Adkomstdokument

Adkomstdokument er fellesnemninga på dei dokumenta som viser at nokon har eigarrett til ein bustad eller annan eigedom. Kva som er adkomstdokument, kjem an på eigarform: for sjølveigarbustader er det skøytet, for andelsleilegheit i burettslag er det andelsbevis kombinert med leigekontrakt, og for aksjeleilegheit i bustadaksjeselskap er det aksjebrev kombinert med leigekontrakt.

For sjølveigar er samanhengen enkel: skøytet blir tinglyst i grunnboken og gir heimel til den faste eigedomen. Ved kjøp blir det utferda nytt skøyte, og ved tinglysing får kjøparen rettsvern etter tinglysingslova § 20. Skøytet er det fysiske dokumentet som tradisjonelt blei overlevert til kjøparen, men i praksis lever det i dag som digital post i systema til Kartverket; den papiroriginalen som finst, blir oppbevart av Kartverket etter 2017-overgangen til elektronisk tinglysing.

For burettslag er biletet eit anna. Andelshavaren eig ikkje fast eigedom, men ein andel i burettslaget kombinert med ein leigerett til ei bestemt leilegheit. Adkomstdokumenta er derfor andelsbeviset (som identifiserer andelen) og leigekontrakten (som regulerer bruken av leilegheita). Overdraging skjer ikkje ved tinglysing i grunnboken, men ved registrering av ny eigar i Borettsregisteret hos Kartverket, og ved at styret i burettslaget godkjenner overdraginga etter burettslagslova § 4-5. Eldre burettslag kan ha papirbaserte andelsbevis som framleis er gyldige, men nye blir registrerte elektronisk.

Aksjeleilegheit i bustadaksjeselskap er ei historisk eigarform som blei vanleg før burettslagslova av 1960, og som framleis finst i ein del eldre bygardar. Adkomstdokumenta er aksjebrevet (eigarandel i selskapet) og leigekontrakten (rett til ei bestemt leilegheit). Overdraging skjer i aksjeboka til selskapet, og er heimla i aksjelova. Aksjeleilegheiter har inga registrering i grunnboken eller Borettsregisteret, og pantsetjinga skjer anten ved handpant i aksjebrevet eller etter særskilde reglar.

Adkomstdokumenta har praktisk tyding ved pant. For sjølveigar blir sjølve eigedomen pantsett med pantedokument tinglyst i grunnboken. For andelsleilegheit blir andelen pantsett, og pantsetjinga blir registrert i Borettsregisteret. For aksjeleilegheit blir handpant brukt: aksjebrevet blir deponert fysisk hos panthavaren, eventuelt kombinert med påteikning på aksjebrevet og notering i aksjeboka. Bankane krev derfor ulike rutinar for dei tre eigarformene, og det hender at ein panthavar ber om at både aksjebrev og leigekontrakt blir overleverte fysisk ved låneutbetaling.

Ved bustadsal er det ansvaret til meklaren etter eigedomsmeklingslova § 6-7 å hente inn og kontrollere adkomstdokumenta før handel. For andelsleilegheit sjekkar meklaren ferdigattest frå burettslaget om uoppgjorde krav, forkjøpsrett og styregodkjenning. For aksjeleilegheit blir aksjebok, vedtekter og styregodkjenning sjekka. For sjølveigar blir grunnboksutskrift og panteattest sjekka, og at heimelshavaren faktisk er den som sel.

I Placepoint blir eigarforhold for sjølveigar viste direkte i eigedomspanelet basert på data frå grunnboken og matrikkelen. For burettslag og aksjeleilegheiter ligg informasjonen i Borettsregisteret og i aksjebøkene til selskapa, og må kontrollerast separat.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:

Frå Placepoint si ordbok: Adkomstdokument

Meir informasjon: Kartverket: Borettsregisteret, Lovdata: Burettslagslova, Lovdata: Eigedomsmeklingslova

Engelsk: Title documents (proof of ownership for housing-cooperative or share-based apartments, Norwegian-specific).

Vanlege spørsmål

Kva er adkomstdokument?

Adkomstdokument er dokumenta som viser eigarretten til ein bustad. For sjølveigar er det skøytet, for andelsleilegheit er det andelsbevis pluss leigekontrakt, og for aksjeleilegheit er det aksjebrev pluss leigekontrakt.

Kvar blir overdraging av andelsleilegheit registrert?

Overdraginga blir registrert i Borettsregisteret hos Kartverket, og styret i burettslaget må godkjenne ny eigar etter burettslagslova § 4-5. Andelsleilegheiter blir ikkje tinglyste i grunnboken som fast eigedom.

Korleis blir ei aksjeleilegheit pantsett?

Aksjeleilegheit blir pantsett ved handpant: aksjebrevet blir deponert fysisk hos panthavaren, eventuelt med påteikning på brevet og notering i aksjeboka. Det er ikkje tinglysing i grunnboken eller Borettsregisteret.

Kva er skilnaden på andelsbevis og aksjebrev?

Andelsbeviset gir eigarandel i eit burettslag og leigerett til ei leilegheit etter burettslagslova. Aksjebrevet gir eigarandel i eit bustadaksjeselskap etter aksjelova. Dei to eigarformene har ulik regulering, ulik registrering og ulike reglar for pantsetjing.

Kven kontrollerer adkomstdokumenta ved sal?

Meklar har ansvar etter eigedomsmeklingslova § 6-7 for å hente inn og kontrollere adkomstdokumenta. Kva som blir kontrollert, kjem an på eigarform: grunnboksutskrift for sjølveigar, ferdigattest frå burettslag for andelsleilegheit, aksjebok og vedtekter for aksjeleilegheit.