Avkastningskrav

Avkastningskrav er den avkastninga ein investor minst må forvente for å vere villig til å plassere pengar i ein eigedom framfor eit anna plasseringsalternativ. Det er prisen på risiko: di meir usikker kontantstraumen er, di høgare avkastning krev investoren for å ta han på seg. Kravet er utgangspunktet for all verdivurdering av næringseigedom, fordi det avgjer kor mykje framtidige leigeinntekter er verdt i dag.

Kravet blir bygd opp lagvis. Botnen er ei risikofri rente, normalt renta på ein lang norsk statsobligasjon, som speglar kva ein får utan risiko. Oppå dette kjem ein risikopremie for eigedom som aktivaklasse, og deretter påslag for det enkelte objektet: plassering, standarden på bygget, soliditeten til leigetakarane, attståande leigetid (WAULT) og flytterisiko. Eit nybygg på Aker Brygge med 15-årig statleg leigekontrakt har lågt avkastningskrav; eit eldre kontorbygg i ein mindre by med kort leigetid har høgt.

Avkastningskravet heng tett saman med yield og kapitaliseringsrente. I praksis blir omgrepa brukte om kvarandre, men avkastningskravet er det investoren ønskjer, mens yielden er det marknaden faktisk prisar. I ein diskontert kontantstraum er avkastningskravet diskonteringsrenta som gjer framtidige kontantstraumar om til ein noverdi, og det er nært knytt til internrenta (IRR) som måler den faktiske avkastninga eit kjøp gir. For eit lånefinansiert kjøp skil ein mellom avkastningskravet på totalkapitalen og det høgare kravet på eigenkapitalen, som aukar med belåningsgraden.

Når renta stig, stig avkastningskravet, og då fell verdiane sjølv om leiga er uendra. Dette er hovudmekanismen bak verdifallet i norsk næringseigedom i periodar med renteoppgang: ein auke i kravet frå 4,5 til 5,5 prosent kan åleine senke verdien på eit bygg med over 15 prosent. Difor følgjer investorar rentebana til Norges Bank like tett som dei følgjer leigemarknaden.

I Placepoint kan du samanstille marknadsverdi, NOI og leigeforhold når du vurderer kva avkastningskrav ein eigedom bør prisast etter.

Frå Placepoints ordbok: Avkastningskrav

Meir informasjon: Eiendom Norge: Marknadsrapportar, Norges Bank: Renter, Store norske leksikon: avkastning

Engelsk: Required rate of return (hurdle rate).

Vanlege spørsmål

Kva er avkastningskrav?

Avkastningskravet er den minste avkastninga ein investor må forvente for å plassere pengar i ein eigedom framfor eit alternativ. Det er prisen på risiko og utgangspunktet for å verdsetje næringseigedom: høgare risiko gir høgare krav.

Kva er skilnaden på avkastningskrav og yield?

Avkastningskravet er det investoren ønskjer å oppnå, mens yielden er det marknaden faktisk prisar eigedomen til. I praksis ligg dei nær kvarandre, og i ein diskontert kontantstraum blir avkastningskravet brukt som diskonteringsrente.

Korleis blir avkastningskravet sett?

Det blir bygd opp lagvis: ei risikofri rente (lang statsobligasjon), ein risikopremie for eigedom, og påslag for plassering, standard, soliditeten til leigetakarane og attståande leigetid (WAULT). Lånefinansiering gir eit høgare krav på eigenkapitalen enn på totalkapitalen.

Kvifor fell eigedomsverdiar når renta stig?

Fordi avkastningskravet følgjer renta. Stig kravet, må framtidige leigeinntekter diskonterast hardare, og verdien fell sjølv om leiga er uendra. Ein auke i kravet på eitt prosentpoeng kan senke verdien med godt over ti prosent.