Framleige

Framleige er at ein leigetakar leiger ut heile eller delar av lokalet vidare til ein annan part (framleigetakar), utan at hovudleigetakaren går ut av kontrakten sin med hovudutleigaren. Mekanismen er regulert ulikt for bustadleige og næringsleige. Innan næring blir framleige brukt både som taktikk for å handtere overflødig areal under ein attståande leigekontrakt, og som strategi for hovudleigetakarar som ønskjer å samle fleire mindre leigetakarar innanfor si eiga kontraktsramme.

Etter husleigelova § 7-2 krev framleige av bustad samtykke frå utleigaren. For delvis framleige av bustad der leigetakaren sjølv held fram med å bu der, kan utleigaren etter § 7-3 berre nekte samtykke når forholda til framleigetakaren gir sakleg grunn til det, eller husrommet klart blir overbefolka. For næringsleige er retten ikkje lovregulert på same måte: kontrakten styrer, og standard næringskontraktar inneheld ofte ein eksplisitt klausul som krev skriftleg samtykke frå hovudutleigaren før framleige kan inngåast. Klausulane varierer frå absolutt forbod (utan unntak for konsernselskap), via samtykkekrav med saklegheitstest, til full fridom for leigetakaren, det siste typisk i forhandla kontraktar med store enkeltleigetakarar.

Frå ståstaden til utleigaren er framleige ei blanda velsigning. Ho gir hovudleigetakaren fleksibilitet til å halde fram med kontrakten sjølv om arealbehovet endrar seg, noko som reduserer risikoen for at hovudleigetakaren går i forhandlingar om tidleg fråflytting. Samtidig kan ein framleigetakar vere ein svakare motpart enn hovudleigetakaren (lågare kredittverdigheit, kortare historie), og utleigaren mistar det direkte forholdet til den parten som faktisk brukar lokalet. Standardløysinga er at betalingsplikta til framleigetakaren framleis er mot hovudleigetakaren (som beheld ansvaret for husleiga til utleigaren), medan framleigetakaren får visse direkte plikter i framleigeavtalen.

I store kontorbygg med fleksible konsept er framleige ein del av forretningsmodellen. Aktørar som WeWork, Spaces, Mesh, og norske aktørar som Kontorhotell og Adminsenteret leiger heile bygg eller etasjar på lange kontraktar frå utleigaren og framleiger delane til mindre brukarar på kortare kontraktar. Denne mellommannsstrukturen tek forteneste på differansen mellom hovudleige og delleige, og ber til gjengjeld risikoen for at samla utleigeinntekt held seg over kontraktsplikta.

Skattemessig blir framleige rekna som ordinær leigeinntekt for framleigaren, som må fakturere og betale meirverdiavgift på same grunnlag som hovudutleigaren (føresett mva-pliktig næringsleige). Hovudleigetakaren får ofte frådrag for husleiga som ordinær driftskostnad og inntekt frå framleige som ordinær omsetning, slik at nettoeffekten kan bli marginalt skattepliktig overskot sjølv om framleigetakaren berre dekker ein del av hovudleiga.

I Placepoint kan du samanhalde leigetakarar og kontraktsforhold frå eigedomspanelet når du analyserer kontraktstruktur, ledigheitsrisiko og framleigeforhold på ein næringseigedom.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel - Einingar og Leigetakarar:

Frå Placepoint sin ordbok: Framleige

Meir informasjon: Lovdata: Husleieloven § 7-2, Lovdata: Husleieloven kapittel 7, Store norske leksikon: husleie

Engelsk: Subletting, sublease.

Vanlege spørsmål

Er framleige tillate i ein næringsleigekontrakt?

Det avheng av kontrakten. Standard næringsavtalar krev ofte skriftleg samtykke frå hovudutleigaren før framleige kan inngåast. Nokre kontraktar forbyr det, andre tillèt det fritt, typisk i forhandla storkontraktar. Bustadleige er regulert separat etter husleigelova § 7-2.

Kva skjer med ansvaret til hovudleigetakaren ved framleige?

Hovudleigetakaren held fram som motpart til hovudutleigaren og er ansvarleg for husleiga. Framleigetakaren har sin eigen kontrakt med hovudleigetakaren, men ikkje direkte kontakt med hovudutleigaren. Dersom framleigetakaren misheld avtalen, må hovudleigetakaren likevel oppfylle kontrakten sin med hovudutleigaren.

Kvifor vel ei verksemd å framleige i staden for å seie opp kontrakten?

Fordi kontrakten ofte er bindande. Dersom verksemda har overflødig areal under ein attståande 5-årig kontrakt, kan framleige redusere kostnaden ved å hente inn delvis leige frå ein framleigetakar, framfor å betale full leige for tomme lokale. Nokre kontraktar har også ein eksplisitt framleigeklausul som gir denne fleksibiliteten.

Kva er forskjellen på framleige og overdraging av leigekontrakt?

Ved framleige beheld hovudleigetakaren kontrakten sin med utleigaren; ein framleigetakar kjem inn som mellommann. Ved overdraging av leigekontrakt (assignment) blir heile kontrakten overdregen til ein ny part, og hovudleigetakaren går heilt ut av forholdet. Det krev som regel samtykke frå utleigaren og forhandling om motpartsrisiko.