Internrente
Internrente er den diskonteringsrenta som gjer at noverdien av dei forventa kontantstraumane til ei investering blir lik investeringsbeløpet. Talet uttrykkjer den årlege avkastninga investoren får i heile eigarperioden under føresetnadene i modellen, og er eitt av dei to mest brukte måla på ei eigedomsinvestering ved sida av netto startyield.
I praksis blir internrenta rekna ut frå kontantstraumen i ein diskontert kontantstraummodell. Modellen inneheld kjøpesum i år 0, periodiske netto driftsinntekter kvart år, og ein exit-verdi i sluttåret. Internrenta er den renta som set noverdien av denne straumen til null (eit tal som typisk blir løyst iterativt i rekneark eller analyseverktøy). Dersom ein investor kjøper eit bygg for 500 mill. kr, får 25 mill. kr i året i 7 år og sel for 600 mill. kr, ligg internrenta på rundt 8,5 % før gearing.
To variantar er sentrale: ugearet internrente (på sjølve kontantstraumen til eigedomen) og gearet internrente (etter at lånekostnader og avdrag er trekte frå). Den gearede internrenta er typisk 200-500 basispunkt høgare enn den ugearede når belåningsgraden er 50-70 %, men er også meir følsam for renteendringar og må alltid lesast saman med gjeldsbetjeningsgraden. Norske eigedomsfond rapporterer typisk gearet internrente (equity IRR) i prospekt; institusjonelle investorar ser oftare på den ugearede for å samanlikne på tvers av kapitalstrukturar.
Internrenta har kjende veikskapar som modellverktøy. Ho går ut frå at kontantstraumane blir reinvesterte til same rente, noko som sjeldan er realistisk. Modellar med ujamn kontantstraum (negativ i utviklingsfasen, positiv seinare) kan gi fleire moglege internrenter eller forvirrande resultat. Profesjonelle investorar brukar derfor internrente saman med noverdi, multiplum på investert kapital (MOIC) og ei oppdeling i gearet og ugearet, ikkje som einaste mål. Den observerte internrenta må også setjast i forhold til kva ein bygningskategori og lokasjon faktisk leverer i marknaden: 12 % gearet IRR på eit A-kontor i Vika er truleg for optimistisk; 8 % på ein utviklingsportefølje med byggherrerisiko er truleg for lågt.
I Placepoint kan du samanhalde leigetakarar, kontraktslengd og bygningsstandard frå eigedomspanelet når du legg føresetnadene bak ei internrente-berekning.
Slik ser det ut i Placepoint
I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel - Einingar og Leigetakarar:
Frå Placepoints ordbok: Internrente
Meir informasjon: Eiendom Norge: Marknadsrapportar, Store norske leksikon: internrente, Akershus Eiendom: Marknadsrapport
Engelsk: Internal rate of return (IRR).
Vanlege spørsmål
Kva er skilnaden på ugearet og gearet internrente?
Ugearet internrente blir rekna på den samla kontantstraumen til eigedomen (utan lån). Gearet internrente blir rekna på eigenkapitalen etter at lånekostnader og avdrag er trekte frå. Gearet er typisk høgare ved positiv belåningsgrad, men også meir følsam for rentenivå.
Kva er ei god internrente for norsk næringseigedom?
Ugearet internrente på 6-8 % er typisk for stabilisert næringseigedom; 9-12 % for utvikling eller risikobygg. Gearede tal ligg 200-500 basispunkt høgare ved 50-70 % belåning. Tala varierer med makro og må setjast i forhold til risikofri rente og marknadssyklus.
Kva er skilnaden på internrente og kapitaliseringsrente?
Kapitaliseringsrente er diskonteringsrenta som blir brukt i ein direkte modell der noverdien blir sett lik éin periode av netto leige delt på renta. Internrente er ei rekna avkastning frå ein fleirårig diskontert kontantstraum der både løpande leigeinntekter og ein exit-verdi går inn.
Når er internrente eit dårleg mål?
Når kontantstraumen vekslar teikn (utvikling med negativ kontantstraum tidleg og positiv seinare kan gi fleire internrenter), eller når føresetnaden om reinvestering er urealistisk. Bruk då heller modifisert internrente (MIRR) eller supplér med noverdi-tal.