Due diligence (DD)
Due diligence er den strukturerte gjennomgangen kjøpar, långjevar eller investor gjer av ein eigedom eller eit eigedomsselskap før ein transaksjon. Formålet er å verifisere framstillinga til seljaren, avdekkje skjult risiko, og gje grunnlag for forhandlingar om pris, garantiar eller atterhald. I norsk næringseigedom er DD obligatorisk i alle institusjonelle handlar og som hovudregel også når eit eigedomsfond eller eit investeringsselskap kjøper.
Praksisen blir tradisjonelt delt i tre hovudspor som blir køyrde parallelt før closing. Teknisk DD kartlegg den fysiske tilstanden til bygget: konstruksjon, fasade, tak, tekniske anlegg, energibruk og vedlikehaldsetterslep. Rapporten gjev eit estimat på utbetringskostnader (CapEx) over dei neste 5-10 åra. Finansiell DD verifiserer leigeinntektene, kredittverdigheita til leigetakarane, kontraktslengd og oppseiingsvilkår, i tillegg til at yield og internrente er rekna ut på rett grunnlag. Juridisk DD sjekkar heimel, tinglyste heftingar, legalpant, regulering, dispensasjonar, leigekontraktar, nabaoavtalar og potensielle tvistar.
Større handlar omfattar også eigne DD-spor. Miljø-DD ser på forureina grunn, asbest og PCB, og om bygget møter krava i EU-taksonomien. Skattemessig DD verifiserer eigarstruktur, latente skatteposisjonar og meirverdiavgift på eigedomen. ESG-DD har vakse fram etter CSRD-rapporteringa og dekkjer klimarisiko, energimerking og om bygget kan bli ein stranda eigedom under skjerpa krav.
DD-prosessen følgjer som regel eit standardisert dataromsoppsett der seljaren samlar underlaget og rådgjevarane til kjøparen går gjennom det i tre til seks veker. Funn blir lagde i ei risikoliste som blir forhandla inn i aksjekjøpsavtalen eller eigedomskjøpsavtalen som garantiar, prisavslag, escrow eller atterhald. For privatpersonar som kjøper bustad blir DD-en erstatta av ein lovpålagd tilstandsrapport under avhendingslova, men prinsippet er det same: vesentlege forhold som er kjende eller burde vore kjende før kjøpet, kan ikkje reklamerast på seinare.
I Placepoint kan du førebu ein DD ved å samle matrikkel, heimel, reguleringsplan, aktsemdsoner, grunnboksopplysningar og leigetakarinformasjon i eigedomspanelet før dataromfasen startar.
Slik blir datasettet vist i kartet
Datasettet inngår i kartlaget Risiko:
Frå Placepoints ordbok: Due diligence (DD)
Meir informasjon: Norsk Eiendom: standardene, Finanstilsynet.
Engelsk: Due diligence. The structured pre-transaction review covering technical, financial, legal, environmental, tax and ESG aspects of a property or property company.
Vanlege spørsmål
Kva er skilnaden på teknisk, finansiell og juridisk DD?
Teknisk DD kartlegg den fysiske tilstanden til bygget og estimerer CapEx over 5-10 år. Finansiell DD verifiserer leigeinntektene, kredittverdigheita til leigetakarane og at yield er rekna ut på rett grunnlag. Juridisk DD sjekkar heimel, tinglyste heftingar, legalpant, regulering og leigekontraktar.
Kor lang tid tek ein typisk DD-prosess?
Tre til seks veker frå dataromsopning til ferdig risikoliste, avhengig av kompleksiteten til eigedomen og talet på rådgjevarar. Aksjekjøp tek lengre tid enn reine eigedomshandlar fordi selskapsforhold og skatteposisjonar skal verifiserast.
Kva er ESG-DD og når blir det kravd?
ESG-DD dekkjer klimarisiko, energimerking, EU-taksonomien og om bygget kan bli ein stranda eigedom. Har vakse fram etter CSRD og er no standard i institusjonelle handlar over 100 millionar kroner.
Kva skjer med funn frå DD-en?
Vesentlege funn blir forhandla inn i aksjekjøpsavtalen eller eigedomskjøpsavtalen som garantiar, prisavslag, escrow eller atterhald. Mindre risiko blir logga på ei liste og følgd opp etter closing.
Kva svarar til DD ved bustadkjøp?
Den lovpålagde tilstandsrapporten under avhendingslova erstattar DD-prosessen ved bustadkjøp. Prinsippet er det same: vesentlege forhold som er kjende eller burde vore kjende før kjøpet, kan ikkje reklamerast på seinare.