til Transaksjonar-fanen. Her ligg komplett salshistorikk og aksjetransaksjonar for matrikkelenheten, med dato, type og vederlag. Dei siste omsetningane blir også viste i Overblikk-fanen for eit raskt overblikk.

For å samanlikne med nabolaget: slå på Eigedomsprisar-laget under Kartlag. Laget viser dei sist omsette eigedommane i kartet som boblar med pris og dato. Du ser med ein gong kva samanliknbare eigedommar innanfor eit par hundre meter har gått for.

Prisstatistikk-rapporten i Analyser gir ein meir strukturert gjennomgang: bustadprisstatistikk per grunnkrets, prisutvikling over tid og histogram over selde objekt. Filtrer på bustadtype og delområde for å setje relevante samanlikningsgrunnlag.

2. Sjekk reguleringspotensialet

Verdi handlar ofte meir om kva som kan stå på tomta i morgon enn kva som står der i dag. Regulering-fanen i Eigedomspanelet viser:

• Gjeldande reguleringsplan med formål, BYA-prosent, maks gesimshøgd og etasjetal.
• Arealformålet i kommuneplanen der reguleringsplan ikkje er vedteken.
• Lenke til plandokumentet.

Tomtevurdering-fanen reknar ut eit estimert utviklingspotensial basert på desse parametrane. Bruk det som utgangspunkt, ikkje som endeleg fasit: faktisk utnyttbart areal er avhengig av uteareal- og parkeringskrav, byggjegrenser, hensynssoner og mykje anna.

3. Analyser eigedommen i 3D

For ei bytomt eller ein transformasjonseigedom er neste steg å sjekke skugge, dagslys og høgder direkte i 3D-visinga. Byt til 3D med 3D-knappen øvst til høgre. Frå høgre rail i 3D-modus er desse analyseverktøya tilgjengelege:

Verktøy	Formål
Skugge	Simulér skuggekast gjennom dagen og over årstidene. Viser kva nabotomter som blir påverka.
Dagslys	Visualiser dagslysfaktor for fasadar gitt tid og dato.
Siktlinje	Teikn linjer frå vindauget til naboen mot tomta. Nyttig som argumentasjon i nabovarsel og reguleringsmøte.
Siktfelt	Visualisér synsfelt frå eitt punkt.
Høgdeprofil	Terrengprofil langs ei snittlinje. Viktig for fundamentering og atkomstvurdering.
Målingar	Nøyaktig areal og avstandsmål direkte i kartet.

Sjå Dagslys og skugge i 3D for ein detaljert gjennomgang av desse verktøya.

Skugge- og dagslysmålingar krev 3D-modus.

4. Demografikontekst

Demografi-rapporten i Analyser gir folketal, alder, inntekt, hushaldstype og utdanningsnivå rundt eigedommen ned til grunnkretsnivå. For bustadprosjekt og handelseigedommar er dette ein nøkkelrapport: eit høgt kjøpekraftnivå i opptaksområdet påverkar direkte kor mykje som kan krevjast i leige eller salspris.

For næringseigedom blir demografidata kombinert med næringslivs-Kartlaga for å forstå kva bransjar og arbeidsplassar som dominerer i nærområdet. Sysselsetjingstettleik og vekst i talet på tilsette i området er relevante faktorar for kontorverdsetjing.

5. Test scenario

Mange verdianalysar handlar ikkje om "kva er det verdt", men om "kva er det verdt under desse føresetnadene". Legg opp kvart scenario som eit eige Prosjekt eller ein eigen Tag, køyr 3D-analysane og rapportane per scenario, og samanstill tala.

Rapportar-modulen i Analyser eksporterer som PDF, Excel eller utskriftsformat eigna for investmentmemo eller styresak.

Eit konkret eksempel

Ein investment manager førebur bod på ein kontoreigedom i Sentrum. Ho hentar 11 samanliknbare transaksjonar frå dei siste tre åra frå Transaksjonar-fanen og eigedomsprisar-kartlaget. I Regulering-fanen ser ho at maks BYA er 80 % mot 60 % i dag, og at åtte etasjar er mogleg mot fire i dag. Ho byter til 3D og køyrer skuggeanalyse mot naboeigedommane frå høgre rail. I Demografi-rapporten stadfestar ho sterk sysselsetjingsvekst i nærområdet. Totalt tidsbruk: to timar. Resultatet er eit investeringsnotat der kvar talpost er sporbar til kjelde og oppdateringsdato.

Naboområde

• Forstå eigedom og kontekst for grunnfakta om eigedommen.
• Forstå risiko og uvisse parallelt med verdianalysen.
• Styre og overvake portefølje for løpande verdivurdering av eksisterande portefølje.