Godtroregelen

Godtroregelen (også kalla ekstinktivt erverv eller godtruerverv) er det tinglysingsrettslege prinsippet som gjer at ein kjøpar får fullt rettsvern sjølv om seljaren ikkje var den faktiske eigaren, så lenge kjøparen var i god tru om eigarforholdet og rettsstiftinga vart tinglyst i grunnboken. Heimelen ligg i tinglysingslova § 27, som fastset at ein rett som er tinglyst i god tru går føre ein eldre, ikkje-tinglyst rett. Regelen er grunnlaget for at norsk eigedomsomsetning kan stole på grunnboken som autoritativt register, og er det som gjer heimelshavar-rolla tung i praksis.

For å kunne nytte godtroregelen må kjøparen oppfylle tre kumulative vilkår: rettsstiftinga må vere tinglyst, kjøparen må ha vore i aktsam god tru på tidspunktet for tinglysinga (uvitande om den motstridande retten og utan grunn til mistanke), og avtalen må vere inngått mot vederlag. Gåveerverv og arv fell som hovudregel utanfor vernet etter godtroregelen, fordi det då ikkje har vore ei motyting som rettferdiggjer at ein tidlegare rett skal bli ekstingvert. Domstolane har gjentekne gonger lagt ein streng aktsemdsnorm til grunn: ein profesjonell kjøpar, til dømes ein eigedomsutviklar, ein bank eller ein meklar, må undersøkje alle synlege haldepunkt for at noko er gale, mens ein privat bustadkjøpar møter ein noko mildare standard.

Praktisk døme: dersom ein grunneigar dobbeltsel same eigedom til to ulike kjøparar, og kjøpar B tinglyser skøytet sitt først mens kjøpar A berre har ein uskriftleg avtale, så vinn B uavhengig av at avtalen til A vart inngått først, så lenge B ikkje kjende til kravet frå A. Kjøpar A sit att med eit erstatningskrav mot seljaren, men har ikkje lenger nokon rett til sjølve eigedommen. Det er denne risikoen som ligg bak praksisen med å tinglyse pant, skøyte og andre rettsstiftingar så raskt som mogleg.

Godtroregelen gjeld ikkje utan atterhald. Servituttar som har vore bruksrelevante over tid kan i nokre tilfelle stå seg sjølv utan tinglysing (hevd), grunnboken kan innehalde feil som blir retta gjennom retting (tinglysingslova § 18), og § 27 andre ledd gjer unntak for tilfelle der grunnlaget for heimelsoverføringa var forfalska, utferda under tvang eller ugyldig av andre liknande grunnar, slik at vernet ikkje gjeld der. For større handlar bør tinglysinga alltid kombinerast med ein grundig juridisk gjennomgang av dei historiske rettane til eigedommen.

I Placepoint kan du verifisere heimelshavar, pantedokument og tinglyste heftingar for kvar einskild eigedom før du går vidare i ein kjøps- eller pantsetjingsprosess. Det er den første aktsemdsundersøkinga som godtroregelen føreset at du gjer.

Frå Placepoints ordbok: Godtroregelen

Meir informasjon: Lovdata: Tinglysingslova § 27, Lovdata: Tinglysingslova, Kartverket: Tinglysing, SNL: Godtroerverv

Engelsk: Bona fide acquisition rule / good-faith doctrine (Norwegian land-registry-specific application of bona fide purchaser principles).

Vanlege spørsmål

Kva er godtroregelen?

Det er prinsippet i tinglysingslova § 27 om at ein rett som blir tinglyst i god tru i grunnboken går føre ein eldre, ikkje-tinglyst rett. Han gjer at ein kjøpar får rettsvern sjølv om seljaren ikkje var den reelle eigaren, så lenge kjøparen ikkje kjende til eller burde ha kjent til problemet.

Når gjeld godtroregelen ikkje?

Ved arv, gåve og andre vederlagsfrie erverv er vernet avgrensa eller fråverande. Han gjeld heller ikkje når kjøparen var aktlaus (visste eller burde ha visst om problemet), og det finst særreglar ved bedrageri og falsk heimelsoverføring. Servituttar som er haldne oppe gjennom hevd kan i nokre tilfelle bestå sjølv utan tinglysing.

Kvifor er godtroregelen viktig i eigedomshandel?

Han gjer grunnboken til eit autoritativt og påliteleg register. Utan godtroregelen måtte kvar kjøpar bevise eigarhistorikken bakover i tid, noko som ville gjort eigedomstransaksjonar seine og dyre. I praksis stolar både bankar, meklarar og kjøparar på at det som står tinglyst er det som gjeld.

Kva må eg undersøkje for å vere i god tru?

For private bustadkjøp er det vanlegvis nok å lese grunnboksutskrifta og tilstandsrapporten, og å bruke ein autorisert meklar. For profesjonelle aktørar blir det venta ein grundigare juridisk gjennomgang av heimel, pant, servituttar og eventuelle pågåande tvistar. Kravet til aktsemd blir skjerpa med kompetansen til kjøparen og storleiken på handelen.