Eigarseksjonar

Ein eigarseksjon er ein eigardel i ein seksjonert eigedom med einerett til å bruke ei bestemt bruksenhet, typisk ein leilegheit eller eit næringslokale. Når seksjoneringa er gjennomført, er kvar seksjon eit eige rettsobjekt og kan seljast og belånast uavhengig av resten av sameiet. Saman med borettslagsandel er eigarseksjon den dominerande eigeforma for leilegheit i Noreg, og er den føretrekte strukturen i nyare bustadbygg og blanda bustad-/næringsbygg.

Heimelen er eigarseksjonslova frå 2017, som avløyste lova frå 1997. Kvar seksjon blir klassifisert som bustadseksjon eller næringsseksjon og knytt til ein ideell sameigebrøk i fellesareala. Krav om seksjonering blir sendt til kommunen, som har 12 vekers behandlingsfrist etter eigarseksjonslova § 14 (blir fristen overskriden, blir seksjoneringsgebyret redusert med 25 prosent for kvar påbyrja veke) før vedtaket blir tinglyst i grunnboken hos Kartverket. Kvar seksjon får eige seksjonsnummer (snr.) i matrikkelen.

Sameiet er eit sjølvstendig rettssubjekt som forvaltar fellesareala og fastset felleskostnader. Kostnadene blir fordelte etter sameigebrøken med mindre årsmøtet vedtek noko anna. Vedtak krev:

• Vanleg fleirtal for ordinære driftsspørsmål.
• To tredjedels fleirtal for vesentlege endringar av sameiet (bygningsmessige endringar, vedtektsendringar).
• Samtykke frå alle seksjonseigarar for endringar av sameigebrøkar eller fjerning av einerett til bruksenhet.

Lova inneheld nokre viktige praktiske avgrensingar:

• Ervervsavgrensinga (§ 23) hindrar at nokon eig meir enn to bustadseksjonar i same sameie. Innstramminga kom i 2020 etter Airbnb-utviklinga.
• Korttidsutleige av eigen seksjon under 30 dagars varigheit er avgrensa til 90 døgn per år etter § 24.
• Legalpant for ubetalte felleskostnader etter § 31 - sameiet har lovbestemt panterett utan tinglysning, avgrensa oppover til 2G (grunnbeløpet i folketrygda) per seksjon.

Det er viktig å skilje eigarseksjon frå andelsleilegheit i borettslag. I borettslag eig du ein andel med bruksrett etter borettslagslova, ikkje sjølve bustaden, og borettslagsstyret kan stille bu- og eigarkrav som ikkje er mogleg i eit eigarseksjonssameie. Eldre bustadsameige som ikkje er seksjonert, blir regulert av sameigelova og har færre formkrav, men også svakare rettsvern ved konfliktar mellom eigarane. Ved tinglysing av heimelsoverføring for ein eigarseksjon påløper dokumentavgift på 2,5 prosent (mens borettslagsandel er fritatt).

I næringseigedom blir eigarseksjonering brukt for å dele eit bygg i sal-bare einingar, typisk for kjøpesenter, kontorbygg med blanda leigetakarar eller blanda bygg med bustad over og handel under. Næringsseksjon-strukturen gir kvar leigetakar eller eigar individuell heimel og høve til pantsetjing.

I Placepoint kan du sjå seksjoneringa av ein eigedom under eigedomspanelet. Kvar seksjon blir vist med eige seksjonsnummer, og du kan slå opp eigar og heftingar per seksjon.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:

Frå Placepoints ordbok: Eigarseksjonar

Meir informasjon: Lovdata: Eierseksjonsloven, Kartverket: Seksjonere eiendom, Store norske leksikon: eierseksjon

Engelsk: Condominium sections (eierseksjoner, Norwegian-specific freehold model).

Vanlege spørsmål

Kva er ein eigarseksjon?

Ein eigarseksjon er ein eigardel i ein seksjonert eigedom med einerett til å bruke ei bestemt bruksenhet. Etter seksjonering er kvar seksjon eit sjølvstendig rettsobjekt som kan seljast og belånast fritt.

Kva er skilnaden på eigarseksjon og borettslagsleilegheit?

Ved eigarseksjon eig du sjølve leilegheita. I eit borettslag eig du ein andel med bruksrett, sjølve bygget blir eigd av borettslaget. Eigarseksjonar har færre kjøpsrestriksjonar enn borettslagsandelar.

Kven kan seksjonere ein eigedom?

Eigaren av eigedomen kan krevje seksjonering. Søknaden blir sendt til kommunen, som kontrollerer at krava i eigarseksjonslova er oppfylte, og deretter blir seksjoneringa tinglyst i Kartverket.

Kva er ansvaret til sameiet i eit eigarseksjonssameie?

Sameiet er ansvarleg for vedlikehald av fellesareal og felles byggjedelar. Seksjonseigarane betaler fellesutgifter etter sin sameigebrøk. Vedtak blir fatta på sameigarmøtet etter eigarseksjonslova.

Kva er ein sameigebrøk?

Sameigebrøken viser den einskilde seksjonseigaren sin del av sameiet, og blir brukt til å fordele fellesutgifter og røysterett. Han blir fastsett ved seksjonering og går fram av seksjoneringskravet.