Diskontert kontantstraum

Diskontert kontantstraum er ein verdsetjingsmetode der forventa netto leigeinntekter og ein estimert salsverdi (exit) over ein analyseperiode (typisk 5-10 år) blir rekna om til ein noverdi ved hjelp av ei diskonteringsrente. Metoden blir brukt som komplement eller alternativ til ei direkte kapitaliseringsrente når kontantstraumen ikkje er stabil, typisk når eit bygg har kort attståande leigetid, store komande leigetakartilpassingar, eller ein transformasjonsfase framfor seg.

Kjernen i modellen er ein periodisk kontantstraum: kontraktsleige i kvart år justert for KPI-regulering, rullering mot marknadsleige når kontraktar forfell, frådrag for ledigheit, drift, eigarkostnader og kapitalreinvesteringar. Det siste året blir eit terminalledd lagt til som representerer salsverdien (exit value), rekna ut ved å bruke ein reversjonsyield (også kalla exit-yield) på den stabiliserte netto leiga det året. Summen av noverdien av alle årlege kontantstraumar pluss noverdien av exit-verdien er verdien til bygget i modellen.

Diskonteringsrenta er den viktigaste føresetnaden i metoden og består typisk av ei risikofri rente (10-årig statsobligasjon eller swap-rente) pluss eit risikopåslag for eigedomsmarknaden, segmentet, lokasjonen og den spesifikke risikoen til bygget. Mange analytikarar skil mellom diskonteringsrente på leigeinntekter (rundt 6-8 % før gearing for norsk næringseigedom) og ei lågare rente for dei kontraktsfeste delane av kontantstraumen. Følsemda er stor, ei endring i diskonteringsrenta på 50 basispunkt kan endre verdien med 5-10 % avhengig av kva varigheit kontantstraumen har.

Modellen er betre enn direkte kapitalisering når kontraktsleiga skil seg frå marknadsleiga (sjå reversjonsyield), når det finst kjende eingongskostnader (rehabilitering, leigetakartilpassing ved kontraktsfornying), eller når bygget er midt i ein utviklingsfase. Han er meir arbeidskrevjande: kvar føresetnad (utvikling i marknadsleige, KPI, drift, ledigheit, exit-yield) må grunngivast. Norske meklarhus og taksatorar leverer ofte både ein direkte verdi og ein kontantstraumsverdi i same rapport, der avviket mellom dei belyser kor følsam modellen er.

I praksis er diskontert kontantstraum den dominerande metoden for næringseigedom med kort attståande leigetid eller utviklingspotensial, medan direkte kapitalisering blir brukt for stabiliserte bygg med lange kontraktar. Internrente av kontantstraumen er det parallelle målet på avkastninga i investeringa og blir ofte rapportert ved sida av noverdien.

I Placepoint kan du samanhalde kontraktsleige, leigetakarar, attståande leigetid og bygningsstandard frå eigedomspanelet når du fyller inn føresetnader i ein modell for diskontert kontantstraum.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel - Einingar og Leigetakarar:

Frå ordboka til Placepoint: Diskontert kontantstraum

Meir informasjon: Eiendom Norge: Marknadsrapportar, Akershus Eiendom: Marknadsrapport, Store norske leksikon: kontantstraum

Engelsk: Discounted cash flow (DCF).

Vanlege spørsmål

Når brukar eg diskontert kontantstraum framfor direkte kapitalisering?

Når kontantstraumen ikkje er stabil. Det vil seie: bygget har kort attståande leigetid, kontraktsleiga skil seg frå marknadsleiga (reversjonsyield avvik frå netto startyield), det ligg kjende eingongskostnader framfor (rehabilitering, leigetakartilpassing), eller bygget er i ein transformasjonsfase.

Korleis set eg diskonteringsrenta?

Risikofri rente (10-årig norsk statsobligasjon) pluss eit risikopåslag for eigedomsmarknaden, segmentet, lokasjonen og bygget. For norsk næringseigedom ligg nivåa typisk på 6-8 % før gearing. Påslaget blir grunngitt mot observerte yield-nivå for samanliknbare bygg og mot avkastningskravet til kjøparen.

Kva analyseperiode brukar eg?

5-10 år er vanleg for stabiliserte bygg, 10-15 år for utvikling eller transformasjon. Lengre periodar gjer modellen meir følsam for føresetnaden om exit-yield, kortare periodar gjer han meir følsam for diskonteringsrenta.

Korleis blir exit-verdien rekna ut?

Stabilisert netto driftsinntekt i det siste året delt på ein exit-yield, som er reversjonsyielden i dag pluss eit alderspåslag på 25-50 basispunkt. Exit-verdien blir diskontert tilbake til i dag og lagd til summen av noverdien av dei periodevise kontantstraumane.