Kontantstraum

Kontantstraum er dei faktiske inn- og utbetalingane knytte til ein eigedom eller ei investering over ein periode. For ein utleigeeigedom er kontantstraumen forenkla sagt leiga som kjem inn, minus alle kostnadene som går ut: drift, vedlikehald, eigedomsskatt, forsikring og renter og avdrag på lån. Det som blir att, er den reelle overskotet til eigaren i kroner, og det er dette talet, ikkje det rekneskapsmessige resultatet, som avgjer om ein eigedom faktisk tener pengar for eigaren.

Kontantstraum er ikkje det same som resultat eller forteneste i rekneskapen. Rekneskapen inneheld postar som avskrivingar, som reduserer resultatet utan at det går pengar ut, og han periodiserer inntekter og kostnader på ein annan måte enn når pengane faktisk flyttar seg. Ein eigedom kan vise rekneskapsmessig underskot og likevel ha positiv kontantstraum, eller omvendt. For ein eigedomsinvestor er det kontantstraumen som avgjer kor mykje som kan betenast i lån og kor mykje eigaren kan ta ut.

I verdivurdering er kontantstraumen sjølve råstoffet. Verdien til ein eigedom kan reknast ut ved å neddiskontere dei forventa framtidige kontantstraumane til ein noverdi, der avkastingskravet blir brukt som diskonteringsrente. Di høgare og meir føreseieleg kontantstraumen er, di meir er eigedomen verd. Lange, sikre leigekontraktar med solide leigetakarar gir ein jamn kontantstraum og dermed lågare risiko, mens korte kontraktar, ledigheit eller svake leigetakarar gjer kontantstraumen usikker. Samanhengen mellom leige, kostnader og avkastingskrav er den same logikken som ligg bak yield og netto effektiv leige.

Eit viktig skilje går mellom brutto og netto kontantstraum. Bruttoleiga er det leigetakaren betaler, mens nettoen er det som er att etter eigarkostnader, men før finansiering. Trekkjer du frå renter og avdrag, sit du att med kontantstraumen til eigenkapitalen, som er den investoren faktisk får. Kor stor del av kjøpet som er lånefinansiert, målt ved belåningsgraden, påverkar derfor kontantstraumen til eigenkapitalen kraftig: høg belåning løftar avkastinga når det går bra, men tynnar ut kontantstraumen og aukar risikoen når rentene stig eller leiga fell.

Eit tilbakevendande poeng er skilnaden på lønsemd og likviditet. Ein eigedom kan vere lønsam på papiret, med god verdistiging, men likevel ha svak løpande kontantstraum fordi mykje blir bunde opp i avdrag og vedlikehald. Omvendt kan ein eigedom med stabil kontantstraum gi trygg løpande inntening sjølv om verdistiginga er sped. Ledigheit er den enkeltfaktoren som slår hardast inn: står ein stor leigetakar tom i nokre månader, forsvinn overskotet raskt, fordi dei faste kostnadene løper vidare. Derfor veg soliditeten til leigetakarane og kontraktslengda tungt når kontantstraumen skal vurderast, sjå også netto effektiv leige.

I Placepoint kan du hente grunnlaget for ei kontantstraumvurdering: leigenivå og omsetningstal i området, data om eigedomen og eigarforhold, slik at du kan vurdere inntektssida opp mot eit realistisk avkastingskrav.

Frå Placepoints ordbok: Kontantstraum

Meir informasjon: Store norske leksikon: kontantstrøm

Engelsk: Cash flow (kontantstraum; the actual cash in and out of a property over a period, net of costs and financing).

Vanlege spørsmål

Kva er kontantstraum for ein eigedom?

Det er dei faktiske inn- og utbetalingane over ein periode: leigeinntekter minus drift, vedlikehald, eigedomsskatt, forsikring og finanskostnader. Det som blir att, er den reelle overskotet til eigaren i kroner.

Kva er skilnaden på kontantstraum og resultat?

Resultatet i rekneskapen inneheld postar som avskrivingar og periodiseringar som ikkje følgjer pengestraumen. Kontantstraumen viser når pengane faktisk flyttar seg. Ein eigedom kan ha underskot i rekneskapen, men positiv kontantstraum.

Korleis heng kontantstraum saman med eigedomsverdi?

Verdien til ein eigedom kan reknast ut ved å neddiskontere dei forventa framtidige kontantstraumane til ein noverdi, der avkastingskravet er diskonteringsrenta. Høg og føreseieleg kontantstraum gir høgare verdi.

Kva er skilnaden på brutto og netto kontantstraum?

Brutto er leiga som kjem inn. Netto er det som er att etter eigarkostnader, men før finansiering. Trekkjer du frå renter og avdrag, får du kontantstraumen til eigenkapitalen, som er det investoren faktisk sit att med.

Korleis påverkar lån kontantstraumen?

Belåningsgraden avgjer kor mykje renter og avdrag som blir trekte frå. Høg belåning kan løfte avkastinga på eigenkapitalen, men tynnar ut kontantstraumen og aukar risikoen dersom rentene stig eller leiga fell.