Høgdeavgrensing

Ei høgdeavgrensing er ei grense for kor høgt det er lov å byggje. Ho blir sett i ein reguleringsplan eller kommuneplan og er ei av dei viktigaste rammene for kor mykje som kan byggjast på ei tomt. Saman med utnyttingsgraden avgjer høgdeavgrensinga volumet til bygget: utnyttingsgraden styrer kor stort fotavtrykk og areal som er tillate, mens høgda styrer kor langt opp dette kan fordelast.

Høgder blir vanlegvis oppgitt på to måtar, som heng saman med forma til bygget. Gesimshøgd er høgda til skjeringa mellom yttervegg og tak, altså i praksis der taket byrjar, mens mønehøgd er høgda til det høgaste punktet på taket. Ein reguleringsplan kan setje begge, slik at både den generelle byggjehøgda og toppunktet på taket er styrt. Høgdene blir målte frå eit fastsett referansenivå, ofte gjennomsnittleg planert terreng rundt bygget eller ei oppgitt kotehøgd, slik at det er eintydig kva høgda blir rekna frå. Kva referansenivå som gjeld, står i planføresegnene, og er avgjerande når du reknar på kva som faktisk kan byggjast på ei skrånande tomt.

Høgdeavgrensingar blir fastsette i føresegnene til planen, med heimel i reglane om utnytting og byggjehøgder i plan- og bygningsloven § 12-7. Grunngivinga er samansett: omsynet til naboar og sol- og lysforhold, til bybiletet og landskapet, til siktlinjer og til at busetnaden skal passe inn i omgivnadene. I tillegg til dei planfastsette høgdene finst det høgdeomsyn frå anna regelverk, til dømes byggjehøgder rundt flyplassar eller restriksjonar under kraftliner, som verkar uavhengig av reguleringsplanen.

For ein utbyggjar er forholdet mellom høgdeavgrensing og utnyttingsgrad heilt sentralt i å vurdere utbyggingspotensialet. Ein høg tillaten utnyttingsgrad er lite verdt om høgdeavgrensinga er så lav at arealet ikkje får plass, og omvendt. Talet på etasjar som faktisk lèt seg byggje, følgjer av høgda delt på realistisk etasjehøgd, og takform og referansenivå kan avgjere om ein ekstra etasje får plass eller ikkje. Dette er ofte eit forhandlingstema i ein planprosess, der utbyggjaren ønskjer høgare busetnad enn nabolaget eller kommunen er komfortabel med.

I nokre planar blir høgda i staden oppgitt som eit visst tal på etasjar, eller som ei maksimal kotehøgd, altså ei fast høgd over havet, som er vanleg der terrenget er krevjande eller der utsikt og siktlinjer skal sikrast. Ønskjer ein utbyggjar å byggje høgare enn planen tillèt, krev det anten ei planendring eller ein dispensasjon, og høgd er eit av dei forholda naboar oftast klagar på. Derfor lønner det seg å avklare korleis høgda blir målt og kva referansenivået er, tidleg i eit prosjekt.

I Placepoint kan du sjå reguleringsplanen og utnyttingsgraden for ein eigedom, og vurdere byggjevolum og høgder i ein 3D-volumstudie, slik at du ser korleis ei høgdeavgrensing slår ut saman med forma og terrenget på tomta.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i 3D-Designer:

Frå Placepoints ordbok: Høgdeavgrensing

Meir informasjon: Plan- og bygningsloven § 12-7 (føresegner om utnytting og høgder), Geonorge: SOSI-kodelister for plan

Engelsk: Height limit (høydebegrensning; the maximum permitted building height set in a land-use plan, expressed as gesims- and mønehøyde).

Vanlege spørsmål

Kva er ei høgdeavgrensing?

Ei høgdeavgrensing er ei grense for kor høgt det er lov å byggje, sett i ein reguleringsplan eller kommuneplan. Saman med utnyttingsgraden styrer ho kor stort byggjevolum ei tomt toler.

Kva er skilnaden på gesimshøgd og mønehøgd?

Gesimshøgd er høgda der yttervegg møter tak, altså der taket byrjar. Mønehøgd er høgda til det høgaste punktet på taket. Ein plan kan setje begge.

Kva blir høgda målt frå?

Frå eit fastsett referansenivå, ofte gjennomsnittleg planert terreng eller ei oppgitt kotehøgd. Kva nivå som gjeld, står i planføresegnene, og er viktig på skrånande tomter.

Kvar kjem høgdeavgrensinga frå?

Ho blir fastsett i føresegnene til planen med heimel i plan- og bygningsloven § 12-7, av omsyn til naboar, sol og lys, bybilete og landskap.

Korleis heng høgd og utnyttingsgrad saman?

Utnyttingsgraden styrer areal og fotavtrykk, høgda styrer kor langt opp arealet kan fordelast. Ei høg tillaten utnytting er lite verdt om høgda er for lav til at arealet får plass, noko som er sentralt i vurderinga av utbyggingspotensial.