Analysere verdi og potensial

Eit bod kviler på to tal: kva eigedommen er verd i dag, og kva han kan bli verd. Denne sida tek begge på éin eigedom, frå eigen omsetningshistorikk og prisnivået i kvartala rundt til plan, leigeinntekt og scenario du kan rekne på.

Tre lag med tal, eitt kart

Eit verdianslag byggjer på tre lag med tal, og dei låg tidlegare tre stader. Den eigne historikken til eigedommen står i grunnboken hos Kartverket, prisnivået rundt er statistikk per grunnkrets, og kva marknaden betaler for kontor og leige akkurat her ligg i annonsane og dei tinglyste næringssala. Her er alle tre laga i same kart, og eigedommen er allereie identifisert.

Eksempelet gjennom sida er Gullhaugveien 1 i Nydalen, eit kontorbygg på rundt 12 900 m² BRA eit kvartal frå Akerselva. Tomta treffer fleire av punkta på lista samtidig: fire tinglyste overføringar der berre to er sal og det siste er frå 2000, sju leigetakarar å lese inntekta av, og fire planar som overlappar kvarandre. At eigen historikk ikkje rekk, er også eit funn: då må referansen kome frå området.

Kven dette er for

Investeringsansvarlege, akkvisisjonsdirektørar, næringsmeklarar og analytikarar som skal forankre eit bod eller ei verdivurdering overfor eit styre, ein kredittkomité eller ein motpart. Forvaltarar brukar den same runden når ein yield skal etterprøvast på ein eigedom dei allereie eig, og prosjektarkitektar når spørsmålet er kva tomta toler av nytt volum.

Sjekklista

Punkt	Kva du ser etter	Kvar i Placepoint
Eigen historikk	Kva eigedommen sjølv er omsett for, og om overføringa var eit sal	Transaksjonar-fana i Eigedomspanelet
Prisnivå	Gjennomsnittspris og tal på omsetningar per grunnkrets	Prisinformasjon
Samanliknbare sal	Kva naboane faktisk har gått for, og når	Prisinformasjon, Næringsliv
Næringsmarknaden	Pris og leige for kontor i dei same kvartala	Analyse
Potensialet	Formål, utnyttingsgrad, planar under arbeid	Regulering-fana
Inntekta	Leigetakarar, tilsette og leigetid	Leigetakarar-fana
Volum	Terreng, sol, skugge og sikt for eit nytt bygg	3D-modus
Scenario	Alternativa side om side	Taggar, Prosjekt

Kartlaga slår du på frå Kartlag i venstremenyen. Sjå Korleis bruke kartlag om du ikkje har gjort det før.

Kva eigedommen sjølv er omsett for

Klikk eigedommen i kartet og opne Transaksjonar-fana i Eigedomspanelet. Øvst står tal på transaksjonar, totalsum og dato for den siste, med ei Transaksjonsfordeling som deler dei på type. Under ligg dei tinglyste eigedomstransaksjonane med registreringsdato, matrikkelnummer, type og salspris, og aksjetransaksjonane i eiga fane ved sida av.

Typekolonnen avgjer om rada seier noko om verdi. Gullhaugveien 1 har fire overføringar til 294 mill. kr i totalsum, fordelt 50 mot 50 på type. Dei to frå desember 2022 er Fusjon/Fisjon og står utan salspris. Dei to som er Fritt sal er frå 1991 og 2000, til 150 mill. kr og 144 mill. kr. Ei konsernintern overføring flyttar heimelen utan at nokon har betalt ein marknadspris, og 2000-prisen er for gammal til å bere eit bod. Referansen må derfor hentast frå kvartala rundt.

ℹ Fana dekkjer tinglyste heimelsoverføringar. Eit sal av aksjane i selskapet som eig eigedommen rører ikkje grunnboken, så ein eigedom kan ha skifta reell eigar utan at det står ei rad her.

Prisnivået i kvartala rundt

To lag under Prisinformasjon legg statistikk per grunnkrets over kartet, begge frå Geodata AS og begge oppdaterte månadleg. Dei svarar på nivå og aktivitet, ikkje på enkeltsal.

Eigedomsprisar fargar kvar grunnkrets etter gjennomsnittleg eigedomspris, i ni trinn frå under to millionar kroner til over 25 millionar, med talet skrive i flata. Rundt Nydalen går snittet frå rundt 6 mill. kr til over 13 mill. kr mellom krinsar som grensar til kvarandre. Biletet øvst på sida er dette laget.

Tal på omsetningar (eigedom) tel omsetningane i dei same krinsane, i sju trinn frå 0 til over 1 000. Der snittprisen seier nivå, seier talet kor mykje som faktisk blir omsett, og ein høg snittpris i ein krins med fem sal er eit tynt grunnlag.

ℹ Eit snitt per grunnkrets er eit nivåtal, ikkje ein samanliknbar. Det er rekna over alt som er omsett i krinsen, uansett type og storleik, så det plasserer eigedommen i landskapet og erstattar ikkje ei liste over faktiske sal.

Samanliknbare sal, enkeltvis

Siste omsetningar (brukseiningar) set éin markør per selt bustad eller fritidsbustad dei siste tolv månadene, med kjøpesum og kvadratmeterpris der han lèt seg rekne ut. Rundt Gullhaugveien er kartet tett: Nydalen, Storo og Grefsen har omsett bustader i hundretal på eitt år. Klikk ein markør for detaljane om det enkelte salet.

ℹ Laget dekkjer Matrikkelen og har ei nedre grense på 100 000 kr i kjøpesum. Burettslagsleilegheiter er ikkje med, så i eit område med mange burettslag ser kartet tynnare ut enn marknaden er.

Eigedomstransaksjonar i media dekkjer den andre enden av marknaden: omtalte kjøp og sal av heile eigedommar og porteføljar. Markørane er farga etter kor gammal omtalen er, frå éin til 30 dagar i raudt til over 300 dagar i mørkeblått, og skalerte etter pris. Det er her du finn næringshandlane i nabolaget som aldri dukkar opp i bustadstatistikken.

Kva marknaden betaler for kontor

Kjem snart

Analysane i venstremenyen legg tinglyste sal, annonsar og leigeforhold som prikkar i kartet, med filter til venstre og eit dashbord som tel treffa innanfor kartutsnittet. Fram til dei er tilgjengelege for alle gir kartlaga over eit grovare bilete av det same, og Analyse beskriv kvar analyse i detalj.

Næringssal filtrerer på transaksjonstype og fjorten eigedomstypar, mellom dei Kontor, og på BRA og pris. Med tidsperioden sett til to år gir Nydalen fjorten treff, og kvar klynge er merkt med prisspennet i han, frå eit par millionar opp til 70 mill. kr. Det er samanlikningsgrunnlaget eit bod på eit kontorbygg treng.

Næringsleige har dei same filtera og svarar på leigesida. Nydalen gir 234 treff på to år, og etikettane viser arealspennet i kvar klynge, frå enkeltkontor under 100 m² til lokale på over 19 000 m². Saman med leigetakarlista er det dette som gjer ei marknadsleige etterprøvbar, og dermed ein netto startyield som held.

Marknadsaktivitet dekkjer bustadsida, delt på tinglyste omsetningar og annonsar. Nydalen gir 318 treff på to år, med prisspenn per klynge. Han høyrer heime i ei verdianalyse av eit kontorbygg òg: er tomta aktuell for transformasjon, er det bustadprisane i nabolaget som set taket for kva eit nytt volum er verd.

Tomteverdivurdering er den fjerde analysen som prisar eit område, og på Gullhaugveien svarar han Ingen data i dette området sjølv med tidsperioden på ti år. Nydalen er ferdig utbygd, og ein tomteanalyse må då støtte seg på næringssala i staden.

Potensialet: kva planen tillèt

Verdi handlar like mykje om kva som kan stå på tomta som om kva som står der. Regulering-fana samlar plangrunnlaget. Øvst tel han kor mange av kommuneplan og reguleringsplan han fann, og Skru på kartlag legg plangrensene over kartet. Kvar plan står med arealformål, plan-ID og ei lenkje til plandokumentet.

Gullhaugveien 1 blir treft av fire planar. Plan 38195, som dekkjer sjølve tomta, har formålet Forretning/kontor/industri. Dei tre andre er kommunedelplanen for Akerselva, ei justering med formålet Felles gangareal og ei detaljregulering med formålet Fortau. Det er den første som set ramma for volum og bruk; tala for utnyttingsgrad som BYA, gesims- og mønehøgd og parkering står i reguleringsføresegnene, ikkje i kartattributtane.

ℹ Fana seier det sjølv for Oslo: kommunen deler ikkje kommuneplanen og berre eit utval felt om reguleringsplanane. Lenkja i fana går til Planinnsyn kommunekart, som har heile biletet.

Tomtevurdering

Kjem snart

Tomtevurdering-fana reknar eit utviklingspotensial ut frå plan og tomteareal. Fram til då les du rammene i Regulering-fana og reknar tomtebelastninga sjølv; Moglegheitsstudie går gjennom heile sjekklista som ligg bak eit slikt anslag.

Inntekta eigedommen ber

For eit kontorbygg er verdien leigeinntekta delt på eit avkastningskrav, og Leigetakarar-fana er der inntektssida byrjar. Ho viser kven som held til på adressa, med bransje, tal på tilsette og kor lenge dei har vore der, henta frå Brønnøysundregistrene (BRREG).

Gullhaugveien 1 har sju leigetakarar, fire av dei med tilsette, 318 tilsette til saman og 7,3 år i snitt leigetid mot 3,5 år historisk. Leigetakaroversikta fordeler dei på bransje. Den største leigetakaren står for 188 av dei 318 tilsette og har vore der i ti år, og den nest største flytta inn for drygt eitt år sidan. Spreiinga er sjølve poenget: sju leigetakarar, fleire av dei med mange år i bygget, ber ein annan yield enn éin leigetakar som åleine står for heile inntekta.

ℹ Lista byggjer på registrerte forretningsadresser og er mest komplett for selskap. Ho er ikkje ei leigekontraktoversikt: ho seier kven som sit der, ikkje kva dei betaler. Leigeinntekta må du setje sjølv, og Næringsleige over gir nivået.

Volumet: kva som kan stå der

Når rammene er lesne, er neste spørsmål kor mykje bygg tomta toler og kva det gjer med naboane. Byt til 3D frå knappen øvst til høgre. Verktøya i høgre verktøyrail gir tala: Dagslys og Skugge for solstudien, Høgdeprofil for terrenget, Siktlinje og Siktfelt for innsyn og Målingar for avstand og areal. Moglegheitsstudie går gjennom dei eitt for eitt på éi tomt, og Analyse beskriv kvart panel.

3D-Designer

Kjem snart

I 3D-Designer teiknar du utbyggingsalternativa som volum med fotavtrykk og høgd og reknar masse på terrengbearbeiding. Fram til då er 3D-modus og verktøya over det som dekkjer volumstudien.

Rapportane som samlar tala

Kjem snart

Prisstatistikk gir prisnivå og prisutvikling per grunnkrets som eit ferdig dokument, og Demografi befolkning, alder, inntekt og hushaldstypar rundt eigedommen. Begge er underlag du kan leggje ved eit investeringsnotat. Fram til dei er tilgjengelege eksporterer du tabellen frå ei analyse til Excel, og kartlaga under Demografi gir befolkningsbiletet.

Scenario du kan samanlikne

Dei færraste verdianalysar svarar på kva eigedommen er verd. Dei svarar på kva han er verd under gitte føresetnader. Legg kvart scenario som sitt eige Prosjekt eller sin eigen Tag, køyr dei same oppslaga per scenario og set tala opp mot kvarandre. Taggar eksporterer utvalet til Excel, så samanstillinga kan gjerast i reknearket der resten av reknestykket ligg.

Sett det saman

Ei verdivurdering av Gullhaugveien 1 ser slik ut etter runden over:

Kategori	Funn på Gullhaugveien 1	Kjelde
Eigen historikk	Fire overføringar, 294 mill. kr i totalsum, men berre to sal, sist i 2000	Kartverket
Prisnivå	Snittpris frå rundt 6 til over 13 mill. kr mellom nabokrinsar	Geodata AS
Samanliknbare sal	Bustadsal i hundretal siste tolv månader, næringshandlar i media rundt	Kartverket, Geodata AS
Næringsmarknaden	Fjorten næringssal og 234 leigeforhold i Nydalen på to år	Analyse
Potensial	Formål Forretning/kontor/industri, tre planar til som rører tomta	Oslo kommune
Inntekt	Sju leigetakarar, 318 tilsette, 7,3 år i snitt leigetid	Brønnøysundregistrene (BRREG)

Skjermbileta frå kartet går rett inn i investeringsnotatet, og kvart tal er sporbart til éi kjelde med kjend oppdateringsdato.

Naboområde

• Forstå eigedom og kontekst for grunnoppslaget som kjem før verdianalysen.
• Vurdere risiko for flaum, grunnforhold og heftingar, som går parallelt.
• Moglegheitsstudie når spørsmålet er kva tomta toler, ikkje kva ho er verd i dag.
• Styre og overvake portefølje når verdiane skal følgjast over tid.