Köpekontrakt
Köpekontrakt er den bindande kjøpsavtalen når ein fastighet vert seld i Sverige. Det er dokumentet som fastset kjøpesum, overtakingsdato og eventuelle vilkår, og som seljar og kjøpar underteiknar på kontraktsmøtet, oftast saman med mäklaren.
Reglane for kva som gjer eit fastighetskjøp gyldig, står i jordabalken 4 kap. 1 §. Kontrakten må vere skriftleg, underteikna av både seljar og kjøpar, seie kva fastighet handelen gjeld, gje opp kjøpesummen, og innehalde erklæringa frå seljaren om at eigedomen vert overdregen til kjøparen. Manglar eitt av desse fem elementa, er avtalen ugyldig, ikkje berre mangelfull, og ein munnleg tilleggsavtale om same kjøpet har ingen rettsverknad ved sida av den skriftlege.
Det svenske systemet brukar to dokument der Noreg brukar eitt. Köpekontraktet er den bindande avtalen som vert inngått først, gjerne med handpenning betalt samtidig. Köpebrevet kjem seinare, når kjøparen har gjort opp heile kjøpesummen, og fungerer som ei kvittering på at betalinga er fullført. Det er köpebrevet, ikkje köpekontraktet, som er fångeshandlinga kjøparen legg ved søknaden om lagfart hos Lantmäteriet. Grunnen er at köpekontraktet ofte inneheld vilkår og opplysningar som partane ikkje ønskjer offentleggjorde, medan dokument som vert sende til Lantmäteriet, vert offentleg tilgjengelege gjennom fastighetsregistret.
Kontrakten inneheld ofte eit svävarvillkor, eit oppsetjande vilkår som gjer handelen avhengig av noko som enno ikkje er avklart, oftast at kjøparen får lånetilsegn innan ein avtalt frist. Etter jordabalken 4 kap. 4 § kan eit slikt vilkår ikkje gjelde lenger enn to år frå kontraktsdatoen. Vert det avtalt ein lengre frist, fell heile kjøpet bort, ikkje berre vilkåret. Vert ikkje vilkåret oppfylt innan fristen, går handelen tilbake: seljaren held på fastigheten, og kjøparen får handpenningen tilbake.
Det norske motstykket er kjøpekontrakten kombinert med skøytet, men samanlikninga bryt saman på eitt punkt. Ei norsk kjøpekontrakt er ein privat avtale mellom partane og vert aldri tinglyst; det er skøytet åleine som overfører heimelen og vert tinglyst i grunnboken, som regel samtidig med at oppgjeret vert gjort opp gjennom klientkontoen til meklaren. Sverige brukar i staden to dokument etter kvarandre, der det andre, köpebrevet, både stadfestar fullført oppgjer og opnar for lagfartssøknaden. Noreg har ingen tilsvarande to-trinnsprosess mellom kontrakt og heimelsoverføring.
Ein bostadsrätt vert ikkje seld med köpekontrakt i denne tydinga. Overdraginga følgjer bostadsrättslagen, ikkje jordabalken, og gjev aldri lagfart, sidan det er andelen i foreininga som skiftar eigar, ikkje ein fastighet.
Er ein mäklare involvert, pliktar denne å utarbeide og gå gjennom kontraktsdokumenta med begge partar i eit personleg møte, med mindre partane har avtalt noko anna. Ved privat sal utan mäklare gjeld dei same formkrava i jordabalken, berre utan denne kvalitetssikringa. Førebels kan köpekontraktet heller ikkje signerast elektronisk: jordabalken 4 kap. 1 § krev underskrift på papir, i motsetnad til det norske skøytet, som har vore tinglyst elektronisk for profesjonelle aktørar sidan 2017.
Frå ordboka til Placepoint: Köpekontrakt
Meir informasjon: jordabalken 4 kap., FMI: Kontraktsskrivning, Lantmäteriet: Ansökan vid köp
Engelsk: Purchase contract, the first of two documents in a Swedish property sale (Swedish-specific).
Vanlege spørsmål
Kva er eit köpekontrakt?
Köpekontrakt er den bindande kjøpsavtalen ved sal av ein svensk fastighet. Det fastset kjøpesum, overtaking og eventuelle vilkår, og vert underteikna av begge partar på kontraktsmøtet.
Kva er skilnaden på köpekontrakt og köpebrev?
Köpekontraktet er den bindande avtalen som vert inngått først. Köpebrevet vert utferda seinare, når heile kjøpesummen er betalt, og fungerer som ei kvittering. Det er köpebrevet som vert lagt ved søknaden om lagfart.
Kva må eit köpekontrakt innehalde for å vere gyldig?
Etter jordabalken 4 kap. 1 § må kontrakten vere skriftleg, underteikna av begge partar, seie kva fastighet det gjeld, gje opp kjøpesummen og innehalde erklæringa frå seljaren om overdraging. Manglar eitt av desse, er avtalen ugyldig.
Kva er eit svävarvillkor?
Eit svävarvillkor er eit vilkår i köpekontraktet som gjer handelen avhengig av noko som enno ikkje er avklart, oftast lånetilsegn. Vilkåret kan ikkje vare lenger enn to år etter jordabalken 4 kap. 4 §.
Er köpekontrakt det same som eit norsk skøyte?
Nei. Köpekontraktet liknar meir på den norske kjøpekontrakten, ein privat avtale som ikkje vert tinglyst. Det svenske skøytelikande dokumentet som faktisk overfører eigarskapet, er köpebrevet, og det er dette som ligg til grunn for lagfart, medan Noreg brukar skøytet til same formålet.
Gjeld köpekontrakt også ved kjøp av ein bostadsrätt?
Nei. Ein bostadsrätt vert overdregen etter bostadsrättslagen, ikkje jordabalken, og salet gjev aldri lagfart, sidan det er andelen i foreininga som skiftar eigar.