Forkjøpsrett

Forkjøpsrett gir innehavaren rett til å tre inn i ein salsavtale på same vilkår som ein annan kjøpar alt har forhandla fram. I praksis kan det tyde at den som har gitt det høgaste bodet i ein bodrunde ikkje får kjøpt eigedommen likevel, fordi nokon med forkjøpsrett bruker han. Retten gjeld ved frivillig sal, ikkje ved arv, gåve eller andre overdragingar utan vederlag. For både utbyggjarar som vurderer akkvisjon og for kjøparar i ein bodrunde er kjende forkjøpsrettar ein risikofaktor som må handterast tidleg.

Dei allmenne reglane følgjer av løysingsrettslova frå 1994, som set ei øvre grense på 25 år for avtalefeste løysingsrettar til fast eigedom og krev at retten må gjerast gjeldande innan seks månader etter at innehavaren fekk vite om utløysande sal (løysingsrettslova § 12). Forkjøpsrett kan vere avtalefest (mellom naboar eller i eit sameige), lovfest (typisk for burettslag og landbrukseigedommar), eller knytt til ei bestemt hending som sal eller eigarskifte.

I burettslag har laget og andre andelseigarar lovbestemt forkjøpsrett etter borettslagslova kapittel 4. Fristen for å gjere forkjøpsretten gjeldande er normalt 20 dagar frå laget tok imot skriftleg melding om eigarskiftet, etter borettslagslova § 4-15. Burettslagets forkjøpsrett har som hovudregel prioritet framfor forkjøpsretten til dei enkelte andelseigarane, om ikkje vedtektene seier noko anna. Mange burettslag ber den som vinn bodrunden om å vente med endeleg avtale til avklaringa er gjord. Det same gjeld ved kjøp av andelsleilegheit: retten må alltid avklarast før heimelsoverføring.

For landbrukseigedommar kan staten ha forkjøpsrett etter konsesjonsloven, og familie kan ha odelsrett etter odelslova. Odelsrett er ei spesiell form for løysingsrett som gir slekta høve til å overta ein eigedom innan eitt år etter eigarskiftet, og blir gjord gjeldande ved odelsfråseiing etter odelslova § 25 eller løysingssøksmål etter kapittel XIV i lova.

Forkjøpsrett som er knytt til fast eigedom bør tinglysast som heftelse i grunnboken hos Kartverket for å få rettsvern overfor godtruande tredjemann. Utan tinglysing kan retten falle bort dersom eigedommen blir seld til nokon som ikkje kjende til avtalen, den klassiske ekstinktive verknaden etter tinglysingsloven § 20.

For ein kjøpar er ein uavklart forkjøpsrett ein risiko: du bruker tid og energi på ein bodrunde og due diligence utan at gevinsten er sikra. For meklar og seljar er det viktig å informere klart om kjende forkjøpsrettar før bodrunden startar, også for å unngå reklamasjons- og erstatningskrav etter avhendingsloven.

I Placepoint blir tinglyste forkjøpsrettar viste som heftelsar i eigedomspanelet saman med andre grunnboksopplysningar.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:

Frå Placepoints ordbok: Forkjøpsrett

Meir informasjon: Lovdata: Løysingsrettslova, Lovdata: Borettslagslova, Lovdata: Odelslova, Store norske leksikon: forkjøpsrett

Engelsk: Right of first refusal (pre-emption right).

Vanlege spørsmål

Kva er forkjøpsrett?

Forkjøpsrett gir innehavaren rett til å tre inn i ein salsavtale på same vilkår som ein annan kjøpar. Retten må utløysast innan ein fastsett frist etter at salet er meldt.

Kvar finst forkjøpsrett i eigedomsmarknaden?

Forkjøpsrett finst i burettslag (der andre andelseigarar har forkjøpsrett), ved forkjøpsretten til naboar på landbrukseigedommar og ved avtalefest forkjøpsrett mellom private partar.

Kven har prioritet når fleire har forkjøpsrett?

Burettslagets forkjøpsrett har prioritet framfor forkjøpsretten til den enkelte andelseigaren, med mindre vedtektene seier noko anna. Fristen for utløysing er normalt 20 dagar.

Kva er skilnaden på forkjøpsrett og innløysingsrett?

Forkjøpsrett ved sal gir rett til å overta ved frivillig sal. Innløysingsrett kan gi rett til å kjøpe til fast pris under gitte vilkår. Reglane varierer og må lesast nøye i kvart tilfelle.

Korleis veit eg om det er forkjøpsrett på ein eigedom?

Ein forkjøpsrett går fram av grunnboken dersom han er tinglyst, av vedtektene til burettslaget eller av ein separat avtale. Meklar og seljar pliktar å informere om kjende forkjøpsrettar.