Bostadsrättsförening
Ein bostadsrättsförening er den juridiske personen som eig bygningen og gir medlemmene bruksrett til kvar si leilegheit i form av ein bostadsrätt. Foreininga er ein ekonomisk förening med det eine føremålet å tildele bostadsrätter til sine eigne medlemmer, jf. bostadsrättslagen 1 kap. 1 §.
Foreininga er regulert av to lover samstundes: bostadsrättslagen for forholdet til medlemmene, og lagen om ekonomiska föreningar (2018:672) for sjølve føretaksforma. Foreininga skal meldast til registrering hos Bolagsverket innan seks månader etter stiftinga (2 kap. 2 §), og blir først ein juridisk person, altså i stand til å inngå avtalar og eige eigedom, ved registreringa (2 kap. 4 §). Før foreininga kan tildele leilegheiter med bostadsrätt, må ho òg registrere ein økonomisk plan hos Bolagsverket (3 kap. 1 § bostadsrättslagen), attestert av to godkjende intygsgivare som stadfestar at tala er realistiske (3 kap. 2 §). Er tildelinga gjord utan ein registrert plan, er ho ugyldig etter 4 kap. 7 §, og medlemmet har krav på erstatning.
Skattemessig blir det skilt mellom ein ekte (äkta) og ein uekte (oäkta) förening. Etter 2 kap. 17 § i inkomstskattelagen er ein ekte förening (kalla privatbostadsföretag) ein förening der verksemda "till klart övervägande del" går ut på å skaffe medlemmene bustad i eigne bygningar. Ein förening som leiger ut ein vesentleg del lokale eller leilegheiter til utanforståande, blir rekna som uekte. Skiljet er ikkje kosmetisk: i ein ekte förening betaler medlemmet ikkje inntektsskatt av sjølve bustadbruken, medan eit medlem i ein uekte förening blir skattlagt for eit utrekna nyttjandevärde som svarar til marknadsleige, og misser høvet til å utsetje gevinstskatt ved vidaresal.
Foreininga skal etter lagen om ekonomiska föreningar ha eit styrelse på minst tre medlemmer (7 kap. 1 §), valt av föreningsstämman (7 kap. 6 §), motstykket i foreininga til generalforsamlinga i eit borettslag. Innan seks månader etter at rekneskapsåret er slutt, skal foreininga halde ordinær föreningsstämma der årsredovisningen blir lagd fram (6 kap. 9 §), og ein revisor skal ha gått gjennom både årsredovisningen og bokføringa (8 kap. 3 §).
Årsredovisningen er den viktigaste offentlege kjelda til økonomien i foreininga: han viser samla gjeld, lånestruktur, avsetjing til framtidig vedlikehald og kor mykje av inntektene som kjem frå avgiftene til medlemmene mot utleige til utanforståande. Norsk motstykke er borettslaget, som Kartverket fører i eit eige Borettsregister skilt frå den ordinære grunnboken. Ein svensk bostadsrättsförening har ikkje noko tilsvarande eige register: han blir registrert som kvar annan ekonomisk förening hos Bolagsverket, og nettopp difor er årsredovisningen, ikkje eit offentleg andelsregister, det viktigaste vindauget kjøparen har inn i den reelle økonomien i foreininga.
Frå Placepoints ordbok: Bostadsrättsförening
Meir informasjon: Riksdagen: Lag (2018:672) om ekonomiska föreningar, Riksdagen: Inkomstskattelag (1999:1229), Skatteverket: Ekonomisk förening eller bostadsrättsförening
Engelsk: Housing cooperative association (Swedish-specific legal form, a type of ekonomisk förening).
Vanlege spørsmål
Kva er ein bostadsrättsförening?
Ein bostadsrättsförening er ein ekonomisk förening som eig ein bygning og tildeler medlemmene bruksrett til kvar si leilegheit i form av ein bostadsrätt.
Kvar blir ein bostadsrättsförening registrert?
Hos Bolagsverket, som kvar annan ekonomisk förening. Foreininga blir først ein juridisk person ved registreringa, og må òg registrere ein godkjend økonomisk plan der før ho kan tildele leilegheiter.
Kva er skilnaden på ein ekte og ein uekte bostadsrättsförening?
Ein ekte förening (privatbostadsföretag) skaffar medlemmene bustad "till klart övervägande del" i eigne bygningar. Ein uekte förening leiger ut ein vesentleg del til utanforståande, og medlemmene blir då skattlagde av eit utrekna nyttjandevärde og misser retten til å utsetje gevinstskatt ved sal.
Kven sit i styret, og korleis blir det valt?
Styret har minst tre medlemmer og blir valt av föreningsstämman, motstykket i foreininga til generalforsamlinga i eit borettslag.
Kvifor må eg lese årsredovisningen før eg kjøper ein bostadsrätt?
Fordi ein svensk bostadsrättsförening ikkje blir ført i noko eige offentleg andelsregister slik norske borettslag blir førte i Borettsregisteret. Årsredovisningen er difor den viktigaste kjelda kjøparen har til gjelda og den reelle økonomien i foreininga.
Kva skjer dersom foreininga tildeler ei leilegheit utan registrert økonomisk plan?
Tildelinga er ugyldig etter bostadsrättslagen 4 kap. 7 §. Medlemmet har krav på erstatning, og har leilegheita alt vore i bruk, går forholdet i staden over til eit vanleg leigeforhold.