Arealberekning
Arealberekning er den standardiserte målinga av areala i ein bygning etter Norsk Standard NS 3940. Standarden definerer kva som skal målast, korleis det skal målast, og kva areal som skal oppgivast i prospekt, takstar, matrikkelen og kommunale planar. Dagens versjon er NS 3940:2023, som fekk verknad for nye bustadprospekt frå 2024.
Standarden definerer fleire arealmål med tydeleg oppdeling:
- BTA (bruttoareal): heile arealet til bygningen målt frå utsida av ytterveggen.
- BRA (bruksareal): innvendig areal, målt til innsida av ytterveggen.
- BRA-i (internt bruksareal): sjølve bueininga.
- BRA-e (eksternt bruksareal): bodar og tilhøyrande areal utanfor bueininga.
- BRA-b (innglasa balkongar): balkongar som ikkje blir rekna som opne.
- BYA (bebygd areal): fotavtrykket til bygningen på terreng, blir brukt til regulering.
- P-rom og S-rom: funksjonsdeling av BRA-i etter den eldre NS 3940-versjonen, fasa ut i 2023.
- BOA: eldre bustadarealomgrep brukt før 2008-revisjonen.
Eit plan eller ein romdel tel berre med dersom det er målbart: fri høgd minst 1,9 m og breidd minst 0,6 m. Det er denne regelen som avgjer kor mykje av eit skråtak, loft eller ein kjellar som blir rekna som BRA. For trapper, sjakter og røyr gjeld eigne reglar. Innvendige veggar blir rekna inn i BRA, ytterveggane ikkje. Detaljane står i sjølve standarden, som du må kjøpe hos Standard Norge, men hovudreglane er gjengitt fritt i DiBK si rettleiing til TEK17 § 5-4.
Arealberekning blir som regel utført av takstmann, bygningssakkyndig eller eigedomsmeklar i samband med sal, tilstandsrapport eller bustadsalsrapport (NS 3600). Reglane er detaljerte, og ei feilmåling kan gi prisavslag etter avhendingslova § 3-3 (arealsvikt), som set terskelen til meir enn 2 % og minst 1 m² avvik. For nybygg blir areala fastsette gjennom prosjekteringa og rapporterte til kommunen som del av byggjesøknaden, og vidare til matrikkelen ved ferdigattest.
Arealberekning har konsekvensar i fleire ledd. Salspris i Noreg blir nesten alltid oppgitt per kvadratmeter BRA, så eit BRA-tal som er 5 m² for høgt på ei leilegheit til 80 000 kr/m² gir 400 000 kr i feilprising. Reguleringsføresegner bruker %-BYA, %-BRA eller m²-BRA som utnyttingsgrad, heimla i plan- og bygningslova § 12-7 (reguleringsplan) og § 11-9 (arealdelen i kommuneplanen), med rettleiar i rundskriv H-2300. TEK17 bruker BRA i krav til energiramme, dagslys og opphaldsareal. Skatteetaten bruker arealet som ein av fleire parametrar i sjablongen for formuesverdien til bustaden. Kommunal eigedomsskatt er ofte arealbasert.
Den vertikale ramma i ei arealberekning blir sett av regulert gesimshøgd og mønehøgd. Ei tomt med generøs maks-BRA, men streng gesimshøgd, kan i praksis ikkje utnyttast fullt ut.
I Placepoint finn du både BRA og BTA per bygning i bygningspanelet, summert per eigedom i eigedomspanelet, og kombinert med planføresegner i kartet for å rekne på maks tillate utbygging. Eksempelet Regulering og maks BRA går gjennom flyten.
Slik ser det ut i Placepoint
I Placepoint finn du dette i Bygningspanel:
Frå Placepoint sin ordbok: Arealberekning
Meir informasjon: Standard Norge: NS 3940, DiBK: TEK17 § 5-4, Regjeringa: Rundskriv H-2300 om grad av utnytting
Engelsk: Area measurement (per Norwegian Standard NS 3940).
Vanlege spørsmål
Kva standard regulerer arealberekning?
Norsk Standard NS 3940. Siste revisjon er 2023, med verknad for nye bustadprospekt frå 2024. Den fastset definisjonar av BTA, BRA, BYA, BRA-i, BRA-e og BRA-b.
Kva er krava for at eit rom skal reknast med i BRA?
Fri høgd minst 1,9 m og breidd minst 0,6 m. Lågare eller smalare romdelar blir ikkje rekna som målbart areal. Skråtak, loft og kjellar blir vurderte område for område etter denne regelen.
Kven utfører arealberekning?
Takstmann, bygningssakkyndig eller eigedomsmeklar ved sal. For nybygg blir areala fastsette i byggjesøknaden og rapporterte til matrikkelen ved ferdigattest.
Kva skjer dersom arealet er feilmålt i prospektet?
Feil i arealoppgåva kan gi grunnlag for prisavslag etter avhendingslova § 3-3 (arealsvikt), føresett at avviket overstig 2 % og minst 1 m².
Kvar finn eg areala i Placepoint?
BRA og BTA blir vist per bygning i bygningspanelet og samla per eigedom i eigedomspanelet, henta frå matrikkelen.