Moglegheitsstudie
Ein moglegheitsstudie startar med kva tomta toler og kven som eig henne. Deretter følgjer regulering, støy, kulturminne, grunnforhold, flaum, tilkomst, vatn og avløp, gangavstand og terreng. Denne sida går gjennom heile sjekklista punkt for punkt og viser kva kartlag som svarar på kvart av dei.
Frå ei veke til under ein dag
Punkta under er den same lista ein stadanalyse alltid har bestått av. Det nye er talet på oppslag. Før kravde kvart punkt sitt eige register, sin eigen portal og sin eigen kommune, med nedlasting og stadfesting i eit eige verktøy. Berre det å finne ut kva som låg innan gangavstand frå tomta, matbutikk, skole og barnehage, var ein jobb for seg. Med reguleringsstatus, eigartilhøve, grunnforhold, støy, kulturminne og resten av punkta under i tillegg, tok runden gjerne fleire dagar. Kvart punkt tek no minutt, og heile runden under gjer du normalt på under éin dag.
Gevinsten ligg i kombinasjonen, ikkje i det enkelte oppslaget. Å hente éin reguleringsplan går like fort i kommunens eigen kartportal, og den er god. Det som tek arbeidet frå ei veke til ein dag, er å hente reguleringsplanen, eigartilhøva, kollektivrutene og gangavstanden til målpunkta for same tomt, i same økt, utan å laste ned noko.
Tre ting gjer utslaget:
- Alt ligg i same kart. Plan, eigarskap, støy, grunnforhold, natur, veg, VA og målpunkt er lag i same flate, ikkje eit titals nedlastingar som må stadfestast mot kvarandre.
- Tomta er allereie identifisert. Matrikkel, eigar, eigarkjede, bygg, heftelsar og transaksjonshistorikk står i Eigedomspanelet frå første klikk.
- Funna blir liggjande etter økta. Taggar held kandidatlista, Prosjekt samlar tomtene i studien, og Rapportar gir eit underlag du kan sende vidare.
Tida du sparar forsvinn ikkje: du bruker henne på vurdering i staden for innsamling. Skjermbilete frå kartet kan gå rett inn i eit tilbod i tidleg fase, og vidare inn i eigne grafiske malar når studien skal leverast.
Kven dette er for
Arkitektar, planleggjarar og tiltakshavarar som skal vurdere ei tomt før dei sender planinitiativ eller skriv tilbod. Bustadutviklarar og entreprenørar med eigen tomtebank bruker den same lista til å friske opp ein tomteanalyse som er nokre år gammal.
Datagrunnlaget er det same uansett kvar i landet tomta ligg: over 250 hovudkartlag i 18 kategoriar, med rundt 2 300 underkartlag og over 3,5 millionar matrikkelenheter. Sjå Placepoint i tal for heile oversikta.
Sjekklista
| Punkt | Kva du ser etter | Kvar i Placepoint |
|---|---|---|
| Aktørar | Eigarar, eigarkjeder, kven andre som byggjer i området | Eigedomspanelet, Næringsliv |
| Plan | Formål, utnyttingsgrad, høgder, parkering, omsynssoner | Reguleringar |
| Støy og luft | Gul og raud sone etter T-1442, bane, luftfart | Støy, Forureining |
| Kulturminne | SEFRAK-bygg, automatisk freda kulturminne | Reguleringar |
| Grunnforhold | Marin grense, kvikkleire, skred, forureina grunn | Geologi, Risiko |
| Natur og vatn | Artar, flaum, stormflo, grunnvatn, dyrkbar jord | Natur, Vatn |
| Tilkomst | Byggjegrense, fartsgrense, trafikkmengd | Samferdsel |
| Teknisk infrastruktur | VA langs veg, kummar, kraftleidningar | Vatn, Energi |
| Målpunkt og naboskap | Gangavstand til skole og butikk, bustadsamansetjing | Utdanning, Demografi |
| Terreng og sol | Høgdeprofil, dagslys, skugge, siktlinje | 3D-modus |
| Volum | Utbyggingsalternativ, terrengbearbeiding | 3D-Designer |
Kartlaga blir slått på frå Kartlag i venstremenyen. Sjå Aktiver eit kartlag dersom du ikkje har gjort det før.
Aktørar og eigarskap
Første oppslag er sjeldan planen. Det er kven som held til på og rundt tomta: kva eigedommar dei eig, kva selskap som eig desse selskapa igjen, og kva dei har bygd før. Det avgjer kven du forhandlar med, og om oppdragsgivaren har ein portefølje i nærleiken som endrar premissane.
Klikk tomta og les Eigarar-fana i Eigedomspanelet. Er heimelshavaren eit single-purpose-selskap, følgjer Eigarar-fana eigarkjeda oppover til morselskapet. Søk deretter på organisasjonsnummeret for å sjå resten av porteføljen.
| Kartlag | Svarar på |
|---|---|
| Eigar og selskapsstruktur | Eigarskap på tvers av nabotomtene |
| Utbyggjaraktivitet | Kven som byggjer i området no |
| Eigedomstransaksjonar i media | Omtalte kjøp og sal i nærleiken |
| Reguleringsplanforslag | Kva ei nabotomt lenger fram i prosessen har fått godkjent |
Det siste punktet er verdt meir enn det ser ut som: ei nabotomt nokre kvartal unna som allereie har vore gjennom behandling, fortel deg kva kommunen faktisk aksepterte på høgde, utnytting og parkering.
Rammene frå plan
Deretter kjem det som bind: kva overordna plan seier, og kva som gjeld på detaljnivå. Klikk tomta i kartet og les Regulering-fana i Eigedomspanelet for gjeldande reguleringsplan og kommuneplan, og slå på kartlaga når du treng å sjå korleis planane ligg i forhold til nabotomtene.
| Kartlag | Svarar på |
|---|---|
| Reguleringsplanar | Gjeldande arealformål og plangrenser |
| Kommuneplanar | Overordna formål der detaljplan manglar |
| Reguleringsplanforslag | Planar under arbeid som kan endre føresetnadene |
| Kartlagde kommuneplanar | Kva kommunar som har digitalisert planane |
Bygningsmassen i dag
Planen beskriv sluttilstanden, ikkje det som står der i dag. Skilnaden mellom dei to er sjølve utviklingspotensialet, så les bygningsmassen ved sida av formålet:
| Kartlag | Svarar på |
|---|---|
| Bustadbygg | Kvar bustadene ligg, og kva typar bustadbygg området består av |
| Næringsbygg | Næringsarealet som ligg inne i dag |
| Bygningsalder | Kor gammal massen er, og dermed kva som realistisk kan rivast eller transformerast |
| Utbyggjaraktivitet | Kven som allereie byggjer i området |
| Historiske flyfoto | Korleis området såg ut før, med eitt flyfoto per årgang frå 1950 til i dag |
Bygningsalder fargar massen etter byggjeår. Det avgjer kva som realistisk kan rivast eller transformerast: eit felt frå 1950-talet blir vurdert annleis enn eit nybygd kvartal, og aldersbiletet seier også noko om teknisk tilstand og energikrav.
Utbyggjaraktivitet viser kven som har bygd i området og kva dei har bygd. For ein arkitekt er det ikkje berre konkurrentkartlegging: dei nyaste prosjekta i nabolaget er dei beste referansane for kva kommunen har akseptert av høgde, tettleik og uttrykk, og kva utbyggjarar som er verdt å snakke med.
Bustadbygg er kartlaget du filtrerer i. Det dekkjer alle bustadtypar i Matrikkelen, gruppert i seks kategoriar med rundt 26 bygningstypar til saman: Bustadhus (einebustad, våningshus, einebustad med sokkelleilegheit), Tomannsbustad (vertikaldelt og horisontaldelt), Leilegheitsbygg (frittliggjande og samanbygd, 2, 3-4 og 5+ etasjar, terrassehus), Rekkjehus (rekkjehus, kjede- og atriumhus, andre småhus), Fritidsbustad og Anna (studentbustader, bufellesskap). Filtrer på éin type og du ser umiddelbart kvar i området han finst.
Eit felt med einebustader på tomter regulert til konsentrert småhus eller blokk har eit openbert fortettingspotensial. Er området allereie bygd tett, er utnyttinga teken ut. Bygningspanelet gir detaljane per bygg, mellom anna bygningstype, etasjar og om bygget har heis. Det er opplysningar som er tunge å hente manuelt for eit heilt kvartal.
Detaljane du treng vidare står i reguleringsføresegnene: utnyttingsgrad som BYA eller BRA, gesimshøgde og mønehøgde, minste uteopphaldsareal, parkeringskrav, takform og omsynssoner. Dokumenta ligg i Dokument-fana.
Støy og luftforureining
Støy avgjer ofte kvar på tomta det i det heile teke er mogleg å leggje bueiningar, og gul sone kostar deg uteopphaldsareal. Støykartlegging etter T-1442 dekkjer veg, bane og luftfart.
Kartlaga som gjeld: Støykartlegging etter T-1442, Vegstøy, «Støykart - bane», «Støykart - t-bane, trikk og tog» og storby-variantane med eigne nattkart (veg, bane). Forureina grunn og «Grunnforureining - område» ligg i Forureining og er like relevant på ei transformasjonstomt.
ℹ️ Eit støykart er modellert, ikkje målt. Det plasserer problemet, men erstattar ikkje ei støyfagleg utgreiing når tiltaket ligg i gul eller raud sone.
Kulturminne og bevaring
Eit automatisk freda kulturminne på tomta er ein av dei få tinga som kan stoppe eit prosjekt heilt, og det kostar minst å oppdage det no. Laget «Kulturminne - Askeladden» viser kulturminne frå Riksantikvaren, inkludert SEFRAK-registrerte bygg og funn som utløyser undersøkingsplikt etter kulturminnelova § 8.
Ligg tomta innanfor eit registrert område, er det verdt å lese fredingsvedtaket og sjekke om kommunen har eigne gule lister før du teiknar. Naturvern og antikvarisk vern heng ofte saman på same tomt, så les dette punktet og Natur, vatn og jord i same runde.
Grunnforhold
Grunnforhold flyttar kostnadsbiletet meir enn noko anna punkt på lista. Rekkjefølgja er: ligg tomta under marin grense, finst det kartlagd kvikkleire, og kva seier lausmassekartet.
| Kartlag | Svarar på |
|---|---|
| Marin grense | Om marin leire er mogleg i det heile teke |
| Moglegheit for marin leire | Sannsyn innanfor marin grense |
| Kvikkleire | Kartlagde faresoner |
| Kvikkleire – aktsemd | Område som krev vurdering |
| Skred | Aktsemd for jord-, flaum- og steinskred |
| Lausmassar | Avsetjingstype og djupn |
| Berggrunn N50 | Bergart under lausmassane |
| NADAG – grunnundersøkingar | Eksisterande boringar i nærleiken |
| Forureina grunn | Registrerte lokalitetar frå Miljødirektoratet |
Karta kjem frå Norges geologiske undersøkelse (NGU) og Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Ei eksisterande boring i NADAG nokre titals meter unna er ofte det som avgjer om ein geoteknikar må ut på tomta i denne fasen eller den neste.
ℹ️ Eit aktsemdskart er ikkje ei faresone. Det seier at forholda kan vere til stades, ikkje at dei er kartlagde og vurderte.
Natur, vatn og jord
Her ligg motsegnene. Ei registrering frå Artsdatabanken eller ein verdsett naturtype innanfor planområdet er noko kommunen og statsforvaltaren ser etter, og vurderingsplikta følgjer av naturmangfaldlova §§ 8 til 12. Byggjegrensa mot vassdrag følgjer av plan- og bygningslova § 1-8.
| Kartlag | Svarar på |
|---|---|
| Artsdatabanken | Registrerte artsfunn |
| Artar av nasjonal forvaltningsinteresse | Artar som veg tungt i ei vurdering |
| Verdsette naturtypar | Kartlagde naturtypar med verdi |
| Vassdrag og nedbørfelt | Avstand til vassdrag og kvar vatnet renn |
| Aktsemdsflater for flaum, regulerte vatn og dammar | Berekna utbreiing ved gitte gjentaksintervall |
| Høgvatn og stormflo | Stormflo og havnivåstigning |
| Grunnvatn (GRANADA) | Grunnvassnivå og borehol |
| Markfukt | Våte parti som påverkar plassering |
| Dyrkbar jord | Jordvern frå Norsk institutt for bioøkonomi (NIBIO) |
Dyrkbar jord er verdt eit eige blikk på tomter i randsona av eit byggjefelt: omdisponering krev eiga behandling, og den saka tek tid.
Tilkomst og veg
Tilkomsten avgjer kor mykje av tomta som faktisk er byggbar. Frisikt, avkøyringsløyve, stigning opp til ny busetnad og plass til snuhammar på eigen grunn er punkt som fort flyttar volumet.
Laget «Byggjegrense frå vegens senterlinje» viser byggjegrensa frå Statens vegvesen. «Vegkategori, -styresmakt og fartsgrense» seier kven som er vegstyresmakt, Trafikkmengd gir årsdøgntrafikk, og «Trafikkulukker - varmekart» viser om krysset du planlegg å kople deg på allereie er eit problem.
Gatebilete
Frisikt, stigning og korleis avkøyrsla faktisk ser ut er lettare å vurdere frå bakkenivå enn ovanfrå. Street View-ruta øvst i Eigedomspanelet lèt deg snu deg rundt i avkøyrsla utan å forlate kartet. Dra i den venstre kanten av panelet for å gjere ruta større.
Medan peikaren står over biletet, teiknar kartet ei gul vifte: spissen er punktet biletet er teke frå, og opninga er retninga kameraet ser i.
Dreg du i biletet for å snu deg, svingar vifta med. Her er same tomt dreidd mot aust: figuren står i ro der biletet er teke, medan opninga har flytta seg mot vegen, så du ser kva fasade du har framfor deg.
Dekninga er Googles. Ligg tomta eit stykke frå næraste veg Google har køyrt, står det Ingen gatevisning i staden for ruta.
Kor langt kjem du herifrå?
Kjem snart
Tilkomst handlar like mykje om kven tomta når som om korleis ein køyrer inn på henne. Klikk Reisedistanse i høgre verktøyrail, klikk startpunktet på tomta, og legg fleire isokronar i same kart med kvar sin farge.
Eksempelet under bruker to: 15 minutt med bil i grønt og 10 minutt til fots i oransje, begge med avgang frå Fornebu Sentrum.
| Isokron | Svarar på |
|---|---|
| 10 minutt til fots | Nærområdet. Rekk bebuarane matbutikk, grunnskole og vidaregåande skole utan bil |
| 15 minutt med bil | Regionen tomta betener, og kor langt ei kjøpargruppe kan bu |
| Legg til offentleg transport | Kor mykje tomta når utan bil, som er argumentet parkeringsnorma kviler på |
Zoom ut, og skilnaden blir poenget: gangisokronen dekkjer Fornebu-halvøya, medan bilisokronen strekkjer seg over store delar av Oslo vest og inn mot sentrum.
Slå på kartlag før du teiknar isokronen, og han svarar på kva som ligg innanfor. Her er berre gangisokronen på 10 minutt teikna, med Daglegvarekjeder, Barnehagar, Grunnskolar og Vidaregåande skular slått på. To barnehagar ligg innanfor flata, Meny og Coop Prix ligg like utanfor grensa, og skulane på Snarøya er utanfor rekkjevidde til fots. Det er like nyttig å sjå kva ti minutt ikkje rekk. Spørsmålet i sjekklista om nærservice er svart i eitt bilete.
Legg du ein kollektivisokron ved sida av bilisokronen, ser du kor bilbasert tomta er. Er bilisokronen mykje større, blir parkeringsnorma og kollektivkravet i reguleringsføresegnene tunge å oppfylle. Analyse beskriv verktøyet i detalj, og Nedslagsfelt - metodologi metoden og fartsføresetnadene.
Teknisk infrastruktur
Om det ligg vatn og avløp i vegen utanfor, eller om tilkoplinga må gå over nabotomta, er skilnaden på ein enkel og ein dyr utbyggingsavtale.
«Vatn og avløp langs veg» viser kommunale leidningstrasear der dei finst, «Kum, sluk og hydrant» plasserer punkta, og Avløpsanlegg viser reinseanlegg og utsleppspunkt. På straumsida ligg Nettanlegg, Transformatorstasjonar og «Byggeforbodssoner kraftleidningar» i Energi.
ℹ️ Private stikkleidningar er sjeldan registrerte. Kartlaget fortel deg kvar hovudleidningen går, ikkje kva som allereie er ført inn på tomta.
Målpunkt, gangavstand og naboskap
Kva ligg innan gangavstand
Dette er punktet som tek to dagar manuelt og under ein time her: kva som finst innan gangavstand, og kven som bur rundt. Matbutikk, skole og barnehage innan gangavstand er argument i studien, ikkje pynt, og dei avgjer kva bustadsamansetjing det er forsvarleg å foreslå.
| Kartlag | Svarar på |
|---|---|
| Daglegvarekjeder | Næraste matbutikk, med kjede |
| Barnehagar, Grunnskolar, Vidaregåande skular | Tilbodet innan rimeleg avstand |
| Skulekrinsar | Kva skole tomta soknar til |
| Apotek, Fastlege, Treningssenter | Resten av den daglege infrastrukturen |
| Haldeplassar, Kollektivruter, Kollektivmengd | Kollektivdekning og frekvens |
| Gangavstand til kollektivhaldeplassar | Faktisk gangavstand, ikkje luftlinje |
Kven bur rundt
Naboskapet les du i Demografi:
| Kartlag | Svarar på |
|---|---|
| Befolkning, Befolkningsrutenett 100 × 100 m | Kor tett det bur folk, ned på rutenivå |
| Befolkning dagtid | Kor mange som er her på dagtid, ikkje berre kvar dei søv |
| Aldersfordeling | Om området er ungt, aldrande eller blanda |
| Hushald | Hushaldsstorleikar, og dermed kva leilegheitsstorleikar som manglar |
| Utdanningsnivå, Utdanningsfelt | Utdanningsprofilen i nabolaget |
| Inntekt, Formue | Kjøpekraft og betalingsvilje |
Det er dette grunnlaget du argumenterer bustadsamansetjinga ut frå: ei aldersfordeling med mange eldre og små hushald peikar mot andre leilegheitsstorleikar enn eit felt med barnefamiliar, og utdannings- og inntektsprofilen seier noko om kva prisnivå området ber.
Gangavstanden i minutt, ikkje i meter, kjem frå Reisedistanse, som står under Tilkomst og veg. Metoden står i Nedslagsfelt - metodologi.
Terreng, sol og skugge
Byt til 3D-modus i verktøylinja når rammene er kartlagde. Korleis terrenget fell der du vil plassere bygg, parkering og tilkomst, er lettare å lese i 3D enn i eit høgdekart, og verktøya i høgre verktøyrail gir tala.
Sjå tomta frå fleire kantar
Éi 3D-vising fortel lite. Poenget er å snu seg rundt tomta: kvar retning viser ein annan nabo, ei anna terrengform og ein annan fasade å ta omsyn til.
Sett frå aust ligg busetnaden mellom tomta og fjorden, og terrengfallet mot vatnet blir tydeleg.
Frå nord ser du tomta med Snarøyveien og kollektivtraseen bak.
Zoom inn når du skal vurdere voluma mot kvarandre. På nært hald les du etasjehøgder, avstand til nabobygg og korleis terrenget faktisk fell over tomta.
Sol, skugge og sikt
| Verktøy | Gir deg |
|---|---|
| Dagslys | Solstudie over døgnet for vald dato |
| Skugge | Skuggekast mot uteplassen til naboen |
| Høgdeprofil | Terrengprofil langs ei linje du teiknar |
| Siktlinje og siktfelt | Siktforhold frå eit vald punkt |
| Målingar | Avstand og areal direkte i modellen |
Dette er svaret på kravet om solanalyse og negativ skuggeverknad som mange føresegner stiller, og det gir eit bilete du kan leggje rett inn i studien.
Siktfelt
Siktfelt utvidar siktlinja til eit heilt synsfelt og krev 3D. Plasser observasjonspunktet i kartet: alt som er synleg derifrå blir farga grønt på terreng og bygg, alt som er skjult blir farga raudt, og synsvinkelen blir sett til 45, 180 eller 360 grader.
Du klikkar først observasjonspunktet, og så ein gong til for å setje synsretninga. Det grøne er arealet punktet faktisk ser, det raude er skjult bak terreng og nabobygg, og den oransje ramma viser synsvinkelen. Feltet legg seg i lista under Oppretta av deg med vinkelen sin, så du kan leggje fleire ved sida av kvarandre. Hald peikaren over rada, og du kan byte synsvinkel mellom 45, 180 og 360 grader utan å setje punktet på nytt: 45 grader for utsikta frå ein bestemt fasade, 180 for heile utsynet frå ei side, 360 for alt eit punkt ser.
Set punktet på open grunn, ikkje oppe på eit bygg: står punktet inne i bygningsmassen, ser det ingenting, og heile feltet blir raudt. Eksempelet under er eit 180-graders felt frå open grunn på tomta, vendt nordover over Fornebu Sentrum: terrenget og fasadane punktet ser er grøne, alt som ligg i skuggen av eit bygg er raudt. Det er innsynsbiletet ein nabo eller kommunen vil spørje etter.
Snu retninga, og same verktøy svarar på det motsette spørsmålet: kva naboen ser inn mot tomta, som er innsynsvurderinga kommunen spør etter. Høgda på punktet avgjer resultatet, så eit punkt høgt på ein fasade ser lenger enn eit i bakkenivå. Sjå Analyse for verktøyet i detalj.
Volumstudie og illustrasjon
Kjem snart
I 3D-Designer teiknar du utbyggingsalternativ som volum med fotavtrykk og høgde, markerer eksisterande bygg som rivne, legg inn byggjegrenser som støttelinjer, bearbeider terrenget med volum i m³ for masseberekning og importerer IFC-filer frå prosjekteringa. Fram til då er 3D-modus og verktøya over det som dekkjer volumstudien.
Naboområde
- Forstå eigedom og kontekst for detaljoppslaget på kvar enkelt tomt.
- Finne moglegheiter når du leitar etter tomta i staden for å ha fått henne tildelt.
- Sjekk klimarisiko for ein eigedom når du skal dokumentere naturfare og grunnforhold for seg.
- Dagslys og skuggeanalyse i 3D for dei geometriske verktøya i detalj.
- Analysere verdi og potensial når volumet er sett og du skal rekne på økonomien.