Forvaltningskostnader

Forvaltningskostnader er dei faste kostnadene som påløper eit byggverk uavhengig av om det er i bruk eller ikkje. Typiske postar er kommunale skattar og avgifter, eigedomsforsikring, eigedomsadministrasjon, rekneskap, revisjon og styrearbeid. Omgrepet blir oftast brukt om næringseigedom, der desse kostnadene blir lagde inn i ei yieldberekning.

Omgrepet kjem frå NS 3454 Livssykluskostnader for byggverk, der "F" er den første av kategoriane F (forvaltning), D (drift), V (vedlikehald), U (utskifting/utvikling) og S (service/støtte til kjerneverksemd), samla kjende som FDVUS. Standarden gir ein kontoplan slik at eigarar kan samanlikne kostnader på tvers av portefølje og mot benchmark-tal frå aktørar som Holte og OPAK.

I motsetning til drift, vedlikehald og service, som varierer med bruk, slitasje og leigetakarservice, er forvaltningskostnadene faste. Dei løper vidare sjølv om bygget står tomt og må derfor budsjetterast uavhengig av leigeinntektene. Dette gjer dei til ein kritisk post i ein eigedomsanalyse, særleg ved yieldberekning: forvaltningskostnadene blir trekte frå brutto leigeinntekt saman med drift og vedlikehald for å komme fram til netto leigeinntekt, som så er teljaren i yielden.

Kven som faktisk betaler kva avheng av leigekontrakten. På næringseigedom er det vanleg å avtale ulike modellar:

• "Triple net" lèt leigetakaren dekkje forsikring, eigedomsskatt og vedlikehald, mens eigaren sit att med administrasjon og storvedlikehald.
• "Net" eller "double net" varierer kva kostnader som blir førde vidare.
• "Brutto" lèt eigaren dekkje alt og fakturere leigetakaren ei samla leige.

Modellen blir spegla i marknadsleiga: ein triple net-kontrakt har lågare uttalt leige, men leigetakaren ber meir kostnad.

Dokumentert FDV-dokumentasjon er også eit krav ved overlevering av nybygg etter byggteknisk forskrift TEK17, og går inn i sluttdokumentasjonen som blir levert saman med ferdigattest. For eigarar er ein oppdatert FDV-pakke verdt mykje, både i drift og ved eit eventuelt sal.

Frå Placepoints ordbok: Forvaltningskostnader

Meir informasjon: Norsk Eiendom, DiBK: TEK17 § 4-1 (FDV-dokumentasjon)

Engelsk: Operating expenses (real-estate management costs, OpEx).

Vanlege spørsmål

Kva er forvaltningskostnader?

Forvaltningskostnader er faste driftskostnader for eit byggverk som påløper uavhengig av bruk, inkludert kommunale avgifter, forsikringar og administrasjon. Dei er ein del av FDVUS-kostnadene.

Kva er FDVUS?

FDVUS står for Forvaltning, Drift, Vedlikehald, Utvikling og Service. Forvaltningskostnader er den F-en i FDVUS og dekkjer dei administrative og lovpålagde kostnadene ved å eige ein eigedom.

Kva inkluderer forvaltningskostnader?

Forvaltningskostnader inkluderer typisk kommunale skattar og avgifter (vatn, avløp, renovasjon), eigedomsforsikring, rekneskaps- og revisjonstenester og eigedomsadministrasjon.

Kvifor er forvaltningskostnader viktig for eigedomsinvestorar?

Forvaltningskostnader er ein viktig del av totalrentabilitetsberekninga. For næringseigedom blir dei trekte frå bruttoleigeinntektene for å komme fram til nettoinntekta som blir brukt i yieldberekning.

Korleis påverkar forvaltningskostnader avkastninga på ein eigedom?

Forvaltningskostnader varierer med eigedomstype, plassering og alder. For profesjonelle investorar er netto driftsresultat (NDR) etter forvaltningskostnader nøkkeltalet for å vurdere lønsemd.