Joint venture

Eit joint venture (JV) er eit samarbeid der to eller fleire partar går saman om eit avgrensa prosjekt eller ei investering, deler kapital, risiko og avkastning, men held kvar sin sjølvstendigheit utanfor samarbeidet. I eigedom er joint venture ein av dei vanlegaste måtane å gjennomføre store kjøp og utviklingsprosjekt på, der den eine parten typisk bidreg med kapital og den andre med kompetanse, tomt eller prosjektgjennomføring.

Eit klassisk eksempel er at ein kapitalsterk investor (ein finansiell partnar) går saman med ein eigedomsutviklar (ein operasjonell partnar). Investoren stiller mesteparten av eigenkapitalen; utviklaren bidreg med tomta, reguleringskompetanse og gjennomføring av byggjeprosjektet. Strukturen blir nesten alltid sett opp gjennom eit felleseigd eigedomsselskap, ofte eit single purpose-selskap (SPV) som eig den eine eigedomen, slik at samarbeidet er rettsleg avgrensa til akkurat dette prosjektet. Eigardelane og fordelinga av overskot blir regulerte i ein aksjonæravtale.

Det sentrale i ein JV-avtale er ikkje berre eigarbrøken, men korleis avkastninga blir fordelt og kven som bestemmer. Mange avtalar har ein «waterfall»: den finansielle partnaren får først tilbake innskoten kapital med ei avtalt minsteavkastning, og over eit visst nivå får den operasjonelle partnaren ein forhøgd del (promote/carried interest) som løn for å skape meiravkastning. Avtalen regulerer òg avgjerdsmakt (kva vedtak som krev semje), kva som skjer ved usemje eller mishald, og exit: korleis og når partane kan selje, ofte med forkjøpsrett, medsalsrett eller ein «shotgun»-klausul.

For investorar og utviklarar er joint venture attraktivt fordi det spreier risiko og kombinerer kapital med kompetanse, men det krev ein gjennomarbeidd avtale fordi partane har ulike interesser i tid og risiko. Ein due diligence av ein eigedom som er eigd i JV må derfor omfatte sjølve samarbeidsavtalen: kapitalforpliktingar, exit-mekanismar og kva som utløyser tvangssal. Joint venture skil seg frå eit reint eigedomssyndikat, der mange passive investorar skyt inn kapital i eit tilrettelagt prosjekt utan å bidra operasjonelt, og frå sale and leaseback, som er ein finansieringsmetode og ikkje eit eigarfellesskap.

Frå Placepoints ordbok: Joint venture

Meir informasjon: Store norske leksikon: joint venture

Engelsk: Joint venture (JV).

Vanlege spørsmål

Kva er eit joint venture i eigedom?

Eit joint venture er eit samarbeid der to eller fleire partar går saman om eit avgrensa eigedomsprosjekt og deler kapital, risiko og avkastning. Typisk bidreg den eine med kapital og den andre med tomt, kompetanse eller prosjektgjennomføring, ofte gjennom eit felleseigd eigedomsselskap.

Kva er skilnaden på joint venture og eigedomssyndikat?

I eit joint venture bidreg partane aktivt, ofte med ulike roller (kapital mot kompetanse). I eit eigedomssyndikat skyt mange passive investorar inn kapital i eit tilrettelagt prosjekt utan å delta operasjonelt.

Kva er ein «waterfall» i ein JV-avtale?

Ein waterfall skildrar rekkjefølgja avkastninga blir fordelt i. Den finansielle partnaren får først tilbake innskoten kapital med ei minsteavkastning, og over eit visst nivå får den operasjonelle partnaren ein forhøgd del (promote) som løn for meiravkastning.

Kva bør ein due diligence av ein JV-eigd eigedom dekkje?

I tillegg til sjølve eigedomen må due diligence gå gjennom samarbeidsavtalen: eigarbrøk, kapitalforpliktingar, avgjerdsmakt, exit-mekanismar og kva som utløyser tvangssal mellom partane.