Felleskostnader
Felleskostnader er det månadlege beløpet kvar andelseigar eller seksjonseigar betaler for å dekkje fellesutgiftene i eit burettslag, eigarseksjonssameige eller bustadaksjeselskap. I burettslag blir det også kalla "husleige", sjølv om bebuarane er medeigarar og ikkje leigetakarar i juridisk forstand. Beløpet skal dekkje alt frå vedlikehald og forsikring til renter og avdrag på fellesgjeld.
Heimelen ligg i burettslagslova § 5-19 for burettslag og eigarseksjonslova § 29 for sameige. I eit sameige er hovudregelen at felleskostnader blir fordelte etter sameigebrøk, med mindre vedtektene seier noko anna. I burettslag blir dei fordelte etter andel, slik han er fastsett i vedtektene til laget, sjå vedtekter. Forretningsførar eller styret reknar ut månadleg beløp ut frå årsbudsjettet og endrar det ved vedtak når kostnadene endrar seg.
Typiske postar i felleskostnadene:
- Renter og avdrag på fellesgjeld (ofte den største enkeltposten i nyare burettslag).
- Forsikring av bygget (bygningsforsikring teikna av laget, ikkje av den enkelte bustadeigaren).
- Kommunale avgifter for fellesareala: vatn, avløp, renovasjon, eventuell eigedomsskatt der han blir belasta laget.
- Drift og vedlikehald: vaktmeister, snørydding, fellesstraum, heisservice, fyringskostnader om laget har felles oppvarming.
- Avsetjing til vedlikehaldsfond og periodisk vedlikehald av tak, fasade, røyr og bad.
- Honorar til forretningsførar og styret.
I sameige er fellesgjeld sjeldan med, fordi seksjonseigaren finansierer sin eigen seksjon. Felleskostnadene er derfor som regel lågare i sameige enn i tilsvarande burettslag, men skilnaden forsvinn ofte når du legg til kjøparen sitt eige lån for totalprisen. Dette er eit viktig poeng når du samanliknar tilbod i same bygg eller område: låge felleskostnader er ikkje nødvendigvis eit teikn på god drift om dei berre speglar at laget har låg fellesgjeld.
Manglande betaling av felleskostnader er den vanlegaste årsaka til tvangssal av burettslagsandelar og eigarseksjonar. Både burettslag og eigarseksjonssameige har legalpant inntil 2 G på den mislegheldne eininga (burettslagslova § 5-20, eigarseksjonslova § 31) utan tinglysing. Dette gjer innfordringa rask: laget kan krevje tvangssal etter relativt kort tids mislegehald utan først å skaffe seg dom.
Når du kjøper bustad, må du rekne felleskostnader inn i den månadlege bukostnaden saman med renter og avdrag på eige lån. To nyttige ting å avklare på førehand: kor mykje av felleskostnadene som er reine driftskostnader (står ved lag uavhengig av nedbetaling), og kor mykje som er renter og avdrag på fellesgjeld (kan endre seg ved refinansiering eller når avdragsfridomen går ut). Låge felleskostnader i eit nytt burettslag er ofte mellombelse; sjekk når avdragsfridomen på fellesgjelda går ut.
I Placepoint kan du sjå grunnleggjande eigarforhold og tinglyste pant på eigedomen til laget i eigedomspanelet, sjå eigedom, men sjølve felleskostnadsbeløpet blir henta frå prospektet eller forretningsføraren.
Slik ser det ut i Placepoint
I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:
Frå Placepoints ordbok: Felleskostnader
Meir informasjon: Lovdata: Burettslagslova § 5-19, Lovdata: Eigarseksjonslova § 29, Forbrukarrådet: Burettslag og sameige
Engelsk: Common charges (HOA-style monthly fees in a sameie or borettslag).
Vanlege spørsmål
Kva dekkjer felleskostnadene?
Drift, vedlikehald, forsikring av bygget, kommunale avgifter for fellesareal, fellesstraum, vaktmeister og honorar til styret. I burettslag dekkjer dei også renter og avdrag på fellesgjelda, som ofte er den største enkeltposten.
Kvifor er felleskostnadene høgare i burettslag enn i sameige?
Burettslag har som regel fellesgjeld der renter og avdrag er med i felleskostnadene. Sameige har sjeldan fellesgjeld; seksjonseigaren finansierer sin eigen seksjon. Skilnaden blir jamna ut når du tek med kjøparen sitt eige lån i totalkalkylen.
Kan styret auke felleskostnadene på eiga hand?
Ja, styret kan justere felleskostnadene innanfor ramma av årsbudsjettet og vedtektene til laget. Større endringar, for eksempel ved omfattande vedlikehald eller refinansiering av fellesgjeld, krev ofte vedtak på generalforsamling eller årsmøte.
Kva skjer om eg ikkje betaler felleskostnadene?
Burettslaget eller sameiget har legalpant inntil 2 G i andelen eller seksjonen din for ubetalte felleskostnader. Vedvarande mislegehald kan føre til tvangssal etter relativt kort tid, utan at laget først må skaffe seg dom.
Får eg frådrag for felleskostnader på skattemeldinga?
Nei. Felleskostnader er ei driftsutgift og gjev ikkje skattefrådrag for bustadeigaren. Renter på eige lån (innskotslånet) gjev frådrag, men renter på fellesgjeld går via rekneskapen til laget og blir frådregne der.