Byggrätt
Byggrätt er retten til å byggje som ein svensk detaljplan gir ein fastighet: kor mykje areal som kan byggjast ut, kor høgt bygget kan vere og kor mange etasjar det kan ha. Omgrepet er ikkje definert i sjølve lova, men blir brukt gjennomgåande i svensk planpraksis om det regulerte byggjeomfanget ein detaljplan tillèt.
Byggrätten blir fastsett gjennom ein eigenskapsføresegn i detaljplanen, ofte merkt med ein kode som e1. Ei vanleg formulering er "e1: största byggrätt är 30 % av fastighetsarean", anten knytt til heile eigedommen (fastighetsarea) eller til det avgrensa bruksområdet (användningsområde) planen definerer. Alternativt blir byggrätten oppgitt som eit fast tal i kvadratmeter bruttoareal (BTA) eller som byggnadsarea, altså grunnflata. I tillegg fastset planen byggnadshöjd eller totalhöjd og våningsantal (talet på etasjar), som saman med arealtalet avgjer kor mykje som faktisk kan realiserast på tomta. Enkelte kommunar bruker i tillegg eit upresist omgrep, "ljus BTA", i markanvisningar og ved berekning av løpande tomträtt-avgift: det fangar opp kor mykje av bruttoarealet som faktisk er nyttbart over bakken, men er ikkje eit standardisert mål i planføresegnskatalogen til Boverket og varierer frå kommune til kommune.
Byggrätten er òg ein sjølvstendig verdi. Han er knytt til fastigheten og blir omsett uavhengig av om nokon faktisk har bygd, fordi han fastset kva som lovleg kan førast opp der. Det er nettopp denne handelsverdien Combify reknar ut og publiserer for svenske eigedommar.
Retten er likevel ikkje evigvarande. Plan- och bygglagen 4 kap. 21 § pålegg kommunen å fastsetje ein genomförandetid på minst fem og høgst 15 år for kvar detaljplan, rekna frå det tidspunktet planen får laga kraft. Så lenge genomförandetiden løper, kan planen ikkje endrast eller opphevast mot viljen til ein berørt eigedomseigar, med mindre nye forhold av stor allmenn verdi krev det (4 kap. 39 §). Skjer det likevel, har eigaren rett til erstatning frå kommunen for tapet (14 kap. 9 §). Når genomförandetiden er ute, fell dette vernet bort: kommunen kan då endre eller oppheve planen utan å ta omsyn til byggrätten og utan erstatningsplikt, sjølv om planen som sådan framleis gjeld til han formelt blir endra.
Norsk samanlikning: den næraste parallellen er utnyttingsgrad, altså forholdet mellom tillate bygd areal og arealet til tomta, fastsett i reguleringsplan eller kommuneplan, og utbyggingspotensial meir generelt. Skilnaden er tidsdimensjonen. Norsk utnyttingsgrad er ein rein planparameter utan tidsavgrensing eller lovfesta erstatningsvern; endrar kommunen reguleringsplanen, har grunneigaren ingen automatisk rett til kompensasjon for ein tapt byggjemoglegheit. Svensk byggrätt er derimot nærare ein handhevbar rett: han er verna mot einsidig endring i ein avgrensa periode, og eit brot på han utløyser erstatningsplikt for kommunen.
Frå Placepoints ordbok: Byggrätt
Meir informasjon: Boverket: Utnyttjandegrad, reglering av byggrätt, Boverket: Genomförandetid, Plan- och bygglagen 4 kap. 21 §
Engelsk: The building right a detaljplan confers on a Swedish property, expressed as permitted area, height and floor count (Swedish-specific).
Vanlege spørsmål
Kva er byggrätt?
Byggrätt er retten ein detaljplan gir til å byggje ut ein fastighet, uttrykt som areal, høgd og tal på etasjar. Retten er ikkje definert i sjølve lova, men blir brukt gjennomgåande i svensk planpraksis.
Korleis blir byggrätt uttrykt i ein detaljplan?
Vanlegvis som ein eigenskapsføresegn, til dømes merkt e1, oppgitt i prosent av fastighetsarean eller bruksområdet, eller som eit fast tal i kvadratmeter BTA eller byggnadsarea, saman med byggnadshöjd og våningsantal.
Kor lenge er byggrätten verna mot endring?
Så lenge genomförandetiden løper, normalt fem til 15 år etter Plan- och bygglagen 4 kap. 21 §. Blir planen endra eller oppheva i denne perioden mot viljen til eigaren, har eigaren rett til erstatning frå kommunen.
Kva skjer med byggrätten når genomförandetiden går ut?
Kommunen kan då endre eller oppheve planen utan å ta omsyn til byggrätten og utan erstatningsplikt, sjølv om sjølve planen framleis gjeld til han formelt blir endra.
Er byggrätt det same som norsk utnyttingsgrad?
Dei liknar, men byggrätt er ein tidsavgrensa og handhevbar rett knytt til fastigheten. Utnyttingsgrad er ein rein planparameter i reguleringsplan eller kommuneplan utan tilsvarande erstatningsvern.
Kan byggrätt kjøpast og seljast?
Ja. Han blir rekna som ein sjølvstendig verdi knytt til eigedommen og blir prisa inn i handlar uavhengig av om nokon faktisk har bygd på tomta enno.