Vurdere risiko

Før ein bank gir lån, ein forsikrar skriv polise eller ein advokat gir ei fråsegn, må risikobiletet rundt eigedommen vere kjent. Denne sida går gjennom det biletet punkt for punkt på éin eigedom: kva som kviler på han juridisk, kva som truar han fysisk, og kva han ber økonomisk.

Fem portalar, eitt kart

Lista under er den same lista som ei kredittsak eller ein due diligence alltid har bestått av. Det nye er kvar svara ligg. Flaumsonene låg hos Noregs vassdrags- og energidirektorat (NVE), lausmassane og radonkartet hos Noregs geologiske undersøking (NGU), forureina grunn hos Miljødirektoratet, byggjesakene i kommunens eige arkiv og eigarkjeda i Brønnøysundregistrene. Kvart oppslag var sin eigen portal med sitt eige kartutsnitt, og ingen av dei visste om eigedommen du sat med.

Her er dei lag i same kartet, og eigedommen er allereie identifisert. To saksbehandlarar som opnar same eigedommen skal kome fram til det same risikobiletet, og kvar flate skal vere sporbar til éi kjelde med kjend oppdateringsdato.

Eksempelet gjennom sida er Nesgata 1 i Lillestrøm, hotellet ved Norges Varemesse på flata mellom Nitelva og jernbanen. Tomta treffer fleire av punkta på lista samtidig: flaumsoner, flaumhendinga i 1995, eit sikringsanlegg, kvikkleire-aktsemd og marin leire. Forureina grunn har inga registrering på sjølve tomta, og det er òg eit funn.

Kven dette er for

Kredittanalytikarar, underwritarar, eigedomsadvokatar, due diligence-team, investeringskomitear og ESG-ansvarlege som treng eit faktagrunnlag dei kan dokumentere. Utviklarar og arkitektar bruker den same lista som forarbeid til ROS-analysen i ei plansak.

Sjekklista

Punkt	Kva du ser etter	Kvar i Placepoint
Eigarkjeda	Kven som eig, gjennom kva selskap	Eigarar-fana i Eigedomspanelet
Byggjesaker	Uavklarte pålegg, klager, dispensasjonar	Offentlege saker
Heftelsar	Pant, servituttar, urådigheit i grunnboken	Dokument-fana
Flaum	20-, 200- og 1000-årsflaum, aktsemd, hendingar, sikring	Risiko
Grunnforhold	Kvikkleire, marin leire, lausmassar, skred	Risiko, Geologi
Radon og forureining	Radonaktsemd, registrert forureina grunn	Risiko, Forureining
Leigetakarar	Kven som betaler leiga, og kor lenge	Leigetakarar-fana
Verdi	Eigne transaksjonar mot naboane sine	Transaksjonar-fana, Prisinformasjon
Energi	Energikarakter per bygg	ESG-fana

Kartlaga slår du på frå Kartlag i venstremenyen. Sjå Korleis bruke kartlag om du ikkje har gjort det før.

Video: risikolaga på kartet

Videoen legg på Kvikkleire og Flaumsoner frå katalogen og viser eitt lag om gongen med bryterane i Kartlag-panelet. To risikoflater oppå kvarandre er vanskelege å lese; bryteren skjuler eit lag utan å fjerne det.

Lengd: 1 minutt og 25 sekund. Heile samlinga ligg på Videoar.

Kva som kviler på eigedommen

Klikk tomta, og Eigedomspanelet opnar seg med heimelshavar og nøkkeltal øvst. Dei to fanene som ber den juridiske delen av risikobiletet er Eigarar og Offentlege saker.

Eigarar-fana viser eigaren øvst og eigarstrukturen ledd for ledd under, med prosentdel per ledd og utanlandsk eigarskap der det er registrert. For Nesgata 1 er grunneigaren Thon Hotellbygg AS, eigd av Thon Eiendomsdrift AS, og øvst står Olav Thon Stiftelsen med 100 %. Er heimelshavaren eit single-purpose-selskap, er det denne kjeda som fortel kven du faktisk har som motpart, og søk på organisasjonsnummeret viser resten av porteføljen deira.

Offentlege saker hentar byggjesaker, dispensasjonar, klager og pålegg frå arkivet til kommunen, med talet på dokument per sak. Nesgata 1 har 17 saker, frå feittutskiljar og trafikktryggleik i gata til detaljreguleringsplanen for Norges Varemesse med 182 dokument. Vis for byter mellom denne eigedommen og området rundt. Eit uavklart pålegg eller ei uavslutta klagesak er ofte den juridiske risikoen som forseinkar ei kredittsak mest, og den står her, ikkje i grunnboken.

Heftelsar og grunnbok

Kjem snart

Dokument-fana viser tinglyste dokument og grunnboksutskrift frå Kartverket, med heftelsar, servituttar, urådigheit og pant kopla til dokumenta dei stammar frå. Fram til då tingar du utskrifta frå Kartverket som før; sjå Grunnbok og dokument.

Flaum

Flaum er det punktet som oftast avgjer om ei tomt kan byggjast på, og i kva sikkerheitsklasse. Fire lag i Risiko svarer på det, i denne rekkjefølgja.

Flaumsoner er dei kartlagde flaumsonene frå Noregs vassdrags- og energidirektorat (NVE), med eitt underkartlag per gjentaksintervall: 10, 20, 50, 100, 200, 500 og 1000 år, og for dei nyaste kartleggingane også 200-årsflaumen i 2100 med forventa klimaendringar. Biletet viser 10-årsflaumen, som er den laget startar med: flaumutsett areal og lågpunkt i to blå skraveringar langs begge breiddene av Nitelva. Slå på 200-årsflaumen i underkartlaga når saka gjeld ny busetnad; det er den dei fleste kommuneplanar viser til.

Aktsemdsflater for flaum, regulerte vatn og dammar er det landsdekkjande aktsemdskartet. Det gjeld der inga flaumsone er kartlagd, og er rekna ut frå terrenget åleine. Treffer tomta aktsemdsflata, men ikkje flaumsona, er det aktsemdsflata som gjeld til ein fagperson har vurdert henne bort.

Flaumområde, flaumvernområde og flaumhendingar legg historikken på. Der ei flaumsone seier kva som kan skje, seier ei hending kva som har skjedd: flaumen på Austlandet i 1995 er eigen klasse i laget, og flatene han dekte rundt Lillestrøm ligg som skravur over kartet. Flaumvernområda i same laget viser kva gjentaksintervall eit flaumverk er dimensjonert for.

Sikringstiltak viser anlegga NVE har registrert. Flaumsikringa av Lillestrøm ligg her som ei linje langs elvebreidda, og det er skilnaden på ei tomt i flaumsona med og utan sikring. Eit sikringsanlegg endrar ikkje flaumsona i kartet, men det endrar vurderinga.

ℹ Ei flaumsone og ei aktsemdsflate er begge modellerte. Dei plasserer problemet, men erstattar ikkje ei hydrologisk vurdering når tiltaket ligg innanfor.

Grunnforhold

Grunnforhold flyttar kostnadsbiletet meir enn noko anna punkt på lista, og for ein bank er det spørsmålet om sikkerheita står på trygg grunn. Rekkjefølgja er: ligg tomta under marin grense, finst det kartlagd kvikkleire, og kva seier lausmassekartet.

Kvikkleire – aktsemd viser områda NVE meiner kan ha kvikkleire, avleidd frå marin grense og terreng. Kvikkleire ved sida av viser dei kartlagde faresonene med risikoklasse. Rundt Lillestrøm følgjer aktsemdsområda elveløpet og ravinane, og dei ligg inntil tomta. Det betyr at ei geoteknisk vurdering krevst før utbygging, ikkje at skred er sannsynleg, og eit bygg som allereie står der er ikkje i fare av den grunn.

Moglegheit for marin leire frå Noregs geologiske undersøking (NGU) graderer sannsynet innanfor marin grense. Det er dette laget som forklarer kvifor kvikkleireaktsemda ligg der ho ligg.

Lausmassar viser avsetjingstype: elveavsetjing, marin avsetjing, torv. For fundamentering er dette kartet like viktig som kvikkleirekartet, og ei eksisterande boring i NADAG nokre titals meter unna er ofte det som avgjer om geoteknikaren må ut på tomta no eller seinare.

Skred samlar skredhendingane og aktsemdskarta for steinsprang, snøskred og jord- og flaumskred i eitt lag. Hendingane er punkt med skredtype; aktsemdsflatene er det som fyller kartet rundt Lillestrøm, og teiknforklaringa seier kva skredtype ei flate gjeld. Eit negativt treff er like dokumenterbart som eit positivt: inga hending på tomta høyrer heime i saka.

ℹ Eit aktsemdskart er ikkje ei faresone. Det seier at forholda kan vere til stades, ikkje at dei er kartlagde og vurderte. Karta her er tidleg screening; prosjektering krev ein geoteknisk rapport.

Radon og forureina grunn

Radonaktsemd frå NGU graderer radonpotensialet etter berggrunn og lausmassar i fire klassar. Flata rundt Lillestrøm er Moderat til lav, med eit belte merkt Usikker langs det gamle løpet til elva. Nye bustader skal radonsikrast etter TEK17 § 13-5 uansett, så kartet avgjer ikkje om, men kor grundig, og for utleige er ei radonmåling i bygget det som tel.

Forureina grunn viser lokalitetane Miljødirektoratet har registrert, i fire klassar frå Lite/ikke forurenset til Ikke akseptabel forurensning og behov for tiltak. Nord for tomta, langs Verkstedveien, ligg ein lokalitet med akseptabel forureining etter dagens bruk, og ved Strømmen éin der tiltak trengst. Sjølve tomta har inga registrering. Registeret er ikkje komplett: ei tomt utan treff er ikkje bevist rein, og for eldre industri- og bensinstasjonstomter bør forureiningsstatus verifiserast uavhengig av det.

Kulturminne

Kulturminne - Askeladden frå Riksantikvaren viser freda kulturminne, sikringssoner og kulturmiljø. SEFRAK-registrerte bygg er eit eige underkartlag som du slår på i tillegg. Eit SEFRAK-bygg er ikkje freda, men det utløyser ei vurdering hos kommunen før riving eller vesentleg endring, og det er ein tidskostnad som høyrer med i risikobiletet.

Kva eigedommen ber

Den finansielle delen les du i fanene, med eitt kartlag som set tala i samanheng.

Leigetakarar-fana listar kven som held til på adressa, med bransje, tilsette og kor lenge dei har vore der, henta frå Brønnøysundregistrene. Nesgata 1 har éin leigetakar, hotellet sjølv, med 167 tilsette. Heile leigeinntekta frå eitt selskap er konsentrasjonsrisiko i si reinaste form, og om det er eit problem, blir avgjort av leigetakaren sine eigne tal, som fana lenkjer vidare til.

Transaksjonar-fana viser dei eigne omsetningane til eigedommen med dato, type og salspris, og aksjetransaksjonar i eiga liste. Nesgata 1 har tre, den siste i 2001 til 40,2 mill. kr i fritt sal. For ein eigedom som ikkje har bytt hender på over 20 år seier dei lite om verdien i dag, og det er kartlaget under som gir referansen for belåningsgraden.

Eigedomsprisar legg omsetningane til naboane i kartet, med pris og dato. Det er kontrollen av estimatet: kva samanliknbare eigedommar innanfor nokre hundre meter faktisk har gått for. Analyse gir den same samanlikninga som tabell og diagram for eit valt område.

ESG-fana viser energimerke og sertifiseringar per bygg, plasserte i rutenettet for energikarakter mot oppvarmingskjelde. Hotellet på Nesgata 1 har karakter C frå eit merke som blei utferda i 2010, og fana seier sjølv at eit merke eldre enn ti år ikkje lenger er gyldig. For ESG-rapportering og grøne lånerammer er energikarakteren frå Enova nøkkeltalet, og eit utdatert merke er òg ei opplysning.

Sett det saman

Ei kredittsak på Nesgata 1 ser slik ut etter runden over:

Kategori	Funn på Nesgata 1	Kjelde
Juridisk	Olav Thon Stiftelsen gjennom to selskapsledd; 17 saker, mellom dei detaljreguleringa for Norges Varemesse	Brønnøysundregistrene, arkivet til kommunen
Flaum	Kartlagd flaumsone langs Nitelva, flaumhending i 1995, flaumsikring registrert	Noregs vassdrags- og energidirektorat (NVE)
Grunnforhold	Kvikkleire-aktsemd inntil tomta, svært stor moglegheit for marin leire, inga kartlagd faresone	NVE, Noregs geologiske undersøking (NGU)
Radon og forureining	Moderat til lav radonaktsemd, ingen registrert forureina grunn på tomta	NGU, Miljødirektoratet
Finansielt	Éin leigetakar med 167 tilsette, siste omsetning i 2001, energikarakter C frå eit utdatert merke	Brønnøysundregistrene, Kartverket, Enova

Skjermbileta frå kartet går rett inn i saksframlegget, og Taggar held styr på eigedommane i porteføljen som skal gjennom same runden. Rapportar med tala samla kjem i Rapportar.

Etter screeninga

• Kvikkleire-aktsemd eller marin leire på tomta: bestill geoteknisk vurdering før tiltak, og sjekk NADAG for boringar som allereie finst.
• Innanfor ei flaumsone: les føresegnene i kommuneplanen om sikkerheitsklasse og om sikringsanlegget er lagt til grunn.
• Registrert forureina grunn, eller eldre industribruk utan registrering: sjekk lokaliteten i grunnforureiningsdatabasen til Miljødirektoratet.
• Utleige av bustad: radonmåling i bygget, uavhengig av kva aktsemdskartet seier.
• Uavklart pålegg eller klagesak i Offentlege saker: hent saksdokumenta frå kommunen før saka går vidare.

Naboområde

• Forstå eigedom og kontekst for oppslaget som kjem før risikovurderinga.
• Moglegheitsstudie når spørsmålet er kva tomta toler, ikkje berre kva som truar henne.
• Analysere verdi og potensial for verdianalysen som går parallelt.
• Styre og overvake portefølje for å køyre same runden på ein heil portefølje.