Heimel

Heimel er den juridiske eigarretten til ein fast eigedom. Det er heimelen som blir tinglyst i grunnboken, og som avgjer kven som offisielt blir rekna som eigar, og dermed kven som kan selje, pantsetje eller på andre måtar råde over eigedomen.

Det finst to hovudtypar heimel. Grunnbokheimel (også kalla eigarheimel) er retten til sjølve eigedomen og blir typisk overført ved skøyte. Særskild pantheimel er ein avgrensa heimel som gir rett til å pantsetje eigedomen utan å vere eigar, og blir mellom anna brukt i konsernforhold eller ved overføring av sikkerheitsstilling. I praksis er det grunnbokheimelen som blir omtala når ein snakkar om "å ha heimel" til ein eigedom. Den som står oppført med heimelen, blir kalla heimelshavar.

Heimel er heimla i tinglysingsloven av 1935, og prinsippet er at den som først blir tinglyst som heimelshavar, har best rett. Etter tinglysingsloven § 20 avgjer tinglysingstidspunktet prioriteten mellom konkurrerande rettar. Difor er grunnboken sentral i alle eigedomshandlar: kjøparen får rettsvern ved at heimelsoverføringa blir tinglyst, og seljaren blir endeleg løyst frå eigedomen samtidig.

Sjølve heimelsoverføringa utløyser to kostnader. Det blir betalt eit fast tinglysingsgebyr per dokument til Kartverket, og i tillegg dokumentavgift på 2,5 % av marknadsverdien til eigedomen. Avgiftsgrunnlaget er salsverdien etter dokumentavgiftsloven § 7; satsen blir fastsett årleg av Stortinget. Avgifta blir betalt av den som ervervar eigedomen, og er den største enkeltkostnaden i dei fleste handlar. Visse overføringar er fritekne: arv etter lova, gåve mellom ektefellar, og overføring av andel i borettslag (der heimelen ligg hos laget, ikkje hos andelshavaren).

Eit viktig skilje er at heimel er noko anna enn faktisk eigarskap. Ein reell eigar kan la vere å tinglyse overdraginga, ofte for å spare dokumentavgift (kjent som blankoskøyte). Eigaren har då kjøpt eigedomen, men seljaren står framleis som heimelshavar i grunnboken. Det gir risiko: utan tinglyst heimel har kjøparen ikkje rettsvern mot kreditorane til seljaren, og ein konkurs eller utlegg hos seljaren kan råke eigedomen før kjøparen rekk å sikre seg. For borettslag ligg heimelen permanent hos laget, og overføring av andelsleilegheit skjer ved registrering i Borettsregisteret, ikkje ved heimelsoverføring i grunnboken.

Heimelsoverføring kan skje ved skøyte (kjøp eller gåve), ved heimelserklæring etter arv, eller ved tvang gjennom namsmyndigheitene ved tvangssal. Skifteretten kan også gi ut heimelsdokument ved offentleg skifte. Ved frådeling av ein del av ein eigedom må det gjennomførast arealoverføring eller deling før ny heimel kan tinglysast på den utskilde parsellen.

I Placepoint blir heimelshavar og heimelsforhold viste direkte i eigedomspanelet når du klikkar på ein eigedom i kartet, saman med tinglyste hefte og pant, slik at du slepp å hente grunnboksutskrift for kvart oppslag.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:

Frå Placepoints ordbok: Heimel

Meir informasjon: Kartverket: Tinglyse eigarskifte, Lovdata: Tinglysingsloven, Skatteetaten: Dokumentavgift

Engelsk: Registered title (legal title to real property).

Vanlege spørsmål

Kva er skilnaden på heimel og eigarskap?

Heimel er den tinglyste, juridiske eigarretten i grunnboken. Faktisk eigarskap kan liggje hos ein annan, for eksempel dersom kjøparen har overteke eigedomen utan å tinglyse skøytet. Berre tinglyst heimel gir rettsvern mot kreditorane til seljaren.

Kor mykje kostar det å overføre heimel?

Heimelsoverføring utløyser dokumentavgift på 2,5 % av marknadsverdien til eigedomen, pluss eit fast tinglysingsgebyr per dokument. Avgifta blir betalt av den som ervervar eigedomen.

Kven har heimelen i eit borettslag?

I eit borettslag ligg heimelen til sjølve eigedomen hos borettslaget. Andelshavarane eig andelar i laget, ikkje fast eigedom, og overføring blir registrert i Borettsregisteret.

Kva er særskild pantheimel?

Særskild pantheimel gir rett til å pantsetje ein eigedom utan å vere eigar. Han blir typisk brukt i konsernforhold der morselskap eller dotterselskap stiller sikkerheit for kvarandre.

Kan du eige utan å ha heimel?

Ja, men det er risikabelt. Utan tinglyst heimel har kjøparen ikkje rettsvern mot kreditorane til seljaren eller mot konkursbuet, og ein seinare kjøpar i god tru kan vinne rett til eigedomen ved å tinglyse først.