Bare-house

Bare-house er ei form for næringsleige der leigetakaren overtek dei fleste pliktene utleigaren elles ville hatt: drift, vedlikehald, utskiftingar, forsikring og eigedomsskatt. Omgrepet kjem frå "bareboat charter" i shippingbransjen, der reiaren leiger ut skipet "bart" og leigetakaren sjølv står for mannskap, drift og forsikring. På land blir ordet brukt om bygningsleigeavtalar som ligg nær det amerikanske triple-net (NNN), der leigetakaren ber alle tre kostnadskategoriane utover sjølve husleiga.

I praksis tyder bare-house at utleigaren nesten utelukkande sit med kontantstraumrisikoen knytt til betalingsevna til leigetakaren, ikkje til drifta av sjølve bygget. Leigetakaren får til gjengjeld kontroll over driftsavgjerder, ofte rett til å gjere tilpassingar utan samtykke frå utleigaren innanfor ei gitt ramme, og ber både oppside og nedside ved energi- og driftskostnader. For utleigaren blir dette omsett til høgare NOI målt mot brutto leige (sidan driftskostnadene er minimale på utleigarsida) og ein meir føreseieleg kontantstraum, som typisk gir lågare kapitaliseringsrente og høgare marknadsverdi.

Bare-house er særleg vanleg i logistikkeigedom, industri, datasenter og hotell, der bygga er bygde for éin bestemt leigetakar (build-to-suit) på lange kontraktar på 10-20 år. Single tenant-strukturen gjer at bygget blir ein kontantstraumsmaskin definert av krediten til éin leigetakar, og verdivurderinga blir nesten ein obligasjonsanalyse: kor mange år det er til kontraktsslutt, kva renteforventning marknaden legg inn, og kor sterk kredittprofilen til leigetakaren er. Tilsvarande prismodellar blir brukte på offentlege bygg som er leigde ut på 25-30 år til stat eller kommune.

Det er viktig å skilje bare-house frå "single net" og "double net". I single net dekkjer leigetakaren eigedomsskatt, men ikkje forsikring eller vedlikehald; i double net dekkjer leigetakaren også forsikring; i bare-house / triple-net dekkjer leigetakaren dessutan alt løpande vedlikehald og typisk også større utskiftingar (CAPEX). Kva som ligg i "vedlikehald", må alltid spesifiserast i avtalen: enkelte bare-house-avtalar unntar tak, fasade, berekonstruksjon og fundament ("structural items"), som framleis er ansvaret til utleigaren, mens "absolute net" ryddar også desse over på leigetakaren. Definisjonane er kontraktsstyrte; norsk lov har ingen standarddefinisjon, og husleigelova lèt partane fritt fråvike vedlikehaldsplikta til utleigaren i næringsleige etter husleigelova kapittel 5.

Risikoen for utleigaren samlar seg rundt krediten til leigetakaren og bygget tilbake i marknaden ved kontraktsslutt. Eit bygg som er skreddarsydd for éin leigetakar (spesielle takhøgder, prosessoppsett, vekt og kapasitet), kan vere vanskeleg å leige ut til nokon andre. Difor er exit-strategi ein del av prisinga: eit "second generation"-bygg som kan tilpassast andre brukarar, blir prisa på lågare yield enn eit hyperspesifikt build-to-suit som føreset at den eine leigetakaren forlengjer.

Avtaleforma passar godt der leigetakaren er stor, profesjonell og ønskjer driftskontroll, men ho er sjeldan eigna for kontorbygg med fleire leigetakarar, fordi fellesarealа då må administrerast samordna av utleigaren eller forvaltaren.

I Placepoint kan du undersøkje ein eigedom i eigedomspanelet, sjå leigetakarar og kontraktsforhold der dataa finst, og kople på kommunal eigedomsskatt, slik at du får eit faktisk grunnlag for å vurdere ein bare-house-konstruksjon.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:

Frå Placepoints ordbok: Bare-house

Meir informasjon: Lovdata: Husleieloven kapittel 5, Eiendom Norge: Marknadsrapportar, Newsec: Property Asset Management

Engelsk: Bare-house lease (triple-net-style commercial lease where the tenant carries operating and maintenance costs).

Vanlege spørsmål

Kva er ein bare-house-avtale?

Ein næringsleigeavtale der leigetakaren overtek dei fleste pliktene utleigaren elles ville hatt: drift, vedlikehald, utskiftingar, forsikring og eigedomsskatt. Det svarar til det amerikanske triple-net.

Kva er skilnaden på single net, double net og bare-house?

Single net: leigetakaren dekkjer eigedomsskatt. Double net: også forsikring. Bare-house / triple-net: også løpande vedlikehald og typisk større utskiftingar. "Absolute net" tek også med tak, fasade og berekonstruksjon.

Kvar blir bare-house oftast brukt?

I logistikkeigedom, industri, datasenter, hotell og offentlege bygg som er leigde ut på lange kontraktar (10-30 år) til éin bestemt leigetakar. Single tenant-strukturen gjer at verdien av bygget nesten utelukkande speglar krediten til leigetakaren.

Kva risiko er størst for utleigaren?

Krediten til leigetakaren og kor lett bygget kan leigast ut igjen ved kontraktsslutt. Hyperspesifikke build-to-suit-bygg er vanskelegare å reposisjonere enn "second generation"-bygg som toler fleire brukstypar.