Heimelshavar

Heimelshavar er den som er registrert som juridisk eigar av ein eigedom i grunnboken. Heimelen er den formelle eigedomsretten i Noreg: den som har heimel kan selje, pantsetje, leige ut og overdra eigedommen, og det er namnet til heimelshavaren som blir vist i ein grunnboksutskrift. For eigedomsanalyse og due diligence er heimelshavar det første namnet du må slå opp før eit tilbod blir sendt.

Heimel blir etablert ved tinglysing av eit heimelsdokument i grunnboken. Det vanlegaste heimelsdokumentet er skøyte ved kjøp og sal, men også arvedokument, gåvebrev, festekontraktar (festeavtalar) og fusjonsdokument er heimelsdokument. Kartverket er tinglysingsmyndigheit og fører grunnboken sentralt for heile landet etter tinglysingslova. Ved tinglysing av heimelsoverføring blir det betalt dokumentavgift på 2,5 % av salssummen til Skatteetaten.

Heimelshavar kan vere ein fysisk person, eit selskap (AS, ANS, kommandittselskap), ei stifting, ein kommune eller staten. Når ein eigedom står på festa tomt, blir heimelen delt i to: bortfestar har heimel til sjølve grunnen, mens festar har heimel til bruksretten og bygningane. I burettslag eig ikkje andelseigaren ein heimel til ein seksjon av bygget, men ein andel i burettslaget med tilhøyrande bruksrett; andelane blir førte i Borettsregisteret under Kartverket.

Heimelen har positiv truverd etter tinglysingslova § 35: ein godtruande ervervar kan stole på det som står i grunnboken, og staten har objektivt erstatningsansvar dersom den registrerte heimelshavaren ikkje er reell rettshavar. Det betyr at ein kjøpar som handlar i god tru frå den registrerte heimelshavaren får rettsvern sjølv om ein uregistrert "eigentleg" eigar dukkar opp seinare, den klassiske ekstinktive verknaden.

Det er ein viktig distinksjon mellom formell heimel og reell eigar. Når eit selskap eig ein eigedom, er selskapet heimelshavar. Dei faktiske aksjonærane som kontrollerer selskapet er ikkje registrerte i grunnboken; eigarskapen deira går fram av aksjeeigarboka og av Brønnøysundregistrene. Ved kjøp av eigedomsselskap (aksjehandel i staden for eigedomshandel) skiftar ikkje heimelshavaren, selskapet sjølv beheld heimelen, mens aksjane endrar eigar. Dette er ein vanleg konstruksjon for å unngå dokumentavgift, sidan aksjehandel ikkje utløyser den.

Heimelshavar står oppført i heimelsdelen av grunnboksbladet saman med eigardel (typisk 1/1 ved einskildeige, eller brøkdelar ved sameige). Ei endring av heimelshavar krev eit nytt tinglyst heimelsdokument. Konkursopning blir tinglyst som ei heftelse på heimelen og hindrar vidare disposisjon utan samtykke frå konkursbuet.

I Placepoint blir heimelshavar vist i eigedomspanelet saman med andre grunnboksopplysningar. For ei oppdatert stadfesta utskrift bestiller du grunnboksutskrift eller panteattest direkte frå Kartverket.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:

Frå Placepoints ordbok: Heimelshavar

Meir informasjon: Lovdata: Tinglysingslova, Kartverket: Kva er grunnboken?, Brønnøysundregistrene, Store norske leksikon: hjemmel

Engelsk: Registered title holder.

Vanlege spørsmål

Kva er ein heimelshavar?

Heimelshavar er den som er registrert som juridisk eigar av ein eigedom i grunnboken hos Kartverket. Heimel blir etablert ved tinglysing av eit heimelsdokument, vanlegvis eit skøyte ved kjøp eller sal.

Korleis finn eg heimelshavar til ein eigedom?

Heimelshavar går fram av grunnboken og kan slåast opp på seeiendom.kartverket.no. Ein full grunnboksutskrift eller panteattest frå Kartverket viser noverande heimelshavar med eigardel.

Er heimelshavar det same som reell eigar?

Ikkje alltid. Når ein eigedom er eigd av eit selskap, er selskapet heimelshavar. Dei reelle aksjonærane går fram av Brønnøysundregistrene (BRREG) og aksjeeigarboka, ikkje av grunnboken. Ved aksjehandel av eigedomsselskap blir ikkje heimelshavaren endra.

Kva skjer med heimelen ved konkurs?

Ved konkurs hos heimelshavar blir konkursopninga tinglyst som ei heftelse på heimelen. Vidare disposisjon av eigedommen krev samtykke frå konkursbuet, og heimelen kan bli overført til ein kjøpar som buet inngår avtale med.

Kvifor er heimelen viktig ved kjøp av eigedom?

Det er heimelshavaren du må forhalde deg til som motpart ved kjøp. Får du ikkje tinglyst heimelen over til deg, har du ikkje rettsvern overfor kreditorane til seljaren eller ein seinare godtruande kjøpar som tinglyser før deg.