Ankerleigetakar

Ein ankerleigetakar er den store, sentrale leigetakaren i eit kjøpesenter, kontorbygg eller logistikkanlegg som trekkjer til seg andre leigetakarar og besøkjande. Omgrepet kjem frå kjøpesenterbransjen, der eit ankerstort varehus i kvar ende av senteret skapte trafikk gjennom heile bygget. I dag blir det brukt breiare om kvar leigetakar som er stor nok til å definere bygget, og som andre leigetakarar medvite plasserer seg ved sida av.

Ankerleigetakaren har typisk lengre kontrakt enn dei andre leigetakarane, oftare 10-15 år, og forhandlar betre vilkår enn små leigetakarar: lågare leige per kvadratmeter, fleksibilitet på utvidingar, krav om marknadsføring av den samla samansetjinga i bygget, vetorett mot konkurrerande leigetakarar ("exclusivity clauses") eller kontroll over felles marknadsføringsbudsjett. I retur stiller ankeret med eit namn som skal trekkje trafikk, og som ofte blir namngitt i marknadsmaterialet til utleigaren, i prospekt og på den utvendige skiltinga til senteret.

At eigaren er avhengig av éin einskild leigetakar, er ein kjend risiko og slår direkte gjennom i yield, WAULT og marknadsverdi. Mistar du ankeret, fell besøket i eit kjøpesenter, og fall i besøk gir omsetnadsfall hos sideleigetakarane, som då forhandlar ned si eiga leige eller flyttar ut. Due diligence på eit bygg med dominerande ankerleigetakar analyserer derfor alltid kredittverdet til ankeret, omsetnadsutviklinga i butikkane, kontraktslengda, break-klausular og kostnaden ved å erstatte ankeret med ein ny leigetakar. I prisinga blir det lagt eit "single tenant"-påslag på kapitaliseringsrenta for bygg der over 50 % av leiga kjem frå éin aktør.

I kontorsegmentet blir fenomenet av og til kalla "named tenant" og fungerer på same måte som i handel, men med andre triggarar: ein hovudleigetakar med kjend merkevare gir bygget identitet (Aker Brygge, Schibsteds bygg, DNB-bygget) og senkar reutleige-risikoen for resten av bygget. I logistikkanlegg er det vanleg at heile bygget er bygd for éin leigetakar (build-to-suit) på lang bare-house- eller triple-net-avtale, og då er heile kontraktsverdien knytt til kreditten til den einskilde leigetakaren.

Norske kjøpesenterleigeavtalar følgjer husleigelova, men dei fleste reglane i lova kan ein fråvike i avtalar om leige av lokale, jf. husleigelova § 1-2, slik at avtalar om næringsleige gjennomgåande er preget av avtalefridom. Vilkåra mellom utleigar og ankerleigetakar er derfor i praksis individuelt forhandla og varierer monaleg. Omsetnadsleige, der ankeret betaler ei grunnleige pluss ein prosentdel av omsetnaden over eit terskelnivå, er svært utbreidd i kjøpesenter og gir utleigaren del i oppsida til ankeret, men også eksponering mot nedsida.

I Placepoint kan du undersøkje ein eigedom i eigedomspanelet og sjå kva for verksemder som er registrerte i bygget, slik at du raskt får oversikt over om ein leigetakar dominerer den samla arealfordelinga. Eksempelet Leigetakarprospektering viser korleis du kan identifisere ankerleigetakarar i eit område som del av marknadsanalysen.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel - Einingar og Leigetakarar:

Frå Placepoints ordbok: Ankerleigetakar

Meir informasjon: Lovdata: Husleieloven § 1-2 (leie av lokale), Eiendom Norge: Markedsrapporter, Newsec: Property Asset Management

Engelsk: Anchor tenant.

Vanlege spørsmål

Kva er ein ankerleigetakar?

Ein stor og namngitt leigetakar som trekkjer andre leigetakarar og besøkjande til eit bygg. Vanleg i kjøpesenter, kontorbygg og logistikkanlegg. Ankerleigetakaren har lengre kontrakt og betre vilkår enn småleigetakarane i same bygg.

Kva for vilkår er typiske for ankerleigetakarar?

Lengre kontraktslengd (10-15 år), lågare leige per kvadratmeter, fleksibilitet på utviding, krav om marknadsføring og av og til vetorett mot konkurrerande leigetakarar. I kjøpesenter er omsetnadsleige utbreidd.

Kvifor er det risikabelt med berre éin ankerleigetakar?

Mistar bygget ankeret, fell besøk og inntekt for resten av leigetakarane. Verdivurderarar legg derfor på eit "single tenant"-påslag i kapitaliseringsrenta for bygg der over halvparten av leiga kjem frå éin aktør.

Gjeld den norske husleigelova for ankerleigetakarar?

Ja. Avtalar om næringsleige er regulerte av husleigelova, men har stor avtalefridom. Vilkår mellom utleigar og ein ankerleigetakar blir forhandla individuelt og varierer mykje.