Escrow

Escrow er ei ordning der ein uavhengig tredjepart held pengar eller dokument på vegner av to partar i ein handel, og først frigjev dei når avtalte vilkår er oppfylte. På norsk blir det gjerne omtala som deponering eller bruk av ein oppgjerskonto. I ein eigedomstransaksjon er escrow mekanismen som gjer at kjøpar og seljar kan handle trygt med kvarandre utan å stole personleg på motparten: pengane og eigedomsretten skiftar hand samtidig, kontrollert av ein nøytral mellommann.

Den praktiske funksjonen er å fjerne den tidsmessige risikoen i eit oppgjer. Utan ein mellommann måtte anten kjøparen betale før heimelen er overført, og dermed risikere å betale utan å få eigedomen, eller seljaren overføre heimelen før betaling, og risikere å gje frå seg eigedomen utan å få betalt. Escrow løyser dette ved at kjøparen betalar inn kjøpesummen til ein klientkonto hos ein trudd tredjepart, som først betalar ut til seljaren når skøytet er tinglyst på kjøparen og seljaren sitt eventuelle pant er sletta. I norsk bustadomsetning er det som regel eigedomsmeklaren eller ein advokat som har denne oppgjersrolla gjennom klientkontoen sin.

I næringseigedom og i meir samansette transaksjonar blir escrow òg brukt breiare enn sjølve betalingsoppgjeret. Ein del av kjøpesummen kan bli halden tilbake på ein escrow-konto ein periode etter overtakinga som tryggleik for at seljaren oppfyller garantiar i kjøpekontrakten, til dømes knytte til skjulte feil, leigeinntekter eller miljøforhold avdekte i due diligence. Beløpet blir då frigjeve etter ei avtalt tid eller når bestemte vilkår er innfridde. Slike tilbakehaldne beløp er eit vanleg forhandlingstema, fordi dei fordeler risiko mellom kjøpar og seljar etter at handelen er gjennomført.

Escrow må ikkje forvekslast med ei rein forskotsbetaling eller eit depositum. Det avgjerande er at midlane står hos ein uavhengig part på fastsette vilkår, ikkje hos motparten sjølv, og at frigjevinga er knytt til objektive vilkår begge har godteke. Tryggleiken avheng derfor av at mellommannen er solid og har ordna klientmiddelordningar, noko som i Noreg er regulert for både eigedomsmeklarar og advokatar. Ei velfungerande oppgjersordning er ein stille, men avgjerande del av at norsk eigedomsomsetning blir oppfatta som trygg.

Oppgjersfunksjonen er òg eit kontrollpunkt mot økonomisk kriminalitet. Den som står for oppgjeret må følgje kvitvaskingsregelverket og stadfeste kvar kjøpesummen kjem frå før midlane blir frigjevne, noko som gjer oppgjerskontoen til meir enn berre eit nøytralt mellomledd. I større eigedomstransaksjonar blir vilkåra for når escrow-beløpet blir frigjeve ofte sette detaljert i kjøpekontrakten, med eigne føresegner om kven som ber renta på beløpet mens det står på konto.

I Placepoint kan du undersøkje heimelsforhold og heftingar frå Grunnboken før ein handel, slik at du veit kva som faktisk må vere på plass ved oppgjeret før kjøpesummen blir frigjeven frå ein escrow- eller oppgjerskonto.

Frå Placepoints ordbok: Escrow

Meir informasjon: Store norske leksikon: deponering, Kartverket: tinglyse rettigheter

Engelsk: Escrow (a neutral third party holding funds or documents until agreed conditions are met; in Norway typically handled via a settlement client account).

Vanlege spørsmål

Kva er escrow?

Escrow er ei ordning der ein uavhengig tredjepart held pengar eller dokument og først frigjev dei når avtalte vilkår er oppfylte. På norsk blir det gjerne kalla deponering eller bruk av oppgjerskonto.

Kvifor blir escrow brukt i ein eigedomshandel?

For å fjerne risikoen i oppgjeret. Kjøparen betalar til ein klientkonto, og pengane blir utbetalte til seljaren først når skøytet er tinglyst på kjøparen og seljaren sitt pant er sletta. Slik skiftar pengar og eigedomsrett hand samtidig.

Kven har oppgjersrolla i Noreg?

Som regel eigedomsmeklaren eller ein advokat, gjennom ein klientkonto. Klientmiddelordningane er regulerte for begge.

Kva er ein escrow-konto i næringseigedom?

Her kan ein del av kjøpesummen bli halden tilbake ein periode etter overtakinga som tryggleik for at seljaren oppfyller garantiar i kontrakten, til dømes forhold avdekte i due diligence. Beløpet blir frigjeve etter avtalt tid eller når vilkår er innfridde.

Kva er skilnaden på escrow og eit vanleg depositum?

Ved escrow står midlane hos ein uavhengig part på objektive vilkår begge har godteke, ikkje hos motparten sjølv, og frigjevinga er knytt til at bestemte vilkår blir oppfylte.