Styre og overvake portefølje
Eigedommane har du allereie. Oppgåva er å halde oversikta mellom kvartalsrapportane og fange opp det som skjer på dei utan å leite etter det. Denne sida går gjennom porteføljen punkt for punkt på eitt selskap: kva han består av, kven som eig han, og kva som endrar seg.
Reknearket som var oversikta
Ei porteføljeoversikt har tradisjonelt vore eit rekneark med éi rad per eigedom: matrikkelnummer, adresse, areal, leigetakar, siste verdivurdering. Reknearket er ferskt den dagen nokon oppdaterer det. Kolonnane bak det ligg i kvar si kjelde: matrikkelen og Grunnboken hos Kartverket, selskaps- og leigetakardata i Brønnøysundregistrene, byggjesakene i postlista til kvar enkelt kommune.
Her heng dei saman i eitt panel, med organisasjonsnummeret som nøkkel. Du slår opp eigarselskapet éin gong, og porteføljen står der med eigedommane, eigarkjeda, transaksjonane og leigetakarane.
Eksempelet gjennom sida er Mustad Eiendom AS (923 265 562) på Lilleaker i Oslo. Selskapet er valt fordi porteføljen er stor nok til å måtte styrast og liten nok til å lesast i eitt panel: 67 matrikkelenheter, 61 % i Oslo og 39 % i Bærum, nesten alt samla langs Lilleakerveien og Vollsveien på kvar si side av Lysakerelva. Ein portefølje som ligg slik er òg ein stad, og det er den lesinga kartlaga nedst på sida gir.
Kven dette er for
Porteføljeansvarlege, asset managers og eigedomsforvaltarar med ansvar for ei samling eigedommar, og controllarar og ESG-ansvarlege som skal rapportere på henne. Ein due diligence av ein heil portefølje følgjer den same lista, berre på éin gong i staden for løpande.
Sjekklista
| Punkt | Kva du ser etter | Kvar i Placepoint |
|---|---|---|
| Innhaldet | Talet på eigedommar, tomteareal, kommunefordeling | Eigedomar-fana i Selskapspanelet |
| Eigarskapet | Aksjonærar, reelle rettshavarar, konsern | Eigardel-fana |
| Historikken | Tinglyste omsetningar på porteføljen | Transaksjonar-fana |
| Leigetakarane | Tilsette, bransje, kor lenge dei har sete | Leigetakarar-fana i Eigedomspanelet |
| Nye saker | Byggjesaker, klager, planforslag | Offentlege saker |
| Varsel | Dagleg sjekk mot postlistene til kommunane | Overvaking |
| Arbeidslista | Kva eigedommar som skal gjennom noko | Taggar |
| Naboskapet | Kven andre som eig rundt deg, og kva som blir omsett | Næringsliv, Prisinformasjon |
Kartlaga slår du på frå Kartlag i venstremenyen. Sjå Korleis bruke kartlag dersom du ikkje har gjort det før.
Video: tagg ein eigedom og finn han igjen
Videoen opprettar taggen "Til vurdering" på ein eigedom, opnar Taggar-panelet, zoomar ut til alle tagga eigedommar og søkjer seg tilbake til den eine.
Varigheit: 55 sekund. Heile samlinga ligg på Videoar.
Porteføljen som eitt selskap
Søk opp eigarselskapet, vel treffet under Selskap, og Selskapspanelet opnar seg med namn og organisasjonsnummer øvst. Fanene under headeren er der porteføljen faktisk ligg.
Oversikt er dashbordet. Verksemd-kortet gir dagleg leiar, stiftingsår, talet på tilsette og inntekter og resultat for siste år. Eigedomsportefølje-kortet tel eigedommane og kommunane og viser den geografiske fordelinga som søyler, her 67 eigedommar i to kommunar med 61 % i Oslo og 39 % i Bærum. Leigde lokale under viser det motsette forholdet: kvar selskapet sjølv er leigetakar, i dette tilfellet 24 lokasjonar. Kvart kort lenkjer vidare til si eiga fane.
Kva porteføljen består av
Eigedomar-fana har fire underfaner: Eigde eigedommar, Eigartre, Leigetakarar og Tidlegare leigetakarar. Nøkkeltala øvst tel 67 eigedommar fordelte på 11 eigarselskap, med maks kjededjupn 2. Kjededjupna er det talet som seier om du har med ein flat struktur eller ei trapp av single-purpose-selskap å gjere, og 2 tyder at ingen eigedom ligg meir enn eitt ledd under morselskapet.
Tabellen sorterer på tomteareal. Øvst står 0301-9-4-0-0 med 44 269 m² og 0301-9-529-0-0 med 40 728 m², begge i Oslo, og vidare nedover vekslar Oslo og Bærum. Kolonnen Bruk skil blanda bruk frå kontor, varehandel og bustad, så du ser samansetjinga utan å opne ein einaste eigedom. Klikk ei rad, og Eigedomspanelet opnar seg på han. Eigartre-underfana viser dei same eigedommane som eit tre når dei blir haldne gjennom dotterselskap.
Kven som eig eigaren
Eigardel svarar på kven porteføljen eigentleg høyrer til. Oversikta tel aksjonærar, totalt tal på aksjar og største eigardel, og oppgir kva år tala er henta frå: her tre aksjonærar, 298 248 aksjar og 33,3 % på den største, per 2025. Underfanene er Ultimate eigarar, Aksjonærar, Eigartre og Konsern. Ultimate eigarar er nivået ein due diligence eller ein kvitvaskingskontroll spør etter, fordi det er rekna gjennom heile kjeda og ikkje berre eitt ledd opp.
Kva som er kjøpt og selt
Transaksjonar samlar dei tinglyste omsetningane i porteføljen. For Mustad Eiendom er det 249 eigedomstransaksjonar med ein totalsum på 1,5 mrd. kr og siste registrering i desember 2022, og 91 % av dei er Fritt sal. Lista gir dato, matrikkelnummer, type og salspris per rad, med fusjonar og fisjonar som eigen type utan pris. Underfanene skil eigedomstransaksjonar frå eigartransaksjonar og investeringar, som er skilnaden på å selje bygget og å selje selskapet som eig det.
Finne porteføljen igjen
Neste gong treng du ikkje hugse namnet. Skriv organisasjonsnummeret i søkefeltet, med eller utan mellomrom, og kolonnen Resultattypar viser kor mange treff kvar kategori har. Eit organisasjonsnummer gir eitt treff under Selskap og null under dei andre, så du er framme i eitt tastetrykk. Det er òg måten å kome til rett selskap på når namnet er delt av fleire: to selskap kan heite det same, organisasjonsnummeret er unikt.
Arbeidslista mellom øktene
Taggar er lista som held arbeidet mellom øktene. Du festar ein tag på ein eigedom frå Legg til tag øvst i Eigedomspanelet, og Taggar-panelet i venstremenyen samlar alle tagga eigedommar som kort med matrikkelnummer, adresse og farga merke. Ein eigedom kan ha fleire taggar, så same bygget kan ligge i både "Vestkorridoren" og "Q3-gjennomgang".
For porteføljearbeid er poenget krysskategoriseringa: éin tag per fase i ein gjennomgang, éin per ansvarleg, éin per portefølje. Vis tabell nedst i panelet opnar heile utvalet som tabell, og auge-ikonet skjuler tag-punkta i kartet medan du jobbar med noko anna. Taggar i detalj skildrar panelet og filtera.
Det som endrar seg
Offentlege saker
Offentlege saker hentar saksarkivet til kommunen per eigedom. Lilleakerveien 8 har 355 saker, frå fasadevedlikehald og skilting til "Forslag til detaljregulering med konsekvensutredning til politisk behandling - Lilleakerbyen, Lilleaker/Lysaker" med 68 dokument og eit tunnelprosjekt med 338. Ei detaljregulering som går til politisk behandling er den typen sak som endrar føresetnadene for heile nabolaget, ikkje berre for eigedommen ho er registrert på. Veljaren Vis for øvst til høgre byter kva område lista dekkjer, frå denne eigedommen til nabolaget rundt, og det er der du finn sakene kommunen har journalført mot vegen i staden for mot tomta.
Varsel når noko skjer
Kjem snart
Overvaking køyrer postlistene til kommunane dagleg mot eigedommane og områda i eit prosjekt og sender treffa som e-post neste morgon, med søkjeordsfilter for å skjere bort støy. Fram til då er Offentlege saker eit manuelt oppslag du gjer på eigedommane som står høgast på lista.
Leigetakarane
Leigetakarar-fana i Eigedomspanelet listar kven som held til på eigedommen, henta frå Brønnøysundregistrene. Lilleakerveien 8 har 20 leigetakarar med registrerte tilsette og 153 utan, 1 479 tilsette til saman, og ei snitt leigetid på 3,4 år mot 2,7 år historisk. Dei to største er tekniske rådgivarar med 433 og 373 tilsette som har sete der i over ni år.
Snitt leigetid er eit uvekta gjennomsnitt og ikkje det same som WAULT, som vektar etter leigeinntekt. Ho er likevel det raskaste signalet på om eit bygg er stabilt utleigd eller har gjennomtrekk, og kombinasjonen av ein gammal leigetakar med mange tilsette og ei kort snittleigetid fortel at det sit mange små kontraktar under ankerleigetakaren.
Porteføljen i kartet
Ein portefølje som ligg samla er eit nabolag, og to kartlag les han som det.
Eigar og selskapsstruktur fargar eigedommane etter kva slags verksemd heimelshavaren driv: utleie av egen eiendom, utvikling og salg, eiendomsforvaltning, borettslag, offentlig administrasjon. Rundt ein portefølje er det kartet som viser kven naboane dine er, og om nabotomtene blir haldne av eit eigedomsselskap som kan vere motpart i ein transformasjon, eller av privatpersonar som ikkje kan.
Eigedomsprisar legg gjennomsnittleg omsetningspris over det same området i ni trinn, frå under 2 mill. kr til over 25 mill. kr. Det er referansen mot ei eiga verdivurdering: har nabolaget flytta seg sidan førre runde, har porteføljen gjort det òg. Analyse gir den same samanlikninga som tabell og diagram for eit avgrensa område.
Ut av Placepoint
Leigetakarlista blir lasta ned som Excel frå nedlastingsikonet over tabellen. Eit utval frå Taggar eller Filter blir eksportert på same måten, med adresse, matrikkelnummer, areal, eigar og siste transaksjonsdata. URL-en i adressefeltet er stabil og peikar på matrikkelenheten, så ein kollega som får lenkja opnar det same panelet. Import, eksport og deling dekkjer resten, inkludert kartutskrift.
Prosjekt, aktivitetar og rapportar
Kjem snart
Prosjekt blir arbeidsrommet rundt ein portefølje, med eigedommane samla i Eigedomar, geografien i Område og oppfølginga som kronologisk logg i Aktivitetar. Rapportar gir periodiske underlag med tala samla, mellom anna Portefølje og Leigetakarar. Fram til dei er ute held Taggar porteføljen, og skjermbileta frå panela går rett inn i styrerapporten.
Naboområde
- Forstå eigedom og kontekst for detaljoppslaget på den eine eigedommen som skal gjennom noko.
- Vurdere risiko når ei hending på ein porteføljeeigedom krev ein ny gjennomgang.
- Analysere verdi og potensial når verdiestimatet skal setjast på nytt.
- Finne eigedom og moglegheiter når ein kontrakt går ut og porteføljen skal fyllast på.