Eigedomsselskap
Eigedomsselskap (single-purpose vehicle, ofte forkorta SPV) er eit aksjeselskap oppretta med det eine føremålet å eige og forvalte éin bestemt eigedom. Strukturen er bransjestandard for norsk næringseigedom og blir som regel brukt både ved nybygg, kjøp av eksisterande bygg og porteføljeoppbygging i fond og pensjonskasser. Heimelshavar i grunnboka er SPV-en; aksjane i SPV-en er eigde av morselskapet, fondet eller den endelege investoren.
Hovudmotivasjonen er å isolere risikoen for kvar enkelt eigedom frå dei andre i porteføljen. Dersom ei miljøforplikting, eit leigetakarbortfall eller eit byggjetiltak utløyser kreditorkrav, råkar det berre SPV-en og ikkje dei andre eigedommane til morselskapet. For bankar er det også enklare å pante ein heil SPV med tilhøyrande leigeinntekter og kontoar enn å halde panteobligasjonar i eit større selskap med blanda aktiva. Låna blir ofte kalla "non-recourse" eller "limited recourse" fordi banken berre har rett til eigedelane til SPV-en ved mishald, ikkje til dei andre verdiane til morselskapet (unntak: spesifikke garantistillingar).
Den andre store grunnen er transaksjonseffektivitet. Når 80-90 % av norsk næringseigedom blir omsett via selskapssal, er det praktisk at kvar eigedom har sin eigen SPV som lett kan løftast ut og seljast utan å påverke dei andre bygga i konsernet. Ein SPV med berre eitt bygg, ein leigekontrakt-portefølje og minimale historiske forhold er det "reine" overdragingsobjektet for kjøparane. Han krev lite due diligence på selskapsnivå utover det som gjeld sjølve bygget. Eldre, samansette selskap må ofte fisjonerast til SPV-ar før sal, ein prosess som tek 2-6 månader og som krev førehandsdialog med Brønnøysundregistrene.
SPV-strukturen har skattemessige konsekvensar. Selskapsskatt på utleigeinntekter blir betalt av SPV-en (22 % i 2026), og det er dette overskotet som seinare kan delast ut via konsernbidrag eller utbyte. Fritaksmetoden gir skattefritak for utbyte mellom norske aksjeselskap, og for gevinstar ved sal av aksjar i SPV-en frå eit morselskap. Kravet om minst 10 % eigardel gjeld berre for utbyte og gevinstar frå selskap utanfor EØS; for norske AS-strukturar gjeld fritaket uavhengig av eigardel. Personlege eigarar av SPV-aksjar blir derimot råka av utbyteskatt (over 50 % marginalskatt inkludert selskaps- og utbyteskatt) når dei tek ut overskot, og strukturerer difor ofte via eit holdingselskap.
Det finst også selskapsstrukturar med fleire eigedommar i same SPV, typisk bustad- og kontorporteføljar eller mindre regionale aktørar som ikkje har volumet til å rettferdiggjere administrasjon av fleire selskap. For desse er konsoliderte rekneskapar, blanda finansiering og meir kompleks porteføljeforvaltning prisen du betaler for lågare driftskostnader.
I Placepoint kan du samanhalde heimelshavar og eigar- og selskapsstruktur i kartet for å sjå den faktiske SPV-strukturen bak ein eigedom og kva morselskap som står som endeleg eigar.
Slik blir datasettet vist i kartet
Datasettet inngår i kartlaget Eigedom som Matrikkelen - eigedomskart:
Frå Placepoints ordbok: Eigedomsselskap
Meir informasjon: Brønnøysundregistrene, Skatteetaten: Fritaksmetoden, Store norske leksikon: aksjeselskap
Engelsk: Single-purpose vehicle (SPV), single-purpose entity (SPE), property holding company.
Vanlege spørsmål
Kvifor blir single-purpose-strukturen brukt for nesten all norsk næringseigedom?
Tre grunnar: risikoisolering (problem på eitt bygg råkar ikkje porteføljen), transaksjonseffektivitet (selskapssal er reint når SPV-en berre inneheld den eine eigedommen) og finansiering (banken kan pante ein heil SPV med tilhøyrande leigestraum og kontoar som éi eining).
Kva er skilnaden på eit eigedomsselskap og eit eigedomsfond?
Eit eigedomsselskap eig som regel éin eigedom (SPV-strukturen). Eit eigedomsfond (REIT-liknande struktur, KS, AS) eig aksjar i eit større tal SPV-ar og pakkar dei som éi investering for sluttinvestorar.
Korleis finn eg kva selskap som eig eit bestemt bygg?
Grunnboka viser heimelshavar på matrikkelenheten, typisk ein SPV. For å spore opp morselskap og endeleg eigar, søk opp SPV-en i Brønnøysundregistrene (BRREG) og følg konsernkjeda oppover.
Kva er fritaksmetoden i denne samanhengen?
Fritaksmetoden i skattelova § 2-38 gir fritak for selskapsskatt på utbyte mellom norske aksjeselskap, og fritak for gevinst ved sal av aksjar mellom slike selskap. For norske AS gjeld fritaket uavhengig av eigardel; kravet om minst 10 % eigardel gjeld berre for selskap utanfor EØS. Det er denne mekanismen som gjer at selskapssal av eigedomsselskap er skatteeffektivt for institusjonelle eigarar.