Flytterisiko

Flytterisiko er risikoen for at ein leigetakar flyttar ut når leigekontrakten går ut, slik at eigaren sit att med tomme lokale og tapt leigeinntekt. Omgrepet handlar like mykje om sjansen for å behalde leigetakaren som om faren for å misse vedkomande, og blir brukt når du vurderer kor stabil kontantstraumen frå eit bygg eigentleg er. Eit bygg kan ha høg leige i dag, men vere lite verdt dersom dei største leigetakarane truleg flyttar ved utløp.

Risikoen aukar når kontrakten nærmar seg utløp, når leigetakaren er misnøgd med lokala eller plasseringa, eller når marknadsleiga har falle slik at leigetakaren kan få betre vilkår ein annan stad. Ein ankerleigetakar som flyttar, rammar hardt: lokala er ofte tilpassa nettopp den verksemda, og ny utleige kan krevje både ombygging og ein periode med ledigheit. Difor blir flytterisiko målt tett mot WAULT, som viser vekta attståande leigetid i porteføljen. Låg WAULT tyder at mykje av leiga skal reforhandlast snart, og dermed høgare flytterisiko.

Når ein leigetakar flyttar, oppstår fleire kostnader samtidig. Det blir ein periode med ledigheit utan leige, ofte må lokala byggjast om for neste leigetakar (leigetakartilpassing), og det kan krevjast leigeinsentiv som rabattperiodar for å lande ein ny avtale. Til saman kan dette ete opp eit heilt års leige eller meir. Eigaren reduserer risikoen ved å reforhandle i god tid før utløp, spreie utløpsdatoane i porteføljen slik at ikkje alt forfell samtidig, og halde lokala og bygget attraktive.

Flytterisiko er ein sentral del av verdivurderinga og av ein due diligence ved kjøp. Ein kjøpar ser ikkje berre på leiga i dag, men på kor sannsynleg det er at ho varer: soliditeten til leigetakarane, kor godt lokala passar verksemda, og kor nær marknadsleige kontraktane ligg. Høg flytterisiko gir høgare avkastningskrav og dermed eit påslag på yielden, fordi inntekta er meir usikker. Omvendt blir eit bygg med lange kontraktar og solide leigetakarar verdsett med lågare risiko og høgare pris.

I Placepoint kan du sjå leigetakarane i eit bygg saman med eigedoms- og selskapsinformasjon når du vurderer kor stabil leigeinntekta er.

Frå Placepoints ordbok: Flytterisiko

Meir informasjon: Lovdata: husleieloven, SNL: kontantstrøm, SNL: leiekontrakt

Engelsk: Tenant retention risk (lease rollover risk).

Vanlege spørsmål

Kva er flytterisiko?

Flytterisiko er risikoen for at ein leigetakar flyttar ut når kontrakten går ut, slik at eigaren får ledigheit og tapt leigeinntekt. Han handlar om kor sannsynleg det er at du behaldar leigetakaren, og er avgjerande for kor stabil kontantstraumen frå eit bygg er.

Korleis heng flytterisiko saman med WAULT?

WAULT viser vekta attståande leigetid i porteføljen. Låg WAULT tyder at mykje leige snart skal reforhandlast, og dermed høgare flytterisiko. Høg WAULT med solide leigetakarar gir låg flytterisiko.

Kva kostar det når ein leigetakar flyttar?

Ein periode med ledigheit utan leige, ofte ombygging av lokala (leigetakartilpassing), og gjerne leigeinsentiv for å lande ny avtale. Til saman kan det utgjere eit heilt års leige eller meir.

Korleis påverkar flytterisiko verdien?

Høg flytterisiko gjer leigeinntekta meir usikker og gir høgare avkastningskrav, altså eit påslag på yielden og lågare pris. Bygg med lange kontraktar og solide leigetakarar blir verdsette med lågare risiko og høgare pris.