Aksjeleilegheit

Ei aksjeleilegheit er ein bustad der eigarretten er knytt til ein aksje i eit bustadaksjeselskap. Sjølve eigedomen er eigd av aksjeselskapet, og du som aksjonær har eksklusiv bruksrett til ei bestemt leilegheit i bygget i kraft av aksjebrevet og ein tilhøyrande leigekontrakt med selskapet. Eigarforma var vanleg i norske byar frå mellomkrigstida til 1960-talet, men vart for det meste avvikla etter at borettslagslova av 1960 etablerte ei solid rettsleg ramme for borettslag, og borettslag vart den dominerande forma for kollektive bustadformer.

Bustadaksjeselskap som ikkje vart omdanna, vart førte vidare under særskilde overgangsreglar i samband med ny burettslagslova og seinare lov om eigarseksjonar. Dei resterande bustadaksjeselskapa er derfor regulerte i eit grenseland mellom aksjelova og burettslagslova. Sentrale bebuarreglar i burettslagslova gjeld analogisk gjennom særreglar. I dag finst det anslagsvis nokre tusen aksjeleilegheiter i Noreg, særleg i eldre bygardar i Oslo, Bergen og Trondheim.

Adkomstdokumenta for ei aksjeleilegheit er aksjebrevet (eller stadfesta utskrift frå aksjeeigarregisteret til selskapet) saman med leigekontrakten med selskapet. Begge må overførast til kjøparen for at eigarskiftet skal vere fullført. Aksjebrevet blir ikkje tinglyst i grunnboken. Sjølve bygningen og tomta står tinglyst på heimelen til selskapet, mens overføringa av aksjen skjer i aksjeeigarregisteret til selskapet. Pant i aksjeleilegheita blir teke i aksjen og leigekontrakten samla (lausøyrepant), ikkje i fast eigedom. Pantet blir registrert i Lausøyreregisteret hos Brønnøysundregistrene.

Ved kjøp av aksjeleilegheit skal det ikkje betalast dokumentavgift eller tinglysingsgebyr som ved sjølveigar, sidan det ikkje er overføring av fast eigedom. Det er ein av dei få økonomiske fordelane ved eigarforma i dag. Til gjengjeld er finansiering ofte vanskelegare. Ikkje alle bankar tilbyr bustadlån mot pant i aksje, og lånerenta kan vere noko høgare enn for tilsvarande borettslag eller sjølveigar. Selskapet kan også ha fellesgjeld som aksjonæren betener via felleskostnader, tilsvarande ordninga i borettslag.

Vedtektene i bustadaksjeselskapet regulerer det indre livet: røystevekt på generalforsamlinga, myndet til styret, salsreglar og forkjøpsrettar. Forkjøpsrett for selskapet eller andre aksjonærar er vanleg og må gjerast gjeldande innan frist. Ved utleige er det samtykket frå selskapet som gjeld, og mange bustadaksjeselskap avgrensar utleige kraftigare enn moderne borettslag gjer. Samanlikna med eigarseksjon (sjølveigar i fleirbustad) gir aksjeleilegheita mindre eigarautonomi og litt dårlegare likviditet i marknaden, men dei fleste daglege butilhøva er like. Bustadaksjeselskapet betaler selskapsskatt på eventuelle overskot, mens borettslag og eigarseksjonssameige i praksis er skattefrie så lenge dei ikkje driv utoverretta verksemd. Skilnaden blir sjeldan merkt av den einskilde bebuaren, men kan slå inn ved større felles disposisjonar.

I Placepoint blir ei aksjeleilegheit identifisert via bustadaksjeselskapet som heimelshavar i grunnboken. Selskapet blir vist i eigedomspanelet, mens aksjonær og leilegheit ikkje går fram av matrikkelen, sidan aksjeoverdraginga ikkje blir registrert der.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:

Frå ordboka til Placepoint: Aksjeleilegheit

Meir informasjon: Lovdata: Burettslagslova, Brønnøysundregistrene: Lausøyreregisteret, Store norske leksikon: aksjeleilighet

Engelsk: Share apartment (legacy Norwegian housing-corporation share, Norwegian-specific).

Vanlege spørsmål

Kva er ei aksjeleilegheit?

Ei aksjeleilegheit er ein bustad der eigarretten er knytt til ein aksje i eit bustadaksjeselskap. Selskapet eig eigedomen, og aksjonæren har eksklusiv bruksrett til ei leilegheit via aksjebrevet og leigekontrakten.

Kva er skilnaden på aksjeleilegheit og borettslag?

Begge er kollektive eigarformer der laget eller selskapet eig eigedomen. I borettslag eig andelseigaren ein andel i eit samvirkeføretak og er regulert av burettslagslova. I ei aksjeleilegheit eig aksjonæren ein aksje i eit aksjeselskap.

Kvifor finst det framleis aksjeleilegheiter?

Dei fleste bustadaksjeselskapa vart omdanna til borettslag, men nokre vart det ikkje. Dei som står att, er regulerte i eit grenseland mellom aksjelova og burettslagslova og finst særleg i eldre bygardar.

Slepp eg dokumentavgift når eg kjøper ei aksjeleilegheit?

Ja. Det blir ikkje betalt dokumentavgift eller tinglysingsgebyr på sjølve overdraginga, sidan aksjen ikkje er fast eigedom. Eventuelt pant i aksjen blir registrert i Lausøyreregisteret.

Får eg banklån på ei aksjeleilegheit?

Det er mogleg, men ikkje alle bankar tilbyr lån med pant i aksje. Renta kan vere noko høgare enn for borettslag og sjølveigar, og finansieringa krev ofte ein bank med erfaring med eigarforma.