Festeavtale
Ein festeavtale (tomtefeste) er ein avtale der grunneigaren (bortfestar) gjev ein annan part (festar) rett til å bruke ein avgrensa del av eigedommen i ein tidsperiode mot ei årleg festeavgift. Festar kan føre opp bygningar på tomta og normalt selje, pantsetje og leige dei ut, men eig ikkje sjølve grunnen. Konstruksjonen deler eigarskapet i to: heimel til grunnen ligg hos bortfestar, heimel til bruksretten og bygningane ligg hos festar. I praksis fungerer ei festetomt for festaren nesten som ein eigarseksjon av grunnen, men med ei festeavgift og innløysingsreglar som styrer økonomien.
Forholdet er regulert av tomtefestelova frå 1996, som set rammer for festeavgift, regulering, lengstetid og innløysing. Festekontraktar for bustadformål og fritidsbustad løper som hovudregel utan tidsavgrensing (tomtefestelova § 7), slik at festar eller etterkomarane hans har rett til å halde fram festeforholdet på same vilkår når avtalt festetid går ut. For næringseigedom kan partane fritt avtale ei bestemt festetid.
Festeavtalen blir tinglyst i Grunnboken hos Kartverket, og festetomta får eige festenummer (fnr.) i matrikkelen. Fnr. er det som skil ei festetomt frå ein grunneigedom i matrikkelnummeret: matrikkelnummer 0301-209/369/0/0 er ein grunneigedom, mens 0301-209/369/12/0 er festeforhold nummer 12 på same grunneigedom. Kven som er bortfestar og festar blir vist i Grunnboken; kva bygg som ligg på tomta blir registrert i matrikkelen.
Festar av bustad- eller fritidstomt har rett til innløysing etter tomtefestelova § 32, altså å kjøpe ut tomta til marknadsverdi, når festetida har vart i 30 år eller ved utløpet av festetida. Innløysingssummen er som hovudregel 25 gonger oppjustert årleg festeavgift, jf. tomtefestelova § 37. For andre tomter enn bustad- og fritidseigedommar som er festa bort på ubestemt tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, er innløysingssummen i staden 40 prosent av tomteverdien. Festeavgifta kan regulerast etter konsumprisindeks (KPI) med faste mellomrom, og særlege reglar gjeld ved oppjustering basert på verdien av tomta.
Statens regulering av festeavgift har vore prøvd fleire gonger i Den europeiske menneskerettsdomstolen (EMD), særleg i Lindheim-saka (2012), som førte til lovendringa i 2015 om "eingongsløftet" på inntil 9 000 kroner per dekar tomt ved første regulering etter 1. januar 2002. Reglane er no justerte slik at både festar og bortfestar får føreseielege rammer, men området er framleis politisk omdiskutert.
Tomtefeste har lang tradisjon i Noreg, særleg brukt av kommunar, stiftingar, og historisk av Opplysningsvesenets fond. Mange område rundt Oslo og andre store byar ligg på festetomter, med Akershus festning, Aker brygge og Tjuvholmen som kjende eksempel. Ved kjøp av bustad på festetomt bør kjøparen sjekke attståande festetid, neste reguleringstidspunkt og innløysingsvilkår; festeforholdet påverkar både prisen og finansieringsmoglegheita sidan nokre bankar er restriktive med pant på korte attståande festeforhold.
I Placepoint blir festeforhold vist som ein del av eigedomspanelet. Festenummer, bortfestar og kjende festeavtalar blir henta frå matrikkel og Grunnboken.
Slik ser det ut i Placepoint
I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:
Frå Placepoints ordbok: Festeavtale
Meir informasjon: Lovdata: Tomtefestelova, Kartverket: Feste, Store norske leksikon: tomtefeste
Engelsk: Ground lease agreement (Norwegian-specific, long-term land lease with building rights).
Vanlege spørsmål
Kva er ein festeavtale?
Ein festeavtale er ein kontrakt der ein grunneigar (bortfestar) gjev ein annan part (festar) rett til å bruke tomta mot å betale ei årleg festeavgift. Festeavtalar er regulerte av tomtefestelova.
Korleis fungerer ein festeavtale?
Festetida er gjerne 50 til 99 år. Festar betaler ei årleg avgift til grunneigaren og eig eventuelle bygningar på tomta, men eig ikkje sjølve grunnen. Festeavgifta kan regulerast etter KPI eller tomteverdi.
Kan festaren kjøpe ut tomta?
Festar kan normalt søkje om innløysing av festetomta til marknadsverdi når festet har vart i 30 år (bustader og fritidsbustad). Tomtefestelova gjev festar utvida rettar i særlege tilfelle.
Eig festaren bygga på festetomta?
Ja, festar eig bygga på tomta, men grunneigaren eig grunnen. Det går fram av Grunnboken. Ei festetomt får eige festenummer (fnr.) i matrikkelen.
Korleis veit eg om ein eigedom er ei festetomt?
Festeavtalar går fram av Grunnboken og matrikkelen. I Placepoint kan du sjå om ein eigedom er ei festetomt via eigedomsinformasjonen, noko som er viktig å avklare tidleg i ein akkvisisjonsprosess.