Bortfestar

Bortfestar er grunneigaren som leiger ut tomta si til ein annan på ein festeavtale. Bortfestaren held på den juridiske eigedomsretten til grunnen og står som heimelshavar i grunnboken, medan festaren eig bygningane som står på tomta og betaler ei årleg festeavgift for retten til å bruke grunnen.

Forholdet er regulert av tomtefestelova frå 1996. Lova skil mellom feste til bustad og fritidshus (kapittel III) og feste til andre formål, typisk næring (kapittel V). For bustadfeste er reglane strengt forbrukarvernande, medan næringsfeste i større grad blir styrt av avtalefridomen mellom partane. Bortfestar og festar står likevel ikkje fritt: nye festeavtalar for bustad og fritidshus løper etter tomtefestelova § 7 første ledd til festet blir sagt opp av festaren eller tomta blir innløyst, det vil seie på ubestemt tid. For avtalar som er inngåtte mellom 1975 og ikraftsetjinga av lova i 2002, gjeld ei minstetid på 80 år. Oppseiing frå bortfestaren si side er praktisk talt avskoren for bustadformål.

Festeavgifta kan regulerast etter konsumprisindeksen éin gong per tiårsperiode, jf. tomtefestelova § 15. For festeforhold som er inngåtte før 2002, finst det overgangsreglar som har vore gjenstand for fleire lovendringar etter Lindheim-dommen i Den europeiske menneskerettsdomstolen (2012). Ved utløp av avtaletida har festaren rett til forlenging på same vilkår, og ved bustadfeste rett til innløysing (kjøpe ut tomta) etter tomtefestelova § 32. Innløysingssummen blir som hovudregel sett til 25 gonger oppjustert årleg festeavgift, alternativt 40 % av råtomteverdien dersom bortfestaren krev det og avtalen ikkje er tidsubegrensa.

Bortfestaren kan pantsetje eigedomsretten til grunnen, men ikkje utan vidare tomta med bygningane til festaren. Festaren kan på si side pantsetje festeretten inkludert bygningane, og slikt pant blir tinglyst i grunnboken på festeforholdet. Det betyr at ein kjøpar av ei festetomt tek over stillinga til festaren, medan ein kjøpar av posisjonen til bortfestaren tek over grunneigarretten med løpande festeavgift. Begge transaksjonar blir tinglyste kvar for seg.

Typiske bortfestarar er Statskog, Opplysningsvesenets fond, kommunar, kyrkjesokn, stiftingar og store private grunneigarar som utvikla hytte- eller bustadfelt på 1950-, 1960- og 1970-talet. Mange opphavlege avtalar er no i innløysings- eller forlengingsfasen, og forhandlingsrommet til grunneigaren er avgrensa. For næringsfeste, særleg i sentrumsnære område, er biletet annleis: avtalane er gjerne tidsavgrensa, festeavgifta vesentleg høgare, og partane står likare.

Bortfestarforholdet kan i grunnboken sjå kompliserande ut for ein kjøpar av bygningsmassen, men ryddige festeforhold er normalt verdinøytrale så lenge vilkåra er kjende og festeavgifta ikkje er ute av takt med marknaden. Eit avgjerande sjekkpunkt er attståande festetid, regulerings- og innløysingsklausular i avtalen, og om avtalen er tinglyst eller berre avtalt mellom partane; ein utinglyst festeavtale gir ikkje rettsvern overfor seinare godtruande ervervar av grunnen.

I Placepoint blir festeforhold viste der dei er tinglyste på eigedomen i eigedomspanelet, slik at du ser om ein eigedom er ei festetomt eller har bortfestar registrert før du går vidare i ein handel.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:

Frå Placepoint si ordbok: Bortfestar

Meir informasjon: Lovdata: Tomtefesteloven, Kartverket: Tomtefeste, Store norske leksikon: tomtefeste

Engelsk: Ground lessor (landowner who leases out a plot under a festeavtale).

Vanlege spørsmål

Kva er skilnaden på bortfestar og festar?

Bortfestaren eig grunnen og står som heimelshavar i grunnboken. Festaren leiger grunnen mot ei årleg festeavgift og eig som regel bygningane som står på tomta.

Kan bortfestaren seie opp eit festeforhold?

For bustadfeste og fritidsfeste er høvet bortfestaren har til å seie opp, sterkt avgrensa av tomtefestelova. Festaren har rett til både forlenging og innløysing ved utløpet av avtaletida.

Korleis blir festeavgifta regulert?

Festeavgifta kan oppjusterast etter konsumprisindeksen éin gong per tiårsperiode, jf. tomtefestelova § 15. For eldre avtalar gjeld særlege overgangsreglar.

Kva betyr innløysing av festetomt?

Innløysing betyr at festaren kjøper ut grunnen og blir grunneigar. Innløysingssummen blir som hovudregel sett til 25 gonger oppjustert festeavgift, eller 40 % av råtomteverdien etter krav frå bortfestaren.

Kven er typiske bortfestarar i Noreg?

Statskog, Opplysningsvesenets fond, kommunar, kyrkjesokn, stiftingar og store private grunneigarar som etablerte hytte- og bustadfelt på 1950- til 1970-talet.