Andrahandsuthyrning
Andrahandsuthyrning er utleige av ein hyresrätt eller ein bostadsrätt vidare til ein tredjepart, utan at den opphavlege leigetakaren eller andelseigaren går ut av forholdet sitt til utleigaren eller foreininga. Den som leiger ut i andre hand, står som ansvarleg part overfor utleigaren eller föreningen gjennom heile forholdet.
Hovudregelen etter jordabalken (1970:994) 12 kap 39 § er at andrahandsuthyrning krev samtykke frå utleigaren. Brukar leigetakaren ikkje sjølv bustaden i det lova kallar beaktansvärd utsträckning, blir all utleige av heile eller delar av bustaden automatisk rekna som sjølvstendig bruk, og krev samtykke eller tillstånd uansett omfang.
Nektar utleigaren samtykke, kan leigetakaren søkje om tillstånd frå hyresnämnden etter 40 §. Tillstånd skal givast når tre vilkår er oppfylte samtidig: leigetakaren har beaktansvärda skäl for utleiga, som særlege familieforhold, alder, sjukdom, mellombels arbeid eller studium ein annan stad, eller lengre utanlandsopphald; utleigaren manglar sakleg grunn til å nekte; og leiga, for ein bostadslägenhet, ikkje overstig det som blir rekna som skälig etter 55 § fjerde stykke. Tilsvarande samtykkekrav gjeld når ein bostadsrättshavare vil andrahandsuthyra bostadsrätten sin, men då er det styret i foreininga, ikkje ein utleigar, som gir eller nektar løyve, og eit avslag kan òg bringast inn for hyresnämnden.
Leigeprisen på sjølve andrehandsutleiga er talfesta i lova, ikkje berre eit skjønsspørsmål. Etter 55 § femte stykke skal ei leige som overstig det leigetakaren sjølv betaler til utleigaren, aldri reknast som skälig. Leigetakaren kan leggje på eit tillegg for møblar og utstyr, men berre opp til 15 % av eiga leige, og eit tillegg for andre gode, som straum eller internett, men berre tilsvarande eiga faktiske kostnad. Gjeld utleiga berre ein del av bustaden, skal tillegget reknast forholdsmessig av den delen som blir leigd ut.
Å ta imot ei leige utover dette har ein direkte konsekvens: etter 42 § punkt 6 er det eit forverkande-grunnlag, altså eit grunnlag for at utleigaren kan seie opp hovudleigeforholdet i utide, dersom leigetakaren utan gyldig orsaking krev ei leige som ikkje er skälig etter 55 § fjerde stykke. Sjølve den ulovlege andrahandsuthyringa, altså utleige utan samtykke eller tillstånd, er eit eige forverkande-grunnlag etter 42 § punkt 3 og 4.
Norsk motstykke er framleige under husleieloven, sjå framleige: også der krevst samtykke, og utleigaren kan berre nekte på sakleg grunnlag. Skilnaden ligg i handhevinga av sjølve leigenivået. Svensk rett har ein talfesta leigetaksformel for andrahandsuthyrning, med ein eigen sanksjon for overpris; norsk husleielov krev samtykke til framleige, men har inga tilsvarande regulering av kva leige framleigetakaren kan avkrevjast.
Frå Placepoints ordbok: Andrahandsuthyrning
Meir informasjon: Riksdagen: Jordabalken (1970:994), Hyresnämnden
Engelsk: Subletting (Swedish law sets a statutory rent ceiling on the sublet, unlike most comparable regimes).
Vanlege spørsmål
Treng eg samtykke frå utleigaren for å andrahandsuthyra?
Ja. Andrahandsuthyrning krev som hovudregel samtykke frå utleigaren etter jordabalken 12 kap 39 §. Nektar utleigaren utan sakleg grunn, kan leigetakaren søkje om tillstånd frå hyresnämnden i staden.
Kva er beaktansvärda skäl?
Beaktansvärda skäl er grunnar hyresnämnden godtek for å gi tillstånd til andrahandsuthyrning utan samtykke frå utleigaren: særlege familieforhold, alder, sjukdom, mellombels arbeid eller studium ein annan stad, eller lengre utanlandsopphald.
Kor mykje kan eg ta i leige når eg andrahandsuthyrer?
Leiga kan ikkje overstige det du sjølv betaler til utleigaren, med eit tillegg for møblar og utstyr på maksimalt 15 %, og eit tillegg for andre gode avgrensa til di eiga faktiske kostnad.
Kva skjer viss eg tek ei leige som er for høg?
Å krevje ei leige ut over det som er skälig, er eit eige grunnlag for at utleigaren kan seie opp heile hovudleigeforholdet i utide, jf. jordabalken 12 kap 42 § punkt 6.
Gjeld same reglar for ein bostadsrätt?
I hovudsak ja: ein bostadsrättshavare treng samtykke frå foreininga, ikkje frå ein utleigar, for å andrahandsuthyra bostadsrätten sin. Eit avslag kan bringast inn for hyresnämnden.
Kva er skilnaden frå norsk framleige?
Framleige etter husleieloven krev også samtykke, men norsk rett har ingen talfesta leigetaksformel eller eigen sanksjon for overpris slik svensk rett har for andrahandsuthyrning.