Innmatssal

Innmatssal er ei transaksjonsform der sjølve eigedommen, matrikkelenheten med tilhøyrande bygg, leigekontraktar og driftsavtalar, blir overdregen direkte frå seljar til kjøpar. Seljaren beheld selskapet (skalet), kjøparen overtek bygget og får heimelsovergang i grunnboka. Strukturen er motstykket til selskapssal og blir brukt i eit mindretal av norske næringseigedomstransaksjonar, men er hovudstrukturen ved sal av einebustader, mindre eigedommar og enkelte spesialeigedommar (institusjonsbygg, sjukehus, kulturminne) der selskapsoverdraging er upraktisk.

Den viktigaste konsekvensen er at innmatssal utløyser dokumentavgift på 2,5 % av marknadsverdien til eigedommen, sjå marknadsverdi. På eit bygg verdsett til 500 mill. kr tyder det 12,5 mill. kr som fell på kjøparen ved tinglysing av skøytet. Dokumentavgifta er den mest synlege meirkostnaden mellom dei to transaksjonsformene og driv dei fleste kjøp av næringseigedom mot selskapssal. Seljaren kan i tillegg vere underlagd ordinær gevinstskattlegging sidan fritaksmetoden ikkje kjem til bruk på direktesal av eigedom (gjeld berre aksjar).

Til gjengjeld er stillinga til kjøparen monaleg enklare. Kjøparen får ein "rein" eigedom utan å arve historiske plikter i selskapet til seljaren: ingen latent skatt på selskapsnivå, ingen historiske skattetvistar, ikkje noko eldre miljøansvar ut over det som klart følgjer eigedommen. Due diligence hos kjøparen konsentrerer seg om sjølve bygget (teknisk stand, miljø, leigeavtalar, reguleringstilhøve) og er typisk vesentleg mindre omfattande enn ved eit selskapssal.

Ein sentral skattefordel for kjøparen er at innmatssal gjev eit nytt avskrivingsgrunnlag basert på kjøpesummen. Etter skattelova § 14-43 kan kjøparen avskrive forretningsbygg med 2 % per år og bygg og anlegg (gruppe h) med 4 % per år av denne høgare inngangsverdien, medan kjøparen i eit selskapssal er bunden til den opphavlege (lågare) skattemessige verdien i selskapet. Skilnaden er monaleg over ein eigarperiode på 5-10 år og er det viktigaste argumentet for innmatssal frå ståstaden til kjøparen, mot dokumentavgifta som talar imot.

I praksis endar forhandlinga ofte i eit selskapssal med latent skattefrådrag som speglar nettoskilnaden mellom transaksjonsformene. Bransjen brukar etablerte modellar (Akershus Eigedom, dei eigne modellane til advokatkontora) for å rekne fordel/ulempe på eit gjeve nivå av rentekurve, eigedomstype og eigarhorisont. Større institusjonelle kjøparar (pensjonsfond, livselskap) som er fritekne for selskapsskatt har ofte mindre fordel av innmat-strukturen og føretrekkjer selskapssal av enklare transaksjonsomsyn.

I Placepoint kan du samanhalde heimelshavar, bygg og matrikkelopplysningar i kartet når du strukturerer ein transaksjon og verifiserer kva som faktisk inngår på matrikkelenheten ved eit direktesal.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:

Frå ordboka til Placepoint: Innmatssal

Meir informasjon: Skatteetaten: Dokumentavgift, Lovdata: Dokumentavgiftslova § 7, Store norske leksikon: dokumentavgift

Engelsk: Asset deal.

Vanlege spørsmål

Kvifor er innmatssal mindre vanleg enn selskapssal i næringseigedom?

Dokumentavgifta på 2,5 % er den dominerande grunnen. På eit bygg verdsett til 500 mill. kr er differansen 12,5 mill. kr, nok til at dei fleste profesjonelle aktørar strukturerer transaksjonen som selskapssal når det er praktisk mogleg.

Når blir innmatssal likevel brukt?

Ved sal av bustad (der dokumentavgifta uansett blir utløyst), ved sal av enkeltbygg frå eit selskap som eig fleire eigedommar som kjøparen ikkje vil ha, ved sal frå dødsbu eller institusjonar, og ved sal av spesialbygg der selskapsstrukturen ikkje gjev meining. Òg når kjøparen er friteken for selskapsskatt og set pris på eit "reint" bygg utan historiske plikter.

Kva er fordelen med innmatssal for kjøparen?

Kjøparen får eit nytt avskrivingsgrunnlag basert på kjøpesummen, slepp å overta historiske plikter i selskapet til seljaren, og kan stille enklare finansiering sidan lånet blir sikra direkte i eit pant utan konsernrelaterte komplikasjonar.

Korleis blir innsparinga på dokumentavgift handtert i forhandlingane mellom innmats- og selskapssal?

Ved selskapssal får kjøparen ein latent skattekredittrabatt (typisk 6-10 % av kjøpesummen) som kompenserer for at avskrivingsgrunnlaget blir lågare. Differansen mellom rabatten og innsparinga på dokumentavgift (2,5 %) er den reelle gevinsten ved å velje selskapssal framfor innmatssal, og er det dei etablerte modellane i bransjen måler.