Aksjetransaksjon
Ein aksjetransaksjon er eit sal av ein eigedom der kjøparen tek over aksjane i selskapet som eig han, i staden for sjølve eigedomen. Fordi heimelen i grunnboken står uendra, syner ikkje handelen som eit tinglyst eigarskifte. Han må lesast ut av aksjonærregisteret.
Salsforma blir òg kalla selskapssal, og ho er vanleg for næringseigedom som blir eigd gjennom eit SPV. Vi finn aksjetransaksjonar ved å samanlikne aksjonærregisteret frå år til år for selskap som er heimelshavar til ein eigedom. Ein aksjetransaksjon blir registrert når selskapet får ein ny eigar med over 50 % av aksjane, eller når selskapet som kontrollerer eigaren, skifter, til dømes ved sal av holdingselskapet over SPV-et. Omorganiseringar der den øvste eigaren i konsernet er den same før og etter, blir rekna som interne og får ingen pris.
Eigedomsverdi og aksjepris
Prisen vi oppgir for ein aksjetransaksjon, er eigedomsverdien: verdien partane vart samde om for eigedomen. Aksjeprisen er noko anna. Han blir rekna ut frå eigedomsverdien med frådrag for netto renteberande gjeld i selskapet og ein rabatt for latent skatt, og han blir justert for arbeidskapital. Eit SPV med ein eigedom verdsett til 500 mill. kr og 300 mill. kr i gjeld blir difor seld for under 200 mill. kr i aksjar. Pris per m² blir rekna på BRA frå matrikkelen, og han kan avvike frå arealet i ei salsoppgåve.
Tre prisnivå
Kvar pris har eit nivå, og nivået følgjer alltid talet:
- Nivå A, rapportert: prisen kjem frå ein rapportert transaksjon i bransjedatabasar eller presse, kopla til aksjetransaksjonen på matrikkelnummer, år og kjøpar eller seljar.
- Nivå B, implisert eigedomsverdi frå rekneskap: kjøparen brukte eit nyskipa selskap, og verdien blir rekna ut av årsrekneskapane til kjøpsselskapet og SPV-et, til dømes kostprisen for aksjane pluss netto gjeld i SPV-et. Rekneskapane viser ikkje skatterabatten, så nivå B ligg gjerne nokre prosent under ein rapportert pris.
- Nivå C, ukjend: verken ein rapportert pris eller ein rekneskap som avslører prisen.
Dekkjer éin pris fleire eigedommar i ein portefølje, blir han fordelt etter BRA.
Dato og presisjon
Aksjonærregisteret viser eigarane per 31. desember, så registeret åleine gir berre året. Datoen har difor ein presisjon: dag, veke, kvartal eller år. Rapporterte transaksjonar gir gjerne kvartal eller veke. Elles bruker vi signal frå Brønnøysundregistrene og grunnboken: når eit nytt styre frå konsernet til kjøparen blir registrert i selskapet, når selskapet flyttar til adressa til kjøparen, eller når eit nytt pantedokument blir tinglyst på eigedomen. Styreskiftet markerer som regel gjennomføringa, nokre veker etter at handelen vart kjend. Finst det ingen signal, blir datoen sett til 31. desember og presisjonen til år.
Avgrensingar
- Skatterabatten står ikkje i rekneskapane og kan ikkje observerast.
- Kjøp gjennom eit eksisterande holdingselskap som eig fleire eigedommar, let seg ikkje prise frå rekneskap. Dei fleste aksjetransaksjonar har difor nivå C.
- Eit selskap som eig eigedom, men driv anna verksemd, blir ikkje prisa frå rekneskap, fordi kjøpesummen då gjeld heile verksemda.
Aksjetransaksjonane på ein eigedom står i eigen fane under Transaksjonar i Eigedomspanelet, med konsernspissen til partane.
Frå Placepoints ordbok: Aksjetransaksjon
Meir informasjon: Skatteetaten: aksjonærregisteret, Brønnøysundregistrene: Regnskapsregisteret
Engelsk: Share deal (sale of a property through the shares of the company that owns it).
Vanlege spørsmål
Kvifor er aksjeprisen lågare enn eigedomsverdien?
Fordi kjøparen tek over gjelda til selskapet og ein latent skatt. Aksjeprisen er eigedomsverdien minus netto renteberande gjeld og skatterabatten, justert for arbeidskapital.
Kvifor har mange aksjetransaksjonar ingen pris?
Dei fleste handlar blir ikkje rapporterte, og når kjøparen bruker eit eksisterande holdingselskap med fleire eigedommar, viser ikkje rekneskapen kva den enkelte eigedomen kosta. Slike aksjetransaksjonar får nivå C.
Kor presis er datoen?
Det står i presisjonen: dag, veke, kvartal eller år. Utan rapportert dato eller signal frå Brønnøysundregistrene og grunnboken er berre året kjend.