Bruksverdi

Bruksverdi er verdien av ein eigedom vurdert ut frå den faktiske bruken i dag, ikkje ut frå den optimale alternative bruken av eigedommen. Omgrepet blir særleg brukt ved ekspropriasjon og i landbruks- og skogeigedom etter konsesjonslova. Bruksverdi står i kontrast til marknadsverdi, som er det høgaste sannsynlege beløpet ein kjøpar i ein fri marknad vil betale, og som typisk speglar den beste alternative bruken.

Heimelen for bruksverdi som verdsetjingsprinsipp varierer med formålet. Ved ekspropriasjon regulerer oreigningslova tilgangen til og prosessen ved tvangsavståing, medan sjølve erstatningsutmålinga følgjer ekspropriasjonserstatningslova (1984). Hovudregelen er at den eksproprierte skal ha "full erstatning" etter Grunnlova § 105. Kva som er full erstatning, blir rekna ut som det høgaste av salsverdi (marknadsverdi), bruksverdi eller gjenskaffingsverdi. Den eksproprierte vel altså ikkje sjølv: den lovbestemte utrekninga plukkar den høgaste av dei tre. Bruksverdien blir styrande først når salsverdien er låg, og fungerer då som eit golv som vernar eigaren mot å bli sitjande utan reelt verdigrunnlag for bruken i dag.

For landbruk blir bruksverdi òg brukt som verdivurderingsprinsipp ved konsesjonspliktig erverv etter konsesjonslova § 9 a. Føresegna seier at prisvurderinga ved erverv av landbrukseigedom skal ta utgangspunkt i avkastingsverdi for landbruksdrifta, ikkje rein marknadsverdi. Det skal hindre at landbrukseigedom blir seld til prisar som ikkje står i rimeleg forhold til driftsgrunnlaget, og er ein av grunngjevingane for at landbrukseigedommar i mange område blir omsette på lågare nivå enn bustadmarknaden ville tilseie for same tomt. Buverdivurdering på fritidsbustader med konsesjon bruker tilsvarande prinsipp når kommunen skal avgjere om kjøpesummen er innanfor det lova godtek.

Utrekninga av bruksverdi blir oftast gjord som ein kapitalisert noverdi av inntektene frå bruken i dag. For landbruksdrift reknar ein ut nettoinntekt frå jord, skog og bygningar og kapitaliserer med ein kapitaliseringsrente tilpassa risikoen i landbruket (typisk 4 til 5 % som referanse). For ekspropriasjonsformål bruker domstolen takseringsskjøn der bruksverdien blir estimert ut frå dokumenterte inntekter og reelle utgifter, eventuelt supplert med samanliknbare driftsrekneskapar. Avkastingstal blir henta frå gardsrekneskap, landbruksstatistikken til SSB og driftsgranskingane til NIBIO.

Skilnaden frå marknadsverdi er prinsipielt enkel: marknadsverdien føreset "beste alternative bruk", medan bruksverdien føreset "bruken i dag". For ei jordbrukstomt i utkanten av ein tettstad vil marknadsverdien typisk spegle eit utbyggingspotensial og vere langt høgare enn bruksverdien som landbruksdrift. Dersom kommunen eksproprierer til vegformål, blir erstatninga sett til den høgaste av dei to (saman med gjenskaffingsverdien). Dersom kommunen vurderer ein konsesjonssøknad på ein landbrukseigedom, blir bruksverdien brukt som maksgrense for kva kommunen kan godta som kjøpesum.

Også andre verdivurderingsomgrep bør haldast frå kvarandre. Formuesverdi er den utrekna verdien til Skatteetaten for skatteformål og ligg typisk vesentleg under både bruksverdi og marknadsverdi. Takst er ei konkret vurdering frå ein takstmann og kan spegle anten bruksverdi eller marknadsverdi avhengig av takstoppdraget. Verdivurdering er ei generell nemning som blir brukt om alle desse, og som krev at du spesifiserer kva prinsipp som ligg til grunn.

Frå Placepoints ordbok: Bruksverdi

Meir informasjon: Lovdata: Konsesjonsloven, Lovdata: Oreigningslova, Store norske leksikon: bruksverdi

Engelsk: Use value (value in current use, as distinct from market value; relevant for expropriation and agriculture).

Vanlege spørsmål

Kva er skilnaden på bruksverdi og marknadsverdi?

Bruksverdi er verdien ved den faktiske bruken i dag; marknadsverdi er kva eigedommen kan oppnå i fritt sal, der den beste alternative bruken tel. For ein landbrukseigedom nær by er skilnaden ofte stor.

Når blir bruksverdi brukt?

Ved ekspropriasjon (som golv for erstatning saman med marknadsverdi og gjenskaffingsverdi) og ved konsesjonsvurdering for landbrukseigedom etter konsesjonslova § 9.

Korleis blir bruksverdi rekna ut?

Som kapitalisert noverdi av nettoinntekta frå bruken i dag, typisk basert på dokumenterte inntekter og utgifter og ein kapitaliseringsrente tilpassa risikoen i bruksformålet.

Kva er full erstatning ved ekspropriasjon?

Det høgaste av salsverdi (marknadsverdi), bruksverdi eller gjenskaffingsverdi. Lovbestemt regel etter Grunnlova § 105 og ekspropriasjonserstatningslova; den eksproprierte vel ikkje sjølv.

Kvifor er landbrukseigedom ofte rimelegare enn bustadmarknaden skulle tilseie?

Konsesjonslova § 9 avgrensar kva kjøpesum kommunen kan godta ved konsesjonspliktig erverv, basert på avkastingsverdi for landbruksdrifta. Det held prisane nede i forhold til rein marknadsverdi.