Festetomt

Ei festetomt er ei tomt som blir leigd ut på langtidskontrakt der den som festar (leiger) eig bygningsmassen, mens den som bortfestar (leiger ut) eig sjølve grunnen. Festetomt er ein eigen matrikkelenhet med eige festenummer, og er ei utbreidd eigarform for hytter, eldre einebustader på industrilagd grunn, og for næringseigedom på offentleg eller stiftingseigd grunn.

Festeforholdet blir etablert ved ein festeavtale mellom bortfestaren (grunneigaren) og festaren (den som byggjer og brukar). Avtalen blir tinglyst i grunnboken, og festetomta oppstår som eigen matrikkelenhet med eige bruksnummer og festenummer (gnr/bnr/fnr). Festaren får eige grunnboksblad for festeretten sin, og byggjer du hus på tomta, har du heimel til bygningsmassen, men ikkje til grunnen. Den juridiske strukturen er nedfelt i tomtefestelova frå 1996, som gjeld for alle nye festeavtalar etter 1. januar 2002 og delvis også for eldre kontraktar.

Festeavgift er den løpande betalinga til bortfestaren, typisk avtalt som eit fast årsbeløp som blir regulert etter konsumprisindeks. For bustadfeste og fritidsbustadfeste set tomtefestelova kapittel III rammene for kor høg festeavgifta kan vere og korleis ho kan regulerast når kontrakten går ut eller ved forlenging. Reglane har vore gjennom fleire rundar i Høgsterett og hos Den europeiske menneskerettsdomstolen, og er framleis politisk omstridde.

For festaren er innløysingsretten den viktigaste retten. Etter tomtefestelova kapittel VI har festar av bustad og fritidsbustad rett til å løyse inn festetomta (kjøpe grunnen) etter 30 år, eller når kontrakten går ut. Innløysingssummen blir etter reglane i lova vanlegvis sett til 25 gonger årleg festeavgift, men bortfestar kan krevje at summen blir sett til 40 % av råtomteverdien til tomta. For næringsfeste gjeld kontraktsfridomen i større grad, og innløysingsrett må anten følgje av festeavtalen eller forhandlast fram separat.

Praktiske konsekvensar ved kjøp av festetomt:

• Lågare pris per m² enn sjølveigartomt fordi du betaler for festeretten, ikkje grunnen. Skilnaden reflekterer kapitalisert festeavgift og innløysingsverdi.
• Festeavgifta belastar løpande. Eit hus på festetomt med 30 000 kr/år i festeavgift ber om lag 750 000 kr i kapitalisert kostnad ved 4 % avkastningskrav.
• Innløysingsrett. Sjekk kor lenge festeavtalen varer og om innløysing er gjennomført, kan krevjast no eller først når avtalen går ut.
• Pant og lån. Bankar gir lån mot festerett, men låneverdien kan bli redusert etter kor mykje festetid som står att og kva innløysingsmoglegheiter som finst.
• Dokumentavgift. Overdraging av festerett utløyser ikkje alltid full dokumentavgift på 2,5 %; reglane følgjer praksisen til Skatteetaten for festerett kontra eigedomsoverføring.

Tradisjonelt er bortfestar ofte stat, kommune, kyrkja (Opplysningsvesenets fond), private grunneigarforeiningar eller arvelinjer frå gamle gardsbruk. Mange feltutbyggingar på 1960- og 70-talet blei lagde på festetomt fordi grunneigaren ikkje ville selje, og ein monaleg del av norske hytter står framleis på festetomt.

I Placepoint blir festeforholdet og festenummeret viste i eigedomspanelet for tomter med eige festenummer, henta frå matrikkelen og grunnboken. Du ser om eigedommen er festa, kven som er bortfestar, og du kan finne tilhøyrande heimelsopplysningar på same stad.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:

Frå Placepoints ordbok: Festetomt

Meir informasjon: Lovdata: Tomtefestelova, Kartverket: Matrikkelen, Skatteetaten: Dokumentavgift

Engelsk: Ground-leased plot (Norwegian-specific, plot held under a festeavtale).

Vanlege spørsmål

Kva er ei festetomt?

Ei tomt der grunnen blir leigd ut på langtidskontrakt: festaren eig bygningen, bortfestaren eig grunnen. Festetomta har eige festenummer i matrikkelen og eige grunnboksblad i grunnboken.

Kor lenge varer ein festekontrakt?

Bustad- og fritidsbustadfeste etter tomtefestelova har som hovudregel uavgrensa varigheit, eller den varigheita som er avtalt i kontrakten. Eldre kontraktar med tidsavgrensing kan festaren krevje forlenga etter kap. VI i lova.

Kan eg kjøpe ut festetomta?

Ja, festar av bustad eller fritidsbustad har innløysingsrett etter 30 år eller når kontrakten går ut, etter tomtefestelova kap. VI. Innløysingssummen blir som regel sett til 25 gonger årleg festeavgift, men bortfestaren kan krevje at summen blir sett til 40 % av råtomteverdien.

Kva kostar det å feste tomt?

Ei årleg festeavgift som typisk blir regulert etter konsumprisindeks. Tomtefestelova set rammer for kor høg avgifta kan vere for bustad- og fritidsfeste.

Er festetomt billegare enn sjølveigartomt?

Som regel ja ved kjøp, men du betaler løpande festeavgift. Den kapitaliserte verdien av festeavgifta pluss eventuell innløysingsverdi gir eit betre samanlikningsgrunnlag enn salsprisen åleine.