Dokumentavgift

Dokumentavgift er ei statleg avgift som kjem på ved tinglysing av heimelsoverføring til fast eigedom. Avgifta er 2,5 prosent av salsverdien og blir betalt av kjøparen ved overdraginga. For dei fleste bustadkjøp er dokumentavgifta den største einskildkostnaden ut over kjøpesummen, og ein post utbyggjar og meklar må rekne inn i totalkostnaden tidleg.

Heimelen ligg i dokumentavgiftslova frå 1975, supplert av forskrift om dokumentavgift. Avgiftsplikta blir utløyst i det augeblinken heimelsdokumentet (typisk eit skøyte) blir tinglyst i Grunnboken hos Kartverket. Skatteetaten er avgiftsstyresmakt, mens Kartverket krev inn beløpet i samband med tinglysinga.

Grunnlaget er salsverdien av eigedomen på overdragingstidspunktet. Ved kjøp i ope marknad er dette normalt kjøpesummen. Ved gåve, arv eller andre ikkje-frivillige overdragingar blir grunnlaget sett skjønsmessig til antatt marknadsverdi. For tomter med planlagd utvikling blir avgifta som regel rekna ut frå råtomteverdien, ikkje frå forventa ferdigstilt prosjektverdi.

Lova og det tilhøyrande årsvedtaket frå Stortinget gir fleire viktige fritak og særreglar. Dokumentavgiftslova § 8 fritek mellom anna for:

• Arv: ektefelle overtek fritt, og ein arving betaler ikkje avgift for sin lovbestemte arvedel. Sambuarar har derimot fritak berre for felles bustad (folkeregistrert adresse ved dødsfallet), ikkje for fritidseigedom eller annan eigedom. Testamentsarv ut over den lovbestemte delen utløyser dokumentavgift.
• Gåve mellom ektefellar, og uttrekking ved skilsmisse eller separasjon.

I tillegg gjeld fritak etter avgiftsvedtaket og praksis for:

• Heimelsoverføring i burettslag ved kjøp av andelsleilegheit - burettslag er ikkje fast eigedom i avgiftslovas forstand.
• Selskapsendringar utan reell overdraging (omdanningar, fusjonar, fisjonar, reine namneendringar).
• Ved første gongs tinglysing av nybygg på eiga tomt der bygget er finansiert og ført opp av tomteeigaren sjølv.

For næringseigedom er det vanleg å organisere sal som aksjehandel i staden for eigedomshandel. Når sjølve eigedomsselskapet (single purpose vehicle, SPV) blir selt, endrar ikkje heimelshavar seg i Grunnboken, berre aksjonærane i selskapet. Då blir ikkje dokumentavgift utløyst, fordi det ikkje skjer ei heimelsoverføring i avgiftslovas forstand. Strukturen er ein av dei viktigaste grunnane til at norsk næringseigedom typisk ligg i selskapsstrukturar framfor å vere eigd direkte av investor.

Avgifta er ein monaleg kostnad. På eit bustadkjøp på 8 millionar kroner blir dokumentavgifta 200 000 kroner, i tillegg til tinglysingsgebyret. Saman med eventuell finansiering av kjøpet (med pantedokument som også blir tinglyst, men der pantegebyret er langt lågare) utgjer desse omkostningane ein stor del av sluttkostnaden. Statens årlege inntekt frå dokumentavgift ligg på rundt 13-15 milliardar kroner og varierer med eigedomsmarknaden.

Forsøk på å unndra dokumentavgift gjennom kunstige selskapskonstruksjonar kan bli råka av omgåingsnorma i skattelova § 13-2. Skatteetaten prøver grensetilfella løpande, særleg der aksjehandel av eigedoms-SPV er kombinert med kort eigartid før vidaresal.

I Placepoint kan du i eigedomspanelet sjå tinglyst heimelshavar og overdragingshistorikk; sjølve dokumentavgiftsbeløpet er ikkje offentleg per overdraging, men kan estimerast ut frå salssum og overdragingsform.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Eiendomspanel:

Frå Placepoints ordbok: Dokumentavgift

Meir informasjon: Skatteetaten: Dokumentavgift, Lovdata: Dokumentavgiftsloven, Kartverket: Tinglysingsgebyr, Store norske leksikon: dokumentavgift

Engelsk: Stamp duty on conveyance of real property (Norwegian-specific transfer tax, 2.5%).

Vanlege spørsmål

Kva er dokumentavgift?

Dokumentavgift er ei statleg avgift på 2,5 prosent av salsverdien som blir betalt ved tinglysing av heimelsoverføring til fast eigedom. Ho utgjer den største einskildkostnaden ut over kjøpesummen ved bustadkjøp i Noreg.

Kven betaler dokumentavgift?

Kjøparen betaler dokumentavgifta. Beløpet blir kravd inn av Kartverket samtidig som skøytet blir tinglyst, og overført til Skatteetaten som er avgiftsstyresmakt.

Når er det fritak frå dokumentavgift?

Dei viktigaste fritaka gjeld arv mellom ektefellar, gåve mellom ektefellar, heimelsoverføring i burettslag, og selskapsendringar utan reell overdraging. Aksjehandel av eigedomsselskap utløyser heller ikkje dokumentavgift fordi heimelen ikkje endrar seg.

Kvifor blir næringseigedom ofte selt som aksjehandel?

Ved aksjehandel av eit eigedomsselskap endrar ikkje heimelshavaren seg i Grunnboken, berre aksjonærane. Det utløyser ikkje dokumentavgift, og er ein viktig grunn til at norsk næringseigedom typisk ligg i SPV-strukturar framfor direkte eigarskap.

Kva utgjer dokumentavgifta på ein bustad?

Dokumentavgifta er 2,5 prosent av salssummen. Eit bustadkjøp på 5 millionar kroner gir 125 000 kroner i dokumentavgift; eitt på 10 millionar gir 250 000 kroner. Tinglysingsgebyret kjem i tillegg, men er eit fast lågt beløp.