Ledigheit
Ledigheit er delen utleigbart areal i ein næringseigedom eller ein marknad som ikkje er leigd ut på eit gitt tidspunkt. Ledigheita blir oftast uttrykt som prosent av samla areal og blir brukt både som operativ KPI for det enkelte bygget og som marknadsindikator for eit heilt segment eller ein heil by. Tapt inntekt kan grovt reknast som ledigheit multiplisert med marknadsleige per kvadratmeter, og ledigheit er ein av dei viktigaste komponentane som trekkjer NOI ned frå brutto kontraktsleige.
Det er nyttig å skilje mellom strukturell ledigheit og friksjonsledigheit. Friksjonsledigheit er kortvarig tomgang mellom to leigeforhold: ein leigetakar flyttar ut, lokalet blir pussa opp, ein ny flyttar inn etter to-fire månader. Denne ledigheita er forventa og blir prisa inn i verdivurderinga som eit normalisert "vacancy & collection loss" på typisk 3-5 % av brutto leige i ein velfungerande kontormarknad. Strukturell ledigheit er derimot vedvarande og knytt til lokasjonen, standarden til bygget eller etterspurnaden i segmentet: eit eldre kontorbygg utanfor kollektivnettet, eit kjøpesenter i ein synkande handelsregion, eit lager med feil dimensjonar. Strukturell ledigheit kan ein ikkje forvente fell av seg sjølv, og ho krev anten reposisjonering, oppgradering eller at ein aksepterer lågare marknadsverdi.
Skilnaden mellom strukturell ledigheit og friksjonsledigheit får direkte konsekvensar for prising. Eit bygg med 8 % friksjonsledigheit i ein oppgangskonjunktur får avgrensa rabatt, same talet i ein strukturell nedgang utløyser eit vesentleg påslag på kapitaliseringsrenta. Derfor ser due diligence på eit bygg på utleigehistorikken, ikkje berre på talet i augneblinken: kor lenge har einingane stått tomme, kor mange visingar har skjedd, kva er trenden over tre, fem og ti år. Ein "lease expiry cliff", sjå WAULT, kan dessutan gjere dagens 5 % til morgondagens 30 % over natta.
Norske kontormarknadstal blir publiserte kvartalsvis av meklarhusa Akershus Eiendom, Newsec, DNB Næringsmegling og samla via Eiendom Norge, med ledigheit broten ned per delmarknad (Vika/Aker Brygge, Skøyen, Lysaker, Nydalen, Bjørvika og så vidare). Tala varierer mykje mellom segment: prime-kontor i Vika kan liggje under 4 %, mens eldre randsone-bygg ligg godt over 10 %. Logistikk har historisk hatt lågare ledigheit enn kontor og handel. Den fysiske handelsmarknaden har dei siste åra hatt strukturell oppgang i ledigheit, driven av vekst i logistikkeigedom og e-handel.
I tillegg til arealledigheit rapporterer enkelte aktørar "økonomisk ledigheit", som vektar areal med leigeprisane: eit stort lokale som er billeg utleigd, gir mindre inntektstap enn eit lite, dyrt kontorlokale, og økonomisk ledigheit fangar dette opp. Begge måla blir brukte side om side, sjekk alltid kva definisjon som ligg bak ein rapportert prosent.
I Placepoint kan du gå inn i eigedomspanelet og sjå leigetakarar der dataene finst, slik at du sjølv kan rekne ut ledigheit for eit bygg eller ein portefølje basert på kontraktsforholda heller enn eit bymarknadsgjennomsnitt.
Slik ser det ut i Placepoint
I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:
Frå ordboka til Placepoint: Ledigheit
Meir informasjon: Eiendom Norge: Marknadsrapportar, Akershus Eiendom: Marknadsrapport, Newsec: Property Asset Management
Engelsk: Vacancy rate.
Vanlege spørsmål
Kva er skilnaden på strukturell ledigheit og friksjonsledigheit?
Friksjonsledigheit er kortvarig tomgang mellom to leigeforhold og er forventa i ein fungerande marknad. Strukturell ledigheit er vedvarande og knytt til lokasjon, standarden til bygget eller etterspurnad i segmentet. Strukturell ledigheit trekkjer marknadsverdien vesentleg ned.
Kvar finn eg oppdatert ledigheit for den norske kontormarknaden?
Eiendom Norge, Akershus Eigedom, Newsec og DNB Næringsmegling publiserer kvartalsvise marknadsrapportar med ledigheit broten ned per delmarknad og segment.
Kva blir rekna som "normal" ledigheit?
I ein velfungerande kontormarknad ligg normalisert ledigheit på 3-5 %. Prime-kontor i Oslo har historisk lege under 4 %, mens eldre randsoner kan liggje godt over 10 %. Tala varierer vesentleg mellom segment og delmarknader.
Kva er skilnaden på arealledigheit og økonomisk ledigheit?
Arealledigheit måler tomt areal som del av samla areal. Økonomisk ledigheit vektar med leigeprisen og fangar opp at eit stort, billeg lokale gir mindre inntektstap enn eit lite, dyrt lokale. Begge måla blir brukte parallelt.