Avhendingslova
Avhendingslova, fullt namn lov om avhending av fast eigedom (lov 1992-07-03-93), regulerer kjøp og sal av fast eigedom mellom seljar og kjøpar. Lova dekkjer einebustader, leilegheiter, hytter, næringseigedom, tomter og festerett til tomt, og set rammene for kva som er ein mangel, kva krav kjøparen kan gjere gjeldande, og innanfor kva fristar.
Lova gjeld også når seljaren er forbrukar og kjøparen er næringsdrivande, og når begge er næringsdrivande. Når kjøparen er forbrukar (typisk privatperson som kjøper bustad), gjeld strengare forbrukarreglar i kapittel 1 til 3, og frå 1. januar 2022 blei det innført vesentlege endringar for forbrukarkjøp av bustad: seljaren kan ikkje lenger fråskrive seg ansvar gjennom ein "as is"-klausul (også kalla "solgt som den er"), jf. § 3-9 andre ledd, og det blei innført ein eigendel på 10 000 kroner som kjøparen sjølv må bere ved mangelskrav i forbrukarkjøp av bustad, jf. § 3-1. Endringa kom etter Prop. 44 L (2018-2019) og var motivert av eit behov for å redusere talet på mangelssaker i bruktbustadmarknaden.
Mangel er kjernen i lova og er definert i kapittel 3. Avhendingslova § 3-1 seier at eigedomen skal vere i samsvar med det som er avtalt. § 3-2 regulerer manglar ved allmenne opplysningar om eigedomen, og § 3-7 gjeld manglande opplysningar, altså forhold seljaren kjende eller måtte kjenne til, men ikkje gav. § 3-8 gjeld uriktige opplysningar og er den mest siterte: kjøparen kan krevje prisavslag dersom eigedomen ikkje svarar til opplysningar gitt av seljaren, meklaren eller andre som har handla på seljaren sine vegner. Aktuelle mangelskategoriar er feilmåling av BRA, feil opplysningar om byggjeår, manglande ferdigattest, ulovleg oppførte tiltak, skjulte feil i grunn eller bygningsmasse, og avvik frå reguleringsplan eller byggegrense.
Reklamasjonsfristane står i § 4-19. Kjøparen må reklamere innan rimeleg tid etter at mangelen er oppdaga eller burde vore oppdaga (relativ frist). Den absolutte fristen er 5 år frå overtaking. Sender ikkje kjøparen reklamasjon innan desse fristane, taper han retten til å påberope seg mangelen. Aktuelle reaksjonsmiddel er retting (sjeldan i bustadhandel), prisavslag, heving (krev vesentleg kontraktbrot), erstatning og tilbakehald av kjøpesummen etter § 4-15.
Opplysningsplikta til seljaren er styrkt gjennom dei nye reglane om tilstandsrapport etter forskrift om tryggere bolighandel, som tok til å gjelde samtidig med lovendringa i 2022. Ein tilstandsrapport utarbeidd av godkjend bygningssakkunnig etter NS 3600 gir seljaren ei sterkare bevisstilling og kjøparen eit meir fullstendig grunnlag, men fjernar ikkje ansvaret seljaren har for forhold som ikkje er skildra eller som er uriktig skildra. For næringseigedom og kjøp mellom næringsdrivande er reglane meir dispositive, og standardkontraktar (standardavtalane til Norsk Eiendom) blir vanlegvis brukte i staden.
Avhendingslova er ikkje til hinder for at partane avtaler betre vilkår for kjøparen. Lova set eit minimumsgolv i forbrukarforhold som ikkje kan fråvikast til skade for kjøparen. Dokumentavgift, tinglysing og heimelsoverføring følgjer andre reglar (dokumentavgiftsloven, tinglysingsloven).
Frå Placepoints ordbok: Avhendingslova
Meir informasjon: Lovdata: Avhendingslova, Lovdata: Avhendingslova § 3-8, Forbrukerrådet: Bolighandel, Lovdata: Forskrift om tryggere bolighandel
Engelsk: The Conveyance of Real Property Act (Norwegian-specific).
Vanlege spørsmål
Kva regulerer avhendingslova?
Kjøp og sal av fast eigedom mellom seljar og kjøpar, inkludert einebustader, leilegheiter, hytter, næringseigedom og tomter. Lova definerer manglar, krav og fristar.
Kan seljaren fråskrive seg ansvar gjennom ein "as is"-klausul?
Ikkje ved forbrukarkjøp av bustad etter 1. januar 2022. Næringsdrivande kjøparar kan derimot framleis akseptere "as is"-klausular innanfor visse rammer.
Kva er reklamasjonsfristane?
Innan rimeleg tid etter at mangelen er oppdaga eller burde vore oppdaga (relativ frist), og seinast 5 år frå overtaking (absolutt frist), jf. avhendingslova § 4-19.
Kva er ein mangel etter lova?
Avvik frå det som er avtalt eller frå normal kvalitet. Aktuelle eksempel er feilmåling av BRA, manglande ferdigattest, ulovlege tiltak, skjulte feil i grunn eller bygning, og uriktige opplysningar frå seljar eller meklar.
Kva er eigendelen på 10 000 kroner?
Etter 2022-endringa må kjøparen i forbrukarkjøp av bustad sjølv bere dei første 10 000 kronene av eit mangelskrav, som ein eigendel etter § 3-1. Regelen skal redusere mengda små mangelssaker.